"הסחבת באישור התכניות תעלה המחירים"

"בניגוד לפרסומים העצמיים של משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל והעומד בראשם, אריאל אטיאס, הביצועים של הגופים הללו בתחום הדיור - רחוקים מלספק את הסחורה". כך מזהיר יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, לקראת הכנס השנתי לתכנון ובנייה שמתקיים היום (ג') במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל-אביב.

בפועל, מבדיקה שערכה לשכת השמאים, פרסומי אתרי מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מעלים כי שיווק הקרקעות של תחילת 2012 מעיד על ירידה משמעותית בקצב לעומת שנה שעברה.

"מינהל מקרקעי ישראל שיווק קרקעות ל-4,600 יחידות דיור בלבד ברבעון הראשון של השנה ולכן בשנה הנוכחית לא צפויה פריצה בענף הנדל"ן". מוסיף דנוס שמתריע כי שיווק הקרקעות של הרבעון הראשון מעיד על קצב שיווק שנתי של קרקעות ל-13.5 אלף דירות מספר הנמוך בכ-15% מסך השיווק בשנת 2011. זאת ועוד, נתוני הלשכה מראים כי פיזור יחידות הדיור אינו באזורי הביקוש. "כפי שאמרנו מאז תחילת המחאה החברתית בקיץ הקודם, מחירי הדירות לא צפויים לרדת", מסכם דנוס את הנתונים.

"ההליך של חוק התכנון והבנייה הוא הליך יחסית מיוחד, הממשלה והשרים היו מאוד מעורבים בו", כך אמר הבוקר עו"ד ארז קמיניץ ממחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים הבוקר בכנס התכנון והבנייה. "ראש הממשלה היה מעוניין חד משמעית לערוך שתי רפורמות משמעותיות: הראשונה היא הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל שכבר עברה והשנייה היא הרפורמה בתכנון, בה יש טביעות אצבע משמעותיות של הממשלה".

לדברי קמיניץ, "חלק לא קטן מהתיקונים התבשלו במערכת שנים. תחום הפיצויים והיטלי ההשבח היה חייב לעבור שינוי בעקבות שינויים מרחיקי לכת בשוק שמאות המקרקעין בשנים האחרונות.

"הכלי של דרישת פיצוי לפי סעיף 197 יצא מפרופורציה. יש הרבה הסברים מדוע הזכות הזו טיפסה מעלה מבין זכויות הקניין והביאה לפיצויים מאוד גבוהים. סעיף 197 הביא למצבים של עיוות תכנוני בגלל בעייה כלכלית. היו מקרים שבהם ועדות חששו לאשר תוכניות בגלל סך הפיצויים הגבוה".

עוד הסביר קמיניץ, כי הרפורמה מורה להתעלם לחלוטין מכל שיקול של פיצוי כלפי מי שחש עצמו נפגע מכך ששינוי הקרקע לו ציפה - לא התבצע בסופו של דבר והקרקע אף הופקעה. "אנחנו חושבים שלכל אורך הדרך לא ראוי להתחשב בציפיות של אדם לשנות את ייעוד הקרקע למגורים. במלים אחרות - לא משלמים על ספקולציה בקרקע".

לדברים קדם סיכום שוק הנדל"ן בשנת 2011 מפי עו"ד אייל מאמו, שמייצג את התאחדות הקבלנים וכן סקירה של סעיפי החוק מפי היועץ המשפטי של משרד הפנים, עו"ד יהודה זמרת.

לאחר שסיימו נציגי הממשלה את דבריהם תקפו הדוברים את הרפורמה. ח"כ ד"ר חנא סוויד (חד"ש) זכה למחיאות כפיים סוערות כששאל "מה קורה עם ועדות התכנון והבנייה כשהן לא מקיימות את התפקיד שלהן? הרפורמה לא קובעת סנקציות נגד ועדות שבהן יש סחבת אינסופית".

לגבי ההשלכות של הדרמה הלילית בכנסת על המשך קידום הרפורמה אמר סוויד כי "במשך השבועות האחרונים הרבה אנשים שמו סימן שאלה על העתיד של הרפורמה בגלל הבחירות שכמעט אושרו וכמי שהשתתף בדרמה אמש אני יכול להגיד לכם שגם עכשיו דבר לא סגור. מלכתחילה קדימה לא היתה מפלגה שהתנגדה לרפורמה, מה שהפיל אותה זה חילוקי הדעות בין ש"ס ובין ישראל ביתנו - ואלה עוד לא נפתרו". לדברי סוויד "דווקא המפלגות הקטנות - חד"ש ומר"צ השתתפו באופן פעיל בדיוני על הרפורמה, המפלגות הגדולות לא היו שם".

סוויד הוסיף כי "נקודת המוצא של הצורך ברפורמה היא הראייה שתכנון מעכב פיתוח. חוק התכנון והבנייה שקיים היום לדעת ראש הממשלה לדעתו מעכב את הפיתוח. לדעתי זו ראייה מוטעית ולא מדויקת. מנגד, נקודה מרכזית ברפורמה היא ביזור סמכויות. העברת סמכויות לרשויות המקומיות - שזה עקרון נכון דמוקרטי וחיובי ומהבחינה הזו אני תומך ברפורמה".

ד"ר איריס האן, ממכון דשא של החברה להגנת הטבע, החברה במטה לתכנון אחר, אמרה כי "הרפורמה עושה הפרד ומשול בין הרמה הארצית לרמה המקומית, כשרוב התוכניות יעברו רק בארצית או רק במקומית ויש בכך כדי לפגוע בהליך התכנון".
לדברי האן "הרפורמה אינה משתפת את הציבור, זה בכלל לא חלק מהמטרות של הרפורמה. ועדת ברנע מציעה לחזק קודם כל את מערכת התכנון הקיימת. זה הזמן לעשות את זה - ועדה ציבורית שתציע פתרונות במערכת התכנון ותשמע את הציבור בלב פתוח ונפש חפצה - מה שלא נעשה לטעמנו".

עו"ד נתן מאיר, היועץ המשפטי של מרכז שלטון המקומי, ביקר את הרפורמה בחריפות. "התגובה בקרב כל הגופים שלהם הרפורמה נוגעת היא אכזבה כללית. בשלטון המקומי אוהבים לחשוב שאפשר לסמוך על העברת הסמכויות שנעשתה בממשלה. אבל במקום 6 צווארי בקבוק אתה שם עכשיו צוואר בקבוק אחד גדול שהוא המועצה הארצית של משרד הפנים ושר הפנים עצמו".

בנושא הגבלת האפשרות לקבלת הקלות אמר מאיר כי "צריך מידה מסוימת של גמישות ונושא השימושים החורגים בוטל - עם כל הסרבול שהיה בו, מה שיבוא במקומו יהיה הרבה יותר מסורבל".

לבסוף תקף מאיר את ההיערכות הכספית לקראת הרפורמה, "נעשה צעד אמיץ - ביטלו את האפשרות להפקיע את המקרקעין ללא תמורה. אבל האם תקצוב הרשויות נעשה בהתאם? ממש לא. אני פונה לנציגי הממשלה - צריך הידברות מוקדמת. לא רק מטעמים ערכיים אלא מטעמים מעשיים".

עו"ד אייל מאמו אמר כי"הפרק של התכנון מסובך מאוד. צריך לחשוב על הנושא הזה מחדש. המבוכה והברדק בשנים הקרובות יגרמו לבירוקרטיה וסחבת באישור תוכניות - והמחירים יעלו. גם נושא היטלי ההשבחה יגרום לעליית מחירים. אם אני כיזם משלם יותר היטלי השבחה מישהו יצטרך לשלם את זה".

הכנס נערך על ידי משרד עורכי דין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'