"רק חצי מרוכשי דירות להשקעה זקוקים למשכנתה"

רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתה כדי לממן את רכישת הדירה שלהם וגם זו קטנה יותר ממשכנתה אותה לוקחים רוכשי דירות למגורים. לעומת זאת, למעלה מ-90% מרוכשי דירות יד ראשונה נזקקו ללקיחת משכנתא - כך עולה מדו"ח של בנק ישראל שמתפרסם היום בנוגע להתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות.

המשמעות העולה מכך כי צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות ב-2011 במהלכה הגביל בנק ישראל את ההלוואות בריבית הפריים השפיעו במיוחד על רוכשי דירה יד ראשונה, כלומר על הזוגות הצעירים ופחות על המשקיעים. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה שהחלה בשנת 2011 מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ועל כן השפיעה יותר עליהם מאשר המגבלות על המשכנתא. לעליית הריבית הייתה השפעה על כלל רכישות הדירה הן בשל ייקור המשכנתאות והן בשל עליית התשואות באפיקי ההשקעה הסולידיים.

עוד עולה מהדו"ח כי מספר הדירות הנרכשות להשקעה וכן שיעור הרכישות מסך רכישות הדירה עלה לאורך מרבית העשור האחרון והגיע לשיא בשנים 2010-2009 ( 31%) מאז הוא ירד בחדות בשנת 2011 ונעצר ברמה של 25%. הנהירה אל שוק הדירות להשקעה באה בעקבות המשבר הפיננסי, ירידת הריביות בשוק והנפילות בבורסה שהובילו את המשקיעים להשקיעה בדירות. מאידך, בשנת 2011 הלכה ופחת שיעורם של המשקיעים לצד הצעדים שנעשו על ידי הממשלה ובנק ישראל בעקבות העלאת מס הרכישה הרכישה והעלאת הריבית.

בנק ישראל מציין עוד כי התשואה הממוצעת על דירה, המחושבת כשכר דירה של שנה חלקי מחיר הדירה, עמדה על כ-4.5% לשנה בכל אחת מהשנים 2006-2008, ובאזורים מסוימים אף יותר מכך. עליית המחירים הגבוהה בתל אביב וירושלים הובילה את המשקיעים להעביר את משקלם מהשווקים האלה שהיו יעד מועדף עד שנת 2008 ולתור אחרי תשואה גבוהה יותר באיזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה היתה גבוהה יותר לעומת העבר.

עוד עולה מהדו"ח כי פרופיל המשקיע בשנת 2009 נותר דומה לזה שבשנים קודמות מבחינת הכנסה וההון העומד לרשותם: הכנסתו החציונית גבוהה ב-40% מהשכר הממוצע באותה שנה ומחירה החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עמד על כ-600 אלף שקל נמוך בכ-33% ממחיר דירה ממוצעת. זו גם אחת הסיבות לכך שאלה נזקקו למשכנתא נמוכה. כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009 לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009. גם גודלה של המשכנתה של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים.