שכר דירה, להבדיל ממחיר דירה, מתואם בהרבה ליכולת ההחזר האמיתית של הקהל. בהיעדר הון חיצוני וגמישות כמו במקרה של רכישת דירה - שם יכול הבנק לפרוס את המשכנתא על פני יותר שנים, לדחות תשלומים ולהציע פתרונות פיננסיים יצירתיים - בשכירות התשלום מגיע בכל חודש ישירות מהמשכורת. אם היא לא גבוהה מספיק כדי לשלם את שכר הדירה ולהישאר עם מספיק עודף, צריך כנראה לחזור לגור אצל ההורים או למצוא דירה זולה יותר.
בשנים האחרונות המחיר הקשיח יחסית של דמי השכירות בלט מאוד בשוק המגורים. מיולי 2009 ועד יוני 2012 עלו מחירי הדירות בשיעור נומינלי מצטבר של כ-34%, בעוד מחירי השכירות הסתפקו בעלייה בשיעור של כ-17% בלבד. בחודשים האחרונים, בעוד שוק המכירה מתקשה להצביע על כיוון, דווקא מחירי השכירות המבוקשים מציגים מגמה של ירידות. הדבר בולט מאוד בתל אביב, שם נרשמה גם החודש, כמו בחודש שעבר, ירידה במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות. למרות התשואה הנמוכה למשכירים (3%-3.5% ברוטו), כנראה שהמשכירים נתקלים במחסום אמיתי של מחירים שלשוכרים קשה לחצות.
במוצר ה"קלאסי", דירות ארבעה חדרים, נרשמה בחודש האחרון ירידה במחיר השכירות המבוקש ב-9 מ-15 אזורים שנבדקו. הירידה החדה ביותר (1.6%) נרשמה בתל אביב, שם עומד המחיר המבוקש על כ-7,200 שקל לחודש (לעומת 7,500 שקל ביולי האחרון).
צריך להביא בחשבון גם השפעה עונתית על מחירי השכירות והחשש של בעלי דירות שאחרי החגים הם יישארו ללא שוכר עד הקיץ הבא, מה שהוביל להתפשרות על המחיר המבוקש בשבועות האחרונים.
הקונים חוזרים
במחירי המכירה המבוקשים קשה כאמור להצביע על כיוון גם בחודש ספטמבר. אחרי תקופה ארוכה של צפיות לירידות מחירים - בגלל המחאה, בגלל צעדי הממשלה, בגלל הרמה הגבוהה אליה נסקו המחירים ועוד - נראה שהקונים אכן חוזרים לשוק וגם המוכרים קיבלו תיאבון והם מתחילים להעלות מחירים. שישה אזורים - חיפה, באר שבע, מודיעין, אשדוד-אשקלון, עכו-נהריה ופתח תקווה - הציגו החודש עליות בכל סוגי הדירות.
בתשואה הממוצעת אין כמעט שינוי והיא נעה בטווח של 3%-5%, בדרך כלל בהתאם למרחק מאזורי הביקוש (והחשש להיתקע ללא שוכר).
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד, עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.