המחירים החדשים בתחנה המרכזית הישנה בתל אביב

התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. משולש הרחובות פין, ארלינגר וסלומון. הכיתובים על השלטים הוחלפו בשפה אפריקאית, בתי קפה לפליטים קמו במקום חלק מחנויות הסקס, ובדוכני הקסטות ובבתי הקפה שולטת מוסיקה מהיבשת השחורה. אפילו בחנויות הארנקים והחולצות החליפו אפריקאים את המוכרים הוותיקים, וסופרמרקט המוכר "אוכל בינלאומי" כפי שמכריז השלט מציג לראווה מזון עם כיתוב דרום אפריקאי.

המרחק בין תושבי רוטשילד 1 לבין רחוב פין 1 הוא אולי 2 ק"מ, אבל במציאות הוא נראה כמו שנות אור. רחוב נווה שאנן נמצא לא רחוק מהתחנה הישנה. למרות כל הבעיות, הוא והרחובות הסמוכים לו נהפכו לשוק מלבלב למשקיעים בשנים האחרונות. עליות המחירים בכל הארץ גררו גם את מחירי הדירות באזור לשיא, עם הרבה עזרה מפרויקטי הדיור החדשים שנבנו לא רחוק משם.

לפי מתווכים הפעילים באזור ואתר רשות המסים, מחיר דירת 2 חדרים ישנה באזור עלה מכ-220 אלף שקל ב-2004 ל-550 אלף שקל ב-2009 ולכ-700 אלף שקל כיום. מחיר דירת 3 חדרים ישנה עלה מ-280 אלף שקל ב-2004 ל-600 אלף שקל ב-2009 ול-850 אלף שקל כיום. מחיר דירת 2 חדרים חדשה בחלק המערבי של האזור עלה מ-580 אלף שקל ב-2007 ל-1.08 מיליון שקל כיום.

משקיעים נמשכים לאזור בשל התשואות הגבוהות שניתן להשיג בו. אם בתל אביב, התשואה הגולמית על דירות מגיעה ל-2.5%-3%, באזור התחנה, גם לאחר עליות המחירים של השנים האחרונות, עדיין ניתן להשיג תשואות של 5%, אך תוך התמודדות עם אוכלוסייה חלשה.

כמעט 50 שנה שימשה התחנה המרכזית הישנה את תושבי תל אביב עד שלפני 20 שנה היא שבקה חיים, והפעילות בה הועברה לתחנה המרכזית החדשה. למרות זאת, גם היום עדיין אפשר להבחין בשרידי הרציפים עליהם אמורה לפי תוכנית מ-2010 לקום מכללה לאמנות. מאז ההחלטה, כמעט לא נעשה דבר בשטח, ומבנה התחנה נותר מוזנח. ברקע עוד אפשר להבחין בזונות, גם אם הרבה פחות מבעבר.

אזור התחנה המורחב תחום בין הרחובות לוינסקי מדרום, לבנדה ממזרח, הרכבת מצפון וצ'לנוב ממערב. אפשר לחלק את המקום לכמה אזורי משנה. מעבר למשולש הבעייתי שצוין לעיל, שנמצא בסמוך לשרידי התחנה הישנה, ישנם אזורים מתחדשים שמושכים אליהם משקיעים וקבוצות רכישה. החלק הראשון שהתפתח באזור הוא הצד שממערב לשדרות הר ציון, באזור רחוב צ'לנוב, שבו כבר הושלמו כמה פרויקטים.

כיום, החלה התפתחות בצד שממזרח לשדרות הר ציון ונבנים שם פרויקטים חדשים, בין היתר ברחובות איילת השחר, הגר"א, עין הקורא וראשון לציון. רובם מוקמים על ידי קבוצות רכישה. באזור זה עדיין ישנה אוכלוסייה גדולה של עובדים זרים ופליטים. פרויקטים אלה, כאמור, השפיעו לטובה על מחירי הדירות באזור הקרוב יותר לתחנה הישנה.

בעירייה מנסים לקדם כבר שנים ארוכות את מתחם התחנה באמצעות שיפוץ המדרכות, שיקום הכבישים והקמת מכללה שתתרום לפיתוח האזור. ב-2003 אושרה תוכנית אב שבה נקבע כי האזור לאורך רחוב הרכבת יוגדר לתעסוקה, אזור רחוב לבנדה מיועד לשילוב של תעסוקה ומגורים, ולב השכונה הוגדר כאזור מעבר בו יקומו יחידות דיור שיעמוד על מינימום של 50 מ"ר - מה שהוביל לתנופה יזמית.

לפי העירייה ישנה בין היתר תוכניות לפינוי-בינוי באזור מתחם לוינסקי הנמצא מזרחית למבנה התחנה, דבר שיוביל לכניסה של תושבים חדשים ובתי עסק. בעירייה גם מעניקים מלגות שנתיות לסטודנטים העוברים להתגורר בנוה שאנן.

אחרי העליות החדות במחירים הגיעה האטה בעליות, לפי דיווחים של פעילים באזור, בעוד המחירים כבר גבוהים יחסית ועתיד המקום לוט בערפל. איציק, מתווך נדל"ן באזור התחנה, מספר כי כיום כבר אין מציאות בשוק הדירות הישנות: "לפני שנה מכרתי דירה של 50 מ"ר ב-620 אלף שקל. כיום מי שיש לו דירה של 45 מטר מבקש יותר מ-700 אלף שקל, ומחכה לפראייר שיגיע. בינתיים הוא נהנה מתשואה יפה. כל אחד שיש לו דירה ששווה שקל חושב שהיא שווה עשרה, הוא מתמחר כבר את ההתפתחות של האזור בעוד כמה שנים לפי תסריטים אופטימיים".

גם שמאי המקרקעין אורי גלבוע, לשעבר שמאי הנכסים בעיריית תל אביב, מציין כי יש רגיעה: "באזור כרגע הכל ב'הולד', ולא ברור לאן זה הולך. בעירייה מדברים על התפתחות של האזור, אבל בין דיבורים למעשים יש מרחק. כיום באים לקוחות שמתייעצים על דירות לשיפוץ באזור, ואני ממליץ לא לשלם 12 אלף שקל למ"ר (600 אלף שקל לדירת 2 חדרים של 50 מ"ר(.

מי שכן מחפש להשקיע אלה זוגות בגיל 50-60 שלוקחים בחשבון אפשרות שאחד הילדים יוכל לגור בדירה במהלך הלימודים או לפני חתונה, ועד אז יוכלו להשכיר אותה. מצד שני, יש את אזור הרחובות ראש פינה, לבנדה ולווינסקי - שם יש מקבצי באוהאוס, והאזור מתחדש עם הגעתם של משקיעים. המצב שם הולך ונהייה דומה למה שהתרחש באזור גן החשמל". לדבריו, דירה ישנה בת 2 חדרים לשיפוץ ברחוב עין הקורא בשטח 70 מ"ר נמכרה ב-780 אלף שקל לפני חצי שנה.

דני, שחצה את גיל 60, מצהיר כי הוא מחזיק ב-20 דירות במתחם התחנה, כולל במקום הבעייתי ביותר - רחוב פין הידוע לשמצה. דני הוא אחד המשקיעים הוותיקים במקום, ויש לו היכרות ארוכת שנים עם הסביבה - כילד הוא גדל בשכונה, ובהמשך, כשגדל, הייתה לו בסטה בשוק, ועבורו היה זה טבעי להשקיע בדירות שם. "הנכסים הראשונים שלי היו אולמות ריקים שהסבתי למגורים, ומשם התקדמתי", הוא מספר.

האם אינו חושש מהאוכלוסייה שם? דני טוען כי השם הרע שיצא לתושבי המקום אינו מוצדק. לדבריו, "האוכלוסייה החלשה שהייתה במקום התחלפה באוכלוסייה חלשה אחרת של מהגרים. אבל הם משלמים, ולא עושים בעיות. לדיירים הטובים ביותר שמשלמים כל חודש כמו שעון אני עושה הנחה של 200-300 שקל בחודש".

הדירות אינן מרווחות, ודני מעיד כי כדי לעמוד במחירי השכירות, הדיירים בכל דירה מצטופפים, ובדירה אחת יכולים לחלוק 6-8 שותפים ("הם מקסימום דוחסים עוד מיטה אחת או שתיים"), שכל אחד משלם 100-150 דולר בחודש. מתווכים באזור מספרים כי בדירת 2 חדרים יכולים להידחס גם 15 איש, אם כי בחלק גדול מהמקרים מדובר בשיטת "המיטה החמה", בה כמה אנשים משתמשים באותה מיטה בזמנים שונים.

לעבודת גביית הכספים מהשוכרים בסביבה הזו יצא שם של עבודה שיש לתת לאנשים מסוימים מאוד, שיכולים לעמוד מול ציבור השוכרים הלא פשוט. דני מעיד אמנם כי הוא אינו אוסף את הכספים בעצמו וכי יש לו גובה שעושה זאת, אבל הוא מתעקש כי הוא לא נתקל בבעיות, וכי לא צריך להזדקק למתודות אלימות על מנת לגבות את הכספים.

מני הוא משקיע קטן בשנות ה-50 לחייו, המחזיק שתי דירות ברחובות נווה שאנן ויסוד המעלה. "קניתי את הנכסים לפני 5-6 שנים בגרושים מכונס נכסים", הוא מספר, "אני משכיר אותם בעיקר לפיליפינים תמורת 3,000 שקל, וכך משיג בסביבות 5% תשואה. אם הייתי משכיר לאריתראים הייתי יכול לקבל יותר, אבל אני מעדיף שלא להתעסק איתם. הפיליפינים שומרים על הנכס".

מני מספר כי לעתים מתעוררות בעיות עם התשלומים: "בדרך כלל הדיירים לא רוצים להסתבך ולאבד את אישור העבודה. אבל היתה לי דיירת בעייתית שהפסיקה לשלם וגם לא היתה מוכנה לפנות את הדירה, למרות שהסכמתי לוותר לה על השכירות. בסוף היא עזבה, אבל הפסדתי חצי שנה של שכירות".

בתשואות שכאלה לא שווה ללכת לבאר שבע?

"אם אתה רחוק מהנכס יכולות להיות בעיות בגבייה, אלא אם כן יש לך מישהו אמין שגובה את הכסף בשבילך. הייתה לי דירה בחיפה שעמדה חודשים ארוכים ללא שוכר עד שהתייאשתי, ובסוף מכרתי אותה. פה כמעט לא קורה שהדירה עומדת פנויה למעלה מחודש".

מי ששומר על אופטימיות הוא מוטי לוי, מסוכנות לוי נכסים, ברחוב יסוד המעלה. לוי הוא מתווך הפועל מזה למעלה מ-40 שנה במקום, והוא גם מחזיק בנכסים באזור. הוא אפילו מעסיק במקום אפריקאים שעוזרים לו לנהל את הקשר עם המקומיים. לוי אומר כי פעילות המשטרה הפחיתה מאוד את רמת הפשיעה במקום.

"המקום יעקוף את פלורנטין. תוך שנתיים-שלוש יצמצמו את מספר הפליטים, כי יבינו שאנחנו לא יכולים לחיות עם כמות של זרים כמו אירופה. אין היום קרקעות, פלורנטין יקרה מדי והצפון נכבש על ידי אוכלוסייה מבוססת ותושבי חוץ", אומר לוי.

במשך הסיור איתו בשכונה הוא מברך לשלום לא מעט פליטים שמבקשים את עזרתו בעניין כזה או אחר. כאשר הוא נשאל האם היה רוצה שילדיו יגורו במקום הוא עונה: "אין שום סיבה שלא. בסך הכל הפליטים הם אנשים שקטים שלא מחפשים בעיות".

מי שבוחר להשקיע באזור התחנה המרכזית הם אנשים עם סבלנות, שמעריכים כי בשלב מסוים העירייה תנצל את עתודות הקרקע האחרונות שנשארו בעיר ותקדם את האזור. במרחק של כמה דקות הליכה מריכוזי הפליטים והעובדים הזרים כבר התחילה כאמור התעוררות נדל"נית ממשית. מספר הדירות החדשות שמוקמות באזור מוערך בכ-250 דירות. בדרך כלל מדובר בבניינים בין 5 קומות עם דירות קטנות בגודל של 50 מ"ר, מה שעשוי לספק את הביקוש לדירות קטנות המתאימות לסטודנטים. בקנה ממתינים לאישורים עוד לא מעט מגרשים, וזאת עוד לפני שלוקחים בחשבון בנייני תעשייה במקום, שחלקם עומדים ריקים.

"צריך להבדיל בין האזור של נווה שאנן לאזור של הפרויקטים החדשים שנבנים. כל מקטע באזור התחנה מתנהג באופן שונה, לפי האוכלוסייה שבמקום. מערבית לשדרות הר ציון כבר ישנם פרויקטים חדשים שהושלמו ונכנסה אליהם אוכלוסייה חדשה. הצד שממזרח לשדרות הר ציון מתחיל להתעורר רק כיום, אבל עדיין יש בו עובדים זרים ופליטים רבים, ולא ברור מה עתידו", אומר בועז גלעדי מרשף נכסים, "ראש העירייה רון חולדאי אמר כי פני העיר הם מזרחה ודרומה, ויש מי שמריחים את השינוי".

מחירי המגרשים במקום מטפסים. לפני שנה חברת לבנת הזהב, שבבעלות היזם אהרון נשיא, רכשה מגרש של 450 מ"ר ברחוב יסוד המעלה 35 תמורת 7.5 מיליון שקל. התוכנית מאפשרת הקמת בניין בן 6 קומות הכולל 22 דירות. לפי הערכות, המחיר גבוה פי חמישה מלפני שמונה שנים, אך הוא עדיין נמוך באופן דרמטי ממחירים באזורים אחרים בעיר - המחיר מגלם עלות של כ-340 אלף שקל ליחידת דיור. לשם השוואה, מחירי המינימום בצפון תל אביב מגיעים ל-1-1.2 מיליון שקל.

אבנר שניידר, מנכ"ל די אנד איי, הוא חבר בקבוצת שותפים שרכשה ב-2008 מגרש עליו נבנה בניין בן 42 דירות ברחוב עקיבא אייגר. בהמשך המגרש נמכר לקבוצת רוכשים. "איפה עוד יכול היום זוג צעיר או רווק תל אביבי למצוא פנטהאוז עם נוף לעיר ב-1.2 מיליון שקל? הדירות הקטנות מיועדות להשכרה במחירים של עד 4,000 שקל. הדירות הגדולות ביותר מיועדות למכירה".

גלעדי מספר כי בין הרוכשים בקבוצת רכישה באזור המערבי של התחנה היו אנשי היי-טק, שעתה מוכרים את הדירות ברווח של 25% ויותר בתוך שנתיים-שלוש. "היום דירות 3 חדרים באזור בפרויקטים חדשים נמכרות במחיר של מיליון שקל ויותר. יחד עם זאת, השוק די נרגע לאחרונה. ברגע שתהיה מכללה ומשרדים שיספקו מקומות עבודה, אז הצעירים יגיעו. מה שנשאר לטיפול זו בעיית הזרים. התשתיות כבר הרבה יותר טובות".

גם שוק המשרדים באזור מתחיל לצבור תאוצה. חברת אלקטרה נדל"ן והאחים עידו וצחי חג'ג' מחזיקים בזכויות על קרקע במפגש הרחובות הרכבת ובני ברק, ובעתיד יוקם במקום מגדל בן 23 קומות המיועד למסחר, משרדים ומגורים. גם לוינשטיין רכשה לפני כחצי שנה מגרש באזור בשטח של 5.8 דונם תמורת 20 מיליון שקל. לפני כארבעה חודשים הודיעה עיריית תל אביב על תוכנית להקמת מרכז עסקים בן 10 קומות בפינת הרחובות סלומון והרכבת.

בשורה התחתונה אומר גלבוע: "התחנה אמנם משתפרת, אבל עד שלא יגיעו זוגות צעירים או משפחות ממעמד הביניים עם ילדים קטנים, השינוי לא יהיה דרמטי. אלה לא יגיעו סתם, ודרושים להם מוסדות חינוך באזור. כל עוד מגיעים רק יזמים שמשכירים דירות לסטודנטים, אזור התחנה לא ימצה את הפוטנציאל שלו".