למה מחירי הדירות עוד יעלו?

כל אחד רוצה נתח בתחום הדיור והנדל"ן והביורוקרטיה מסובכת ומסועפת. הדרך לדירה המיוחלת שהאזרח הממוצע צריך לעבור, גם אם הוא לא מודע לזה, עוברת דרך שורה ארוכה של גופים. החל מהחלטות הממשלה ומשרד השיכון והבינוי (דרך הפוליטיקה הפנימית שלהם עם הרשויות המקומיות), קשיים באישורים ממנהל מקרקעי ישראל, מחנק אשראי הבנקים, שלא לדבר על אישורי משכנתא והון עצמי ראשוני. וכל זה עוד לפני שהגעת לאנשי המקצוע בתחום הנדל"ן.

גורמים רבים בענף הבנייה תלו תקוות רבות ברפורמת חוקי התכנון והבנייה עליה הכריז ראש הממשלה לפני שנתיים. בפועל הרפורמה לא יושמה כאשר הטענה המרכזית בקרב גורמי המקצוע היא שהנוסח אינו מוכן ו-ויכוחים בנושא מתנהלים בין היועץ המשפטי לממשלה לבין מנהל התכנון. אז נכון, היא לא מושלמת, ויש עוד מה לתקן, אך לא ייתכן כי לוקח מעל שנתיים תמימות לעשות זאת ולהביא את הרפורמה לכדי ביצוע.

נראה כי הצהרתו של רה"מ נתניהו הייתה עוד מהלך תדמיתי מתוחכם. האם המשקיעים אשמים? כנראה שממשלת ישראל חושבת שאזרח ממעמד הביניים צריך בעיקר לקנות דירה יד שנייה ממשקיעים קטנים בשוק, וזה במקרה הטוב. גם היוזמה של בניית דירות להשכרה במחיר שווה לכל נפש מקרטעת כבר שנים.

תכנית הדיור של יאיר לפיד נראית מעניינת, אך לא ברור האם מישהו במשרד השיכון יאשר בנייה של בניינים על קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל מבלי למכור אותה, ולממן את הפרויקט באמצעות אג"ח ארוך טווח מגופים מוסדיים.

עוד נתון המייקר את מחירי הדירות הוא מחסור בעובדים זרים. המחסור כבר קיים זמן רב - 8000 עובדים הם לא כוח עבודה מספק, לא לעשרות אלפי יחידות הדיור של פרויקטים קיימים ובטח לא לפרויקטים הממתינים לאישור כבר למעלה משנתיים.

מחנק האשראי ותזרים המזומנים משפיע גם כן. הרי ידוע כי הכסף אינו מגיע באופן ישיר מזוגות צעירים הרוכשים דירה, בטח ללא סיוע של ההורים. אך בנוסף, ישנו גם גבול לכסף הנזיל אותו מביאים היזמים. כדי לשרוד את תקופת ההמתנה לאישורים, ולאחריה את התקופה ההולכת ומתארכת של הבנייה עצמה, יש צורך בסכומי כסף כמט דמיוניים או אשראי רחב, על מנת לגשר על התקופה הארוכה בין רכישת הקרקע עד למכירת הנכסים והחזרת ההשקעה. אך כאשר 50% ממחיר הדירה מורכב ממיסים והיטלים שונים, ולכך מתווספת ביורוקרטיה כבדה- הפרויקט הופך להיות לא כלכלי.

המהלך האחרון של בנק ישראל להורדת הריבית יעזור, אך זו רק ההתחלה. הבנקים הגדולים כבר הגיעו לתקרת האשראי שלהם ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר מתנגד לשחרור נוסף של אשראי. הנגיד בכלל סבור כי יש למתן את פעילות הנדל"ן בכלל בישראל. לא ברור לאן מדיניות כזו תוביל אותנו בעתיד.

המסקנה ברורה, ובעיקר עצובה: כל התהליכים הללו גורמים במישרין או בעקיפין לגידול בעלויות עבור הקבלן. כל מי שמכיר את ענף נדל"ן גם מכיר את החוקיות הקבועה: כשזה עולה לקבלן יותר, בסוף זה יעלה גם לנו יותר. נפגש בגן וולובלסקי.

רוני מזרחי הוא מנכ"ל קבוצת מזרחי