על הכוונת של בנק ישראל: משקיעי הנדל"ן

ממשלת נתניהו העלתה על המוקד בקדנציה הנוכחית שלה את משקיעי הנדל"ן (בעלי דירה הקונים דירה או דירות נוספות) ופעלה רבות על מנת להוריד את שיעורם בין הרוכשים דירות. זאת במטרה להגדיל את היצע הדירות ל"זוגות צעירים" (נטולי דירות שקונים את דירתם היחידה) ולצנן את השוק. הנגיד והממשלה סימנו בהזדמנויות שונות את המשקיעים כאויבי-ציבור שגורמים לרתיחה בענף. האם בפועל ובטווח הארוך אמנם הצליחה הממשלה לצנן את דחף המשקיעים לרכוש דירה?

על פי נתוני אלדר, ברבעון הרביעי של 2009 רק 18% מכל רוכשי הדירות היו משקיעים. במחצית הראשונה של 2010 גאה גל משקיעים (23%) שרכשו דירות חדשות, כנראה כתוצאה מהריבית הנמוכה ומהתנאים האטרקטיביים שהציעו הבנקים.

הגל הגיע לשיאו במחצית השנייה של 2010, אז 30% מכל רוכשי הדירות החדשות היו אנשים שהייתה בבעלותם דירה - זינוק ב-30% לעומת תחילת 2010.

בתחילת 2011, כחצי שנה לפני פרוץ המחאה החברתית, ניסו משרד האוצר ובנק ישראל לצנן את שוק המשקיעים ושינו את מס הרכישה המוטל על דירות חדשות. השינוי הביא לצניחה בשיעור 40% בחלקם של בעלי דירות שרכשו דירות חדשות. שיעורם ירד ל-18% מקוני דירות חדשות בישראל.

בשנת 2012 חזר נתח המשקיעים בדירות חדשות לממדיו הקודמים, כך שבסוף הרבעון השלישי של השנה, עמד שיעור המשקיעים מכל רוכשי הדירות החדשות על 22%. הסיבות לכך מגוונות - אפקט המחאה שהתפוגג, שוק הנדל"ן למגורים התאושש והמשקיעים, כמו גם שאר השחקנים בענף, השתכנעו כי מחירי הדירות לא ירדו כפי שמשרד האוצר הבטיח. בנוסף, הירידות בשוקי ההון גרמו למשקיעים רבים להסיט את השקעותיהם לאפיק הנדמה להם בטוח יותר - נדל"ן. סיבה נוספת לחזרתם של המשקיעים היא כמובן ריבית בנק ישראל, שבשל ההאטה הכלכלית נשארה נמוכה יחסית. הורדת הריבית השבוע היא עוד דחיפה למגמה זו.

נתח המשקיעים חזר לרמתו משנת 2009 אולם פרופיל המשקיעים השתנה באופן ניכר. על-פי נתוני אלדר, במחצית הראשונה של 2010 משקיעים בגילאים 44 עד 55 היוו 47% מסך רוכשי הדירות החדשות להשקעה והמשקיעים בגילאי 56 עד 65 היוו 45%. כיום, נפח הצעירים ירד משמעותית והם מהווים רק 18% מכלל רוכשי הדירות החדשות להשקעה לעומת 76% מבוגרים שקונים דירה נוספת לזו שברשותם.

הסיבות לכך מגוונות. אפשר שהמשקיעים המבוגרים מעדיפים להשקיע את כספם ובייחוד כספי הפנסיה באפיקים יציבים. כאשר שוקי ההון בעולם סוערים הם מעדיפים להשקיע את הכסף באפיקים סולידיים כמו נדל"ן. בנוסף, בשל ההאטה הכלכלית בישראל והמשבר הכלכלי הגלובלי, כוח הקנייה של הצעירים נחלש.

אחת הטענות של אנשי האוצר היא שרוב המשקיעים הם תושבי חוץ שרוכשים דירות ומגיעים אליהן רק פעמיים בשנה. באוצר הטילו גזרות ומסים שונים על מנת לשים קץ לדירות הרפאים, אלא שהנתונים מראים שרוב הקונים דירה נוספת הם ישראלים שמוציאים את הדירות לשוק ההשכרה ובכך דווקא תורמים למי שאינם יכולים לרכוש.

על פי נתוני הרבעון השלישי של 2012, משקיעים תושבי חוץ מהווים רק כ-20% מסך המשקיעים בשוק הדירות החדשות לעומת 29% בשנת 2010. יש לציין כי בחודשים האחרונים, בשל גילויי האנטישמיות באירופה, יש גל של תושבי חוץ הרוכשים דירה במטרה לעלות לישראל.

תושבי חוץ עדיין מעדיפים לרכוש דירה ליד הים ביישובים כמו נתניה, תל אביב, בת ים ואשדוד, ותושבי חוץ דתיים נוטים לרכוש דירה בירושלים, בית שמש ומודיעין.

ברבעון השלישי, 56% ממי שקנו דירות חדשות נוספות על הדירות שברשותם השקיעו בדירות 4 חדרים, ו-37% רכשו דירות קטנות יותר. זאת בניגוד ל-2011 שבה מחצית מהמשקיעים רכשו דירות קטנות ורק 36% רכשו דירות בנות 4 חדרים. הסיבה היא המחסור בדירות קטנות. סיבה נוספת היא, כפי שכתבנו קודם, שפרופיל המשקיע השתנה. פחות תושבי חוץ ויותר אזרחי ישראל הרוכשים דירה, אולי מתוך כוונה שבעתיד תשמש את ילדיהם.

בשנה החולפת מעדיפים המשקיעים להתמקד ביישובים במעגל שלישי והרביעי מתל אביב כמו למשל אור עקיבא, רמלה וכפר יונה. על פי הנתונים, בשנת 2010 כמעט ולא נרכשו דירות להשקעה ביישובים אלה ואילו ברבעון השלישי של 2012 המשקיעים היוו 30% משוק רוכשי הדירות החדשות באותם ישובים.