מתווכים: "נתוני מחירי הדירות לא מציאותיים"

ארבעה גופים ממשלתיים מפרסמים מדדים וסקירות המתייחסים למחירי הדירות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, משרד האוצר ומשרד השיכון. כל אחד מהם בוחר לדגום את הענף בצורה שונה והתוצאה מבלבלת.

כבר נכתב לא פעם בעבר על כך שבעוד שמדד אחד מציג עלייה, השני מעיד על ירידה, מציאות שמקשה כמובן על מתן תמונה מהימנה של רמת המחירים והשינוי שחל בהם. בו בזמן, נראה שגם הסקירות עצמן לא תמיד משקפות את המצב בשטח. להלן שתי דוגמאות בולטות לנתונים שעולים מסקירות ואינם תואמים בהכרח את המציאות בשטח.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה העידו על ירידה משמעותית במחירי הדירות במה שהם קוראים "אזור השרון". על פי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע של דירות קטנות, 1.5-2 חדרים, באזור השרון, ירד ב-5.4% בהשוואה לרבעון הראשון של 2012, מחירי דירות 2.5-3 ירדו ב-3.1%, המחיר הממוצע של דירות 3.5-4 חדרים ירד ב-4.7% ומחירי הדירות בנות 4.5-5 ירדו בשיעור 3.6%.

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, הירידה בולטת ונרשמה בדירות בכל הגדלים. ירידה משמעותית נרשמה במחיר הממוצע של הדירות בנות 1.5-2 חדרים (7.9%) ובמחירי הדירות הגדולות, 4.5-5 חדרים (6.9%).

לפי החלוקה האזורית של הלמ"ס, באזור השרון נכללים הישובים הבאים: הוד השרון, הרצליה, חדרה, כפר סבא, נתניה, רמת השרון ורעננה, רובן ערים חזקות שמחירי הדירות בהן גבוהים. כיצד מעידים נתוני למ"ס על ירידה דווקא באזור זה? גם במקרה זה, בדומה למצב ברמלה, נראה שהטבלה אינה משקפת את מצב השוק.

במרבית ערי השרון משווקים היום כמה פרויקטים חדשים במתחמים גדולים. למשל, מתחם 1200 בהוד השרון, השכונה הירוקה בכפר סבא, השכונה המזרחית ואזור החוף בחדרה והשכונות אגמים ועיר ימים בנתניה. מדובר בחלק ניכר ממה שמכנים בלמ"ס "אזור השרון", המגיב בצורה שונה לחלוטין משוק היד שנייה בערים הללו ומפרויקטים חדשים שאינם נמצאים בריכוזי בנייה גדולים. כך, מבצעי המכירה הגדולים של הקבלנים שהחלו תופסים תאוצה ברבעון השלישי של 2011 באים לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס וככל הנראה מושכים מטה את הסטטיסטיקה כולה.

ליטל פיאלה, זכיינית רשת התיווך רי/מקס באזור השרון, מספרת שעל פי עסקאות באזור לא נרשמה כלל ירידה במחירי היד שנייה. "אני מתקשה להבין את הנתונים שמתפרסמים על ידי הגופים השונים. עסקאות שביצענו באזור אינם מעידים על ירידה, לא בהשוואה לרבעון השני של 2011 ולא בהשוואה לרבעון הראשון של 2012" .

פיאלה מביאה כדוגמה עסקאות שתיווכה בהן בהוד השרון מאז ספטמבר 2011, אז נמכרה דירת 4 חדרים במתחם 1200 בעיר ב-1.55 מיליון שקל. בינואר 2012 נמכרה דירה דומה ב-1.57 מיליון שקל, במארס דירה דומה נמכרה ב-1.65 מיליון שקל, באפריל ב-1.57 מיליון שקל וביולי ב-1.64 מיליון שקל. "על פי העסקאות, המחירים יציבים" מסכמת פיאלה.

גם עדינה חכם, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון, לא מזהה אחידות בין אחוזי השינוי בטבלאות הלמ"ס למחירי העסקאות בשטח. "שוק היד השנייה באזור השרון לא רשם ירידות כאלו. הביקוש גבוה ואני מקווה שהמחירים לא ישובו לעלות כמו בעבר". חכם מעריכה כי למתחמי הבנייה החדשה בערי השרון תפקיד לא קטן בתזוזת המחירים שמשפיעה על הטבלה כולה.

האם הטבלה מושפעת בעיקר ממכירת דירות חדשות על ידי קבלנים? "הנתונים לא קשורים למציאות", אומר דודו תבור, מנכ"ל חברת אדירים שבונה ומשווקת דירות בהוד השרון, כפר סבא, רמת השרון ורעננה. "אני לא מבין מאיפה הנתונים. הם לא ירדו ובחודשים האחרונים אני מוכר יותר דירות ממה שמכרתי בשמונת החודשים שקדמו להם".

לדברי תבור, מה שמושך את הטבלה לירידות מחירים הם המתחמים הגדולים שניתן למצוא בערי השרון וגם שתי ערים ספציפיות בהם המצב שונה משאר ערי השרון: "כשמכניסים לתוך אזור השרון את חדרה ונתניה אפשר להבין איך הממוצע נמשך מטה. בשתיהן יש מתחמים גדולים שבהם משווקות דירות ושם ייתכן שהיו ירידות מחירים, בעיקר בגלל מבצעים. המתחמים הגדולים מדשדשים. בנתניה יש רוויה בפרויקטים ובחדרה יש יזמים שמתקשים למכור".

תבור גם מתקשה להבין מדוע בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה סוקרים את העיר חדרה כחלק מאזור השרון: "אני לא הייתי מכניס את חדרה לאזור השרון בכלל. השונות בינה לבין הערים האחרות גדולה באופן משמעותי, וגם זה יכול לשנות את הנתונים. בחדרה אפשר למצוא דירת 4 חדרים ב-900 אלף שקל וברעננה מי שיקנה דירה דומה ב-2.4 מיליון שקל עשה עסקה מעולה".

ודוגמא נוספת, מנתוני השמאי הממשלתי. על פי הנתונים, שפורסמו לאחרונה, נרשמה עליית מחירים משמעותית בשיעור 10% בעיר רמלה מאז הרבעון השני של 2011, ואילו בהשוואה לרבעון הראשון של 2012 לא נרשם שינוי כלל. נתוני חברות הבנייה הפועלות בעיר ומשווקות דירות במוקד הבנייה העיקרי בעיר - מתחם מצליח, בתקופה אליה מתייחסים הנתונים, מעידים על תמונה שונה בנוגע לתנודות המחירים מאז תחילת השנה הנוכחית.

כך למשל, על פי נתוני חברת רוטשטיין המשווקת מתחילת השנה פרויקט מגורים חדש בשכונה, דירת 3 חדרים בפרויקט בשטח 87 מ"ר מרפסת, נמכרה בפברואר ב-880 אלף שקל. מחיר דירה זהה שנמכרה לפני שבוע היה 1.02 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט, בשטח 100 מ"ר עם מרפסת, נמכרו בתחילת השיווק ב-990 אלף שקל ועל פי עסקאות אחרונות, דירה זהה נמכרה ב-1.13 מיליון שקל. בשני המקרים מדובר בעליית מחירים של 15% מתחילת השנה.

על פי נתוני חברת צ. לנדאו שסיימה לאחרונה לשווק פרויקט חדש בשכונה, דירת 3 חדרים בשטח 84 מ"ר נמכרה בתחילת השנה ב-950 אלף שקל, ועסקה שנסגרה בסוף שיווק הפרויקט, נמכרה ב-1.01 מיליון שקל.

עוד, על פי נתונים שמסרה החברה, דירת 4 חדרים בפרויקט נמכרה בתחילת השנה ב-1.04 מיליון שקל ולאחרונה נמכרה דירה כזו ב-1.15 מיליון שקל - עליית מחירים של 8% בממוצע.

חברה נוספת המשווקת דירות בשכונה היא פרשקובסקי. היא מדווחת שבתחילת השנה נמכרו בפרויקט דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת ב-1.14 מיליון שקל. דירה דומה נמכרה לאחרונה ב-1.23 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בפרויקט, בשטח 123 מ"ר, נמכרה בתחילת השיווק ב-1.3 מיליון שקל. דירה דומה, בקומה נמוכה יותר, נמכרה לאחרונה ב-1.4 מיליון שקל. זוהי עלייה של כ-8% במחירי דירות בפרויקט מאז תחילת השנה.

ניתן לפיכך להצביע על עלייה ניכרת במחיר הדירות החדשות במצליח מאז תחילת 2012, בעוד שהסטטיסטיקה מדווחת על 0% שינוי. חלק מעליית המחירים הוא תוצאה של מבצעי מכירה גדולים שערכו החברות בתחילת השנה. ובכל זאת, עלייה זו במחיר אינה מתבטאת בנתונים.

מכיוון שבמצליח מדובר בדירות חדשות שמוכרים קבלנים, ונתוני השמאי הממשלתי מתייחסים גם לדירות יד 2, ניתחנו גם את מה שקרה בפלח שוק זה. וגם כאן, מצטיירת תמונה שונה.

על פי עסקאות המדווחות באתר רשות המסים, מתחילת השנה נרשמו עליות בשיעור 7% עד 8%. כך למשל ברחוב הרצל בעיר, מחיר ממוצע של עסקאות שנסגרו למכירת דירות 3 חדרים עמד ברבעון הראשון של השנה על רמה של 561 אלף שקל לעומת מחיר ממוצע של 605 אלף שקל ברבעון השני.

בשכונה אחרת בעיר, גני דן, המתאפיינת בבנייה חדשה יותר, נרשם שינוי של 3.4% בעסקאות בין הרבעון הראשון של 2012 לרבעון השני באותה השנה ושינוי של כ-4% במחירים בעסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2011 לעומת הרבעון השני של 2012. כך למשל, דירת 3.5 חדרים בשטח 89 מ"ר נמכרה בשכונה ב-810 אלף שקל לעומת מחיר ממוצע של דירות בגודל דומה ברבעון השני של 2012 שעמד על 842.5 אלף שקל.

"בשנה האחרונה עלו המחירים בעיר, גם בשכונות החדשות וגם בישנות, ב-7% בערך", אומר ליפז אלזון, זכיין אנגלו סכסון בעיר. "לא ברור כיצד הנתונים מראים שאין עלייה במחיר בין הרבעון הראשון לשני. נכון שהעלייה התמתנה מאז תחילת השנה, אבל המחירים לא נעצרו".

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה ישראל שסיימה לשווק שלב א' בפרויקט חדש בעיר ומתחילה כעת בשיווק השלב השני, מתקשה גם הוא להבין את הנתונים המעידים על קיפאון בין שני הרבעונים האחרונים: "העלייה הגדולה במצליח הייתה מתחילת 2011 ובערך בזמן המחאה הייתה האטה במכירות והמחירים נעצרו. אבל מתחילת השנה הנוכחית, המחירים שוב עולים, במיוחד בארבעת החודשים האחרונים. עלייה מתונה שלהערכתי התבטאה סביב 3%-4% וזו מגמה שצפויה להימשך".

על השונות בנתונים נמסר מהשמאי הממשלתי במשרד המשפטים כי: "בדקנו הנתונים שנית, ולא מצאנו טעות בניתוח. אנו עורכים בדיקות לתחום מוגדר של נכסים, דירות 4 חדרים בלבד. הנתונים ברמלה מתייחסים לדירות בכל העיר, אולם מרבים העסקאות נצפו במתחם מצליח - שכונת מגורים חדשה. בכל מקרה, הבדיקה שאנו עורכים מתבססת על נתוני אמת שדווחו לרשות המסים כחוק ומקורות אחרים אינם יכולים להחליף או לגבור עליהם".