האם המדיניות הממשלתית מעלה את מחירי השכירות?

שלשום הודיעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עליית מדד שכר הדירה ב-0.5% בחודש האחרון ועל עלייה של 4.3% בשנה האחרונה. בראייה ארוכת טווח יותר, מאז נקודת שפל שנרשמה במחירי השכירות במאי 2007, מחירי השכירות עלו בכ-25%.

נתון זה אמנם רחוק מעליית מחירי הדירות, שבתקופה המקבילה זינקו בכ-60%, אולם מובן שהדבר אינו יכול לנחם שוכרי דירות, שרבים מהם ממילא לא יכולים אפילו לחלום על רכישת דירה. על רקע זה, שוב צפים סימני שאלה סביב מדיניות הממשלה, שמתמרצת משקיעים להיפטר ממלאי הדירות שלהם, ובכך פועלת למעשה להקטנת היצע הדירות להשכרה - מה שעשוי להקשות עוד יותר על חלק גדול מהשוכרים.

השבוע פירסם מינהל הכנסות המדינה נתונים על משקיעי הנדל"ן, שיש להם נגיעה ישירה גם לשוכרי הדירות. הנתון החשוב ביותר לעניין זה היה מידת ההיענות בקרב המשקיעים למדיניות הממשלה, שדוחפת אותם באמצעות הטבות מס למכור את דירותיהם, ולא לרכוש חדשות תחתן.

ההיענות לצעדי הממשלה, מתברר, חלקית ומאופיינת בשונות גיאוגרפית רבה. בבאר שבע נרשמה עלייה תלולה של כ-40% במספר המשקיעים שמכרו דירות. מצד שני, העיר ממשיכה למגנט משקיעים, והיא רשמה עלייה של 54% במספר העסקות להשקעה. במלים אחרות, נראה כי דור משקיעים ותיק נוטש את באר שבע, ומוחלף על ידי משקיעים חדשים, שעדיין נהנים מתשואות שנתיות של 6% ויותר.

מדוע המשקיעים הוותיקים יוצאים? סביר שהסיבה לכך היא העלייה האחרונה במחירי הדירות שמאפשרת להם לממש ברווח, וכן הפטור ממס שבח; פטור זה מאפשר למי שיש לו יותר מדירה אחת, למכור שתי דירות נוספות מלבד הדירה שבה הוא מתגורר, ולקבל פטור ממס. גובה הטבה זו עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים או אף יותר, מה שנותן למשקיעים תמריץ נאה לממש את הדירות. באוצר מעריכים כי ככל שיתקרב המועד בו תפוג האפשרות ליהנות מהפטור, כלומר בדצמבר 2012, זרם המשקיעים שייצא משוק הנדל"ן יגבר וילך.

שרון בר מקבוצת התיווך נכסים פלוס באר שבע מסביר כי אחרי עליות המחירים האחרונות בעיר יש לא מעט שמתפתים למכור: "דירות קטנות שנמכרו ב-150 אלף שקל ב-2008 נמכרות כיום ב-350 אלף שקל; דירות גדולות שעלו 300 אלף שקל נמכרות כיום ב-550 אלף שקל, ומשקיעים עם כמה דירות מממשים היום רווחים.

מצד שני, לבאר שבע יש עדיין את התשואה האטרקטיוויות ביותר בארץ משכר דירה, שנעה סביב ה-6%. כאשר הריביות במשק נמוכות ונמצאות במגמת ירידה, העיר עדיין אטרקטיבית למשקיעים חדשים. באזורים כמו תל אביב התשואה משכר דירה מגיעה ל-3% בלבד".

נאור אלוש מתיווך אקספרס בבאר שבע מסכים כי העלייה החדה במחירי הדירות בעיר בתוך שלוש שנים מובילה את המשקיעים שם למכור: "ישנה עלייה במספר העסקות. מי שניסה למכור לפני כמה חודשים נתקל בשוק קפוא, ועתה לאחר ירידה של 5%-6% במחירי הדירות השוק חוזר לפעילות. הפטור ממס שבח גם הוא מפתה את המשקיעים למכור".

מצד שני, כאמור, באר שבע מהווה מקור משיכה גם למשקיעים חדשים, וזאת עקב התשואות השנתיות של הדירות, שעדיין גבוהות יחסית לאלטרנטיבות השקעה בנדל"ן ובכלל. "באר שבע היא מותג עבור המשקיעים הישראלים", מסכם חיים לוי, מומחה להשקעות בנדל"ן, "איפה הם יכולים להשכיר דירות לסטודנטים? בחיפה או בבאר שבע. בבירת הדרום ישנה רוח חיובית מצד ראש העיר, ויש גם צמיחה של האוניברסיטה. תוסיף לזה את העובדה שישראלים אוהבים לרוץ לספר לחבר'ה על הסיבוב שהם עשו, וכך מושכים אחרים להיכנס להשקעה".

עוד עיר פופולרית להשקעה בדירות היא חיפה, ואולם בה התנועה היתה חד סטרית - שעה שנרשם בה זינוק של 30% במכירת דירות להשקעה, אך לא נרשם בה גידול דומה ברכישת דירות על ידי משקיעים חדשים. בתל אביב נרשמה ירידה בהיקף הרכישה של דירות להשקעה, אולם לא נמסרו נתונים על מספר הדירות להשקעה שנמכרו.

בסך הכל, באוצר יכולים להתברך בהצלחת הצעדים שלהם. רכישת הדירות להשקעה בשנה שעברה נפלה במידה ניכרת, ואם בשנים שעברו שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות הגיע ל-30% ויותר, ברבעון האחרון של השנה משקלם צנח ל-25%. כלומר רכישת דירות להשקעה לא נבלמה, אך התופעה פחות נפוצה מבעבר.

כאמור, הפריפריה מהווה עדיין יעד מרכזי למשקיעים, אם כי הנתונים מראים כי אלה מחזיקים בהשקעה זמן קצר בלבד - באוצר בדקו ומצאו כי באזורי הפריפריה מרבית המשקיעים לא החזיקו בדירות שמכרו למעלה משלוש שנים. שיעורם של אלה שהחזיקו בדירה פחות משלוש שנים מבין מוכרי הדירות להשקעה ב-2011 עמד על 53% בחיפה ו-46% בבאר שבע, לעומת 38% בתל אביב. הסיבות לכך, כאמור, הן התשואות שהדירות זכו להן בשנים האחרונות, ותמריצי המס.

דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה, מציין כי מי שקונים דירות באזורי הפריפריה הם בדרך כלל אנשים פחות אמידים, שאחרי עלייה של 30%-50% במחירים בתוך חמש שנים מעדיפים למכור. לדבריו, "ישנן דירות באזורים החלשים יותר בחיפה שכמעט הכפילו את מחירן. עם זאת, התשואות בעיר עומדות על 4%-5% וזה עדיין מושך משקיעים להיכנס. יש לא מעט אנשים שבאים לקנות דירה להשקעה בחיפה, וקונים ממשקיעים שמבקשים לצאת. מנגד, הדירות להשקעה בתל אביב הן דירות של אנשים אמידים שלא ממהרים למכור בשלב הזה".

השאלה, כמובן, כיצד כל זה ישפיע על השוכרים. במהלך רוב העשור הקודם, מחירי השכירות שמרו על יציבות ואף רשמו ירידות משמעותיות. בשנים האחרונות הם רשמו שינוי במגמה, והחלו לעלות. היצע הדירות להשכרה שגדל, עקב כניסת המשקיעים לשוק, מיתן את העליות. עתה, עם הירידה בהיצע, יש סכנה שמחירי השכירות יגבירו את קצב עלייתם.