הרפורמה בחוק התכנון והבנייה עשויה להעלות את מחירי הדיור בישראל, ולגרום לפערים בין רשויות מקומיות בפריפריה לערים במרכז הארץ. כך עולה מדו"ח מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שהוצג בוועדה המשותפת למשרד הפנים והגנת הסביבה בראשות ח"כ אמנון כהן. זאת, בעקבות כוונת הממשלה לאמץ שיטת חישוב חדשה בגביית היטל השבחה על כל נכס מקרקעין.
היטל ההשבחה בישראל, הינו היטל המשולם לאחר אישור תכנית בנייה המעלה את שוויו של הנכס. מאז 2006, חישוב ההיטל נעשה בשיטת "המדרגות" - בשל כל תוספת זכויות נפרדות שהתווספו לנכס. במסגרת השינוי ברפורמה, מבקשת הממשלה לאמץ את שיטת "המקפצה המנטרלת", כך שהחישוב ייעשה בהפרשים בין שווי הנכס בתכנית הישנה, לשוויו בתכנית החדשה במחירי שוק של היום, מה שעושי להגדיל את היטל ההשבחה ולהשפיע על מחירי הדירות.
כך לדוגמה, נכס שבו 200 מ"ר בנוי אך במהלך השנים (1976 ו-1995) נוספו לו עוד 302 מ"ר. סכום ההיטל לפי השיטה כיום, הסתכם ב-43,320 אלף שקל בלבד - בגין התוספות לנכס באותו מועד שינוי. בשיטה החדשה, החישוב יעשה בפער בין שווי הנכס בתכנית הישנה לפי מחירי שוק של היום, לבין שוויו בתכנית החדשה כך שיגיע ל-271,320 אלף שקל, עלייה של כ-6%.
שינויים אלה מצטרפים לשינויים נוספים, שהממשלה עושה בשיטת החישוב על קרקעות חקלאיות. זהו תיקון נוסף שייקר את מחירי הקרקעות בעשרות עד מאות אלפי שקלים (תלוי במיקום), יפחית את הכנסות בעלי המקרקעין ועשוי גם להשפיע על מחירי הדירות. מהדו"ח גם עולה, כי עבור הרשויות המקומיות - בעיקר החזקות, מדובר בתיקונים חיוביים שיגדילו את הכנסותיהן.
"הדבר שהינו ברור לחלוטין מהדו"ח הזה", אמר ח"כ חנא סוויד, שהזמין את דו"ח מרכז המחקר והמידע של הכנסת, "שינוי שיטת החישוב של היטל ההשבחה הוא מה שיגרום לייקור הדירות. על כך אין ויכוח. זו שערוריה".
"פרק היטל ההשבחה הוא הפרק החשוב ביותר, והשינויים בו דרמטיים ועושים מהפכה לתושבים", הוסיף ח"כ אורי מקלב, "השינויים לא יהיו רק בקרקעות חקלאיות, אלא גם בתוך הערים בעקבות עליית היטלי ההשבחה. מדובר בעלייה דרמטית של מחירי הקרקעות, ועליית מחירי הדירות בהתאם".
"יש תחושה שהחוק העלים את הדיירים הקטנים ופתר את בעיות הרשויות המקומיות", הוסיף נציג הארגונים החברתיים שהשתתף בדיון.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מסביר כי על אף העלייה בהיטל ההשבחה שתיעשה במקרים מסוימים, הדבר לא בהכרח ישפיע על מחירי הדירות. השינוי, בו תמך דנוס, נעשה לדבריו בין היתר לאור אי הדיוקים שנפוצו בשיטת החישוב הישנה - שיטת המדרגות.
הדו"ח הראה עוד כי השינויים בחישובי היטלי ההשבחה שמעוגנים ברפורמה, עשויים לפגוע ברשויות המקומיות בפריפריה, בעוד שברשויות החזקות במרכז הארץ ירוויחו ממנו.
כבר כיום, המרוויחות העיקריות מגביית היטלי ההשבחה הן רשויות מקומיות במחוז מרכז ותל אביב, היות שעיקר הקרקעות ברשויות אלו נמצאות בבעלות פרטית. בערי הפריפריה, לעומת זאת, עיקר הקרקעות נמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. כך, ולרשויות משולם היטל השבחה נמוך בהרבה מההיטל עצמו - 10% בלבד מהתקבולים המתקבלים משיווקי הקרקע, לעומת 50% שמשולמים בהיטל השבחה.
דו"ח: רפורמת התכנון והבנייה עשויה להעלות את מחירי הדיור בישראל
רנית נחום-הלוי
14.2.2012 / 18:43