שוק הנדל"ן חוזר למצבו טרם המחאה?

התייקרות של כמעט %2 נרשמה בתחילת יולי במחירי הדירות המשווקות במתחם 1200 בהוד השרון, שכונה שנבנית והולכת בימים אלה ועדיין לא ניתן לה שם רשמי. היה זה חלק מגל העלייה המחודשת במחירי הדירות, הראשון מאז קיפאון המחירים שכפתה המחאה החברתית שפרצה בדיוק שנה קודם לכן. אך כשמדובר במתחם זה, נלווית להתייקרות משמעות סמלית.

ללא דירות 3 חדרים, ועם היצע גדול במיוחד של דירות 5?6 חדרים ענקיות במגדלי דירות הכוללים לובי כפול, חדרי כושר וסאונות, מייצגת השכונה החדשה את המגמה ששלטה בשוק הנדל”ן הישראלי טרום מחאת הדיור. ואם לשפוט לפי קצב המכירות הנוכחי שם, מתחם 1200 מייצג גם את הכיוון שאליו עשוי שוק הנדל”ן לחזור בקרוב.

אחרי קיפאון מכירות כמעט מוחלט במחצית השנייה של 2011, מתחדש זרם הרוכשים ומתגבר. “חזרו לקנות פה בענק”, אומרת שירלי ויצ’ילבסקי?טל אור, סוכנת סניף רשף נכסים בהוד השרון. עדות לכך ניתן למצוא בפרויקט של חברת מנרב בשכונה, שם גדלו המכירות פי שלושה ברבעון האחרון. “התחושה היא של התנפלות. המחירים עולים, וההערכה היא שהם עוד יעלו”, אומר יאיר זגדון, מנהל המכירות.

מתחם 1200 ממוקם בצפון?מזרח הוד השרון, צמוד למושב כפר מל”ל. 2,300 יחידות דיור בסך הכל ייבנו בשכונה עד 2018, אך עוד לפני אכלוסה היא מסתמנת כאטרקציה למעמד הבינוני גבוה. הבנייה בשכונה נעשית כמעט אך ורק במגדלים בני 18 קומות, ורבים מהם מציעים נוף פתוח, אם לגינה שתוקם במרכז השכונה ואם לשטחים מסביב. הביקוש הגבוה ביותר צפוי למגדלים במערב השכונה, לאורך רחוב גולדה מאיר, שם בונות שיכון ובינוי, שרביב ומנרב. מבניינים אלה נשקף נוף אל האדמות החקלאיות והבתים צמודי הקרקע של כפר מל”ל, ומהקומות הגבוהות ניתן יהיה להבחין באופק בנצנוצו הכחול של הים. עוד בונות בשכונה החברות בוני התיכון, אדירים, מזרחי, זיתוני וגינדי ארט (בבעלות חן ואיתי גינדי), שבונה מגדלים בני 14 קומות.

1,500 יחידות דיור נמצאות כיום בשלבים שונים של בנייה, והבניינים הראשונים, של שיכון ובינוי ושרביב, אמורים להתאכלס עד סוף השנה. על פי נתוני רשף נכסים סניף הוד השרון, מחירי דירות 4 חדרים במתחם כולו נעים בין 1.65 ל?1.8 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים נעים בטווח של 1.9?2.1 מיליון שקל, ואף יותר מכך בקומות הגבוהות.

לדברי המתווכת ויצ’ילבסקי?טל אור, ציבור הרוכשים בשכונה מורכב משכבות מעמד הביניים ומעלה, שבהם משפרי דיור ממתחם 200 הסמוך והוותיק יותר, כמו גם “זוגות מרמת גן, גבעתיים ורעננה שמבקשים לרכוש במחירים שפויים יותר”. סמנכ”ל השיווק של מנרב, אבי ביתן, נותן ברוכשים סימנים: “יש משפרי דיור על סף הגיל השלישי, שבמרבית המקרים עוזבים בתים צמודי קרקע בשרון. אלה לרוב רוכשים את הנכסים היקרים יותר, דירות 5 ו?6 חדרים בקומות הגבוהות. אליהם מצטרפים זוגות צעירים עם הון עצמי יחסית גבוה. רובם ככולם עובדים במקצועות חופשיים, רופאים, היי?טקיסטים או אנשי קבע”.

כאשר ניגשו לתכנון השכונה החדשה, עמדה לנגד עיניהם של אנשי אגף ההנדסה של עיריית הוד השרון שכונה חדשה נוספת שבנייתה הושלמה בתקופה האחרונה – מתחם 200 מזרחית לשכונה החדשה. כמו ב?1200, גם השכונה הוותיקה יותר מאופיינת במגדלי דירות (אם כי נמוכים יותר), וכמוה היא כוללת לא מעט שטחים ירוקים, אך נחשבת לצפופה.

ההחלטה הראשונה שהתקבלה היתה לרווח בין הבניינים במתחם 0021 באמצעות בנייה לגובה רב יותר. עוד הוחלט על איסור להציב גדרות בין הגינות הפרטיות לציבוריות, ולבסוף חויבו כלל היזמים להנהיג במקום בנייה לפי תו תקן ירוק, הכולל קירות ברמת בידוד גבוהה, ולבנות פיר אשפה בבניין, עם הפרדה בין פסולת רטובה ויבשה.

בצפון?מערב השכונה תוקם קריית חינוך - גני ילדים, בית ספר יסודי, בית ספר תיכון ואולם ספורט. עד שתושלם בניית הקריה יוכלו תלמידי היסודי תושבי השכונה ללמוד בבית הספר הירוק נחשון שממזרח לה - בית ספר יסודי ניסויי שהחל לפעול לפני שנה, וכבר כעת נחשב לפופולרי בקרב הורי העיר. שיעור הזכאות לבגרות בעיר הוא 78.7%.

תושבי המתחם החדש יצטרפו לעיר שאינה מפסיקה לצמוח בשנים האחרונות, ונהנית מקצב גידול אוכלוסייה שנתי של כמעט 3%. מחיר הגידול הוא קשיי התחבורה בכניסה לעיר ובתוכה פנימה. בשלב זה נראות דרכי הגישה אליה כנטועות עמוק בתקופה שבה לא היתה העיר אלא איחוד של ארבעה יישובים כפריים. מתחם 1200 במקרה זה אינו יוצא דופן. לכאורה נמצאת השכונה החדשה במיקום מפתה מבחינה תחבורתית: דקה נסיעה מכביש הרוחב 531 (רעננה?כביש 6) ושתי דקות נסיעה מצומת רעננה וכביש 4. אלא שאותן שתי דקות, כפי שיודעים היטב תושבי העיר המנוסים, עלולות להיהפך לנצח בשעות הפקקים. “תידרש כאן הרבה סבלנות בבוקר”, מאשרת ויצ’ילבסקי?טל אור. “כבר כיום, עוד לפני שנוספו אלפי יחידות דיור, לוקח חצי שעה להגיע לצומת רעננה”. עם זאת, תושבים שיהיו אמיצים מספיק וישאירו את הרכב בבית, יוכלו לצעוד או לרכוב באופניים לתחנת הרכבת העירונית ברחוב סוקולוב, שנמצאת מצפון לשכונה.

בעיריית הוד השרון פועלים להרחבת הצירים הסובבים את השכונה. בימים אלה הושלם השלב הראשון בהרחבת כביש סוקולוב לארבעה נתיבים, שיתחברו בעתיד במחלף לכביש 531. ציר נוסף המתוכנן לעבור הרחבה הוא רחוב הסרגל התוחם את השכונה מדרום. לדברי מהנדסת העיר, עליזה זיידלר?גרנות, צפויים התושבים ליהנות מרשת ענפה של שבילי אופניים: במסגרת פיילוט שעורך משרד התחבורה, ושבו משתתפת הוד השרון, צפויים להיסלל 50 קילומטר של שבילי אופניים ברחבי העיר. “המטרה היא לספק לתושבי העיר אפשרות להשתמש באמצעי תחבורה חלופיים לרכב פרטי, והדבר נכון במיוחד למתחם 1200 שסמוך לתחנת הרכבת. השכונה מרושתת בשבילי אופניים, כך שלתושבי השכונה תתאפשר ניידות גם ללא שימוש בכלי רכב”, אמרה.