בלי קשר לשאלה כיצד יסתיים סבב הלחימה הנוכחי בדרום הארץ, המציאות בשש השנים החולפות מוכיחה שמדובר באיום קבוע על ערי הדרום ובמרכזן באר שבע. מחקר שמתפרסם כאן לראשונה, שערכה חברת פארטו אסטרטגיות, בחן אם שגרת הטילים משפיעה על המחיר שמוכן ישראלי לשלם על דירה, וכיצד משפיעות ההפגזות על השוק ועל המחירים.
"מאז סוף שנת 2008, עם מבצע 'עופרת יצוקה', גם באר שבע נמצאת תחת איום ביטחוני המתבטא בירי גראדים לעבר העיר ובפגיעה בחיי אדם ובמבנים. למרות זאת, בעת בחינת נתוני הנדל"ן בעיר אנו מוצאים כי לא רק שלא נצפית האטה בשוק הנדל"ן, אלא יש האצה בשוק, הן בכמות הדירות החדשות בעיר והן בעליית מחירי הדירות", אומרת שלומית נרדיה, מנכ"לית פארטו אסטרטגיות.
אם תרצו, ההבטחה לפריחה כלכלית בעקבות הקמת עיר הבה"דים ומעבר צה"ל לנגב משמעותית בהרבה מטילים שנוחתים פה ושם על בירת הנגב. ואכן מהנתונים עולה שאף על פי שהגראדים הגיעו לערים באר שבע, אשקלון ואשדוד, העלייה במחירי הדיור לא נעצרה. יתרה מזאת, שיעור העלייה במחיר הדיור בין 2009 ל-2010 היה גבוה יותר משיעור העלייה שבין 2008 ל-2009. ב-2011 אף נרשמו שיעורי שינוי גבוהים יותר במחירי הדיור בדרום מאשר במרכז, אף שהאיום הביטחוני אינו פוסק.
באר שבע עולה יותר מתל אביב
עלייה במחירי הדירות נרשמה בכל הארץ, אך שיעור השינוי בבאר שבע ובערי הדרום היה גבוה יותר. כך למשל בבאר שבע עלו מחירי הדירות הממוצעות (4 חדרים, על פי סקירת השמאי הממשלתי) ב-6% בין 2008 ל-2009, ב-20% בין 2009 ל-2010 וב-16% בין 2010 ל-2011. נתונים חלקיים באשר ל-2012 מעידים על המשך מגמת עלייה גם בשנה זו.
גם בערים אחרות בטווח טילים, כמו אשקלון ואשדוד, נרשמה מגמה דומה. באשקלון עלו מחירי הדירות ב-10% ב-2009, ב-16% ב-2010 וב-14% ב-2011. באשדוד מדובר בעלייה של 7%, 11% ו-10% בהתאמה. נזכיר שמדובר בשנים שבהן איום הטילים היה נוכח וברור.
בהשוואה לממוצע במרכז, אותו סכמו בחברת פארטו על סמך נתוני הערים תל אביב, ראשון לציון ופתח תקווה, מחירי הדירות בדרום נמצאים בעלייה תלולה יותר. כך, ב-2009 עמד הממוצע השנתי של עליית המחירים במרכז על 13% לעומת 8% בדרום, ב-2010 התמונה התאזנה כמעט - במרכז נרשם שינוי מחירים בשיעור 17% ובדרום בשיעור 16%, ב-2011 המשיכה עליית המחירים בשני האזורים, אך במרכז הם עלו רק ב-4% בלבד בעוד שבדרום הם עלו ב-13%.
המחקר בדק גם שיווקי מינהל מקרקעי ישראל בעיר הדרומית. גם נתונים אלו מעידים על עלייה כאשר דווקא בשנת 2009, שבה החל המצב הביטחוני בבאר שבע להתערער, חלה עלייה בשיעור יחידות הדיור ששווקו מבין יחידות הדיור שהוצאו לשיווק, זאת בעוד שבשנים הקודמות לה, מדד זה היה נמוך בבאר שבע בהשוואה לנתונים הכלל-ארציים.
בשנת 2010 היה שיעור היחידות ששווקו בבאר שבע גבוה אף בהשוואה לנתונים הכלל-ארציים. כך, 72% מתוך יחידות הדיור שיצאו ב-2009 במכרזים בבאר שבע נרכשו על ידי קבלנים, וב-2010, מדובר על 97% מיחידות הדיור שנרכשו על ידי קבלנים מסך כל השיווקים. ברמה הארצית עמד אותו יחס ב-2010 על 89.8%.
"העלייה במספר יחידות הדיור המשווקות על ידי המינהל ביחס ליחידות הדיור המוצעות לשיווק, מצביעה על כך שהיזמים מאמינים שתהיה עלייה בביקוש לדיור", מציינים עורכי המחקר.
תנודתיות נמוכה בבאר שבע
השוואה נוספת שנעשתה במסגרת המחקר התייחסה לתנודתיות המחירים בבאר שבע ובערים אחרות בהשוואה לתל אביב. בנקודה זו מעניין לראות שבעוד באר שבע מתאפיינת בתנודתיות מועטה ובגרף יציב של עליית מחירים, בתל אביב התנודתיות גדולה הרבה יותר.
"תל אביב תמיד נתפסת כיציבה ביותר מבחינת נדל"ן", אומרת נרדיה, "אבל הבדלי המחירים בה מעידים על תנודתיות גדולה. מדובר בעונתיות אופנתית של מחירים.
"אם ניקח מצב דמיוני שבו תחווה העיר תל אביב את המצב הביטחוני הקיים היום בבאר שבע, התנודתיות מעידה על כך שהערים הסובבות אותה, כמו פתח תקווה וראשון לציון למשל, שנמדדו גם הן ונמצאו כיציבות יותר, ינגסו בביקושים של תל אביב".
תכנון, השקעה ממשלתית וריבית נמוכה
למרות הציפייה שלאיום הביטחוני תהיה השפעה שלילית על הביקוש לדיור בבאר שבע, המגמה הפוכה. ההסבר שמעניקים עורכי המחקר לתמונה שעולה מהשטח מתמקד בהשפעה החיובית של תהליכים המתרחשים באזור.
דוגמא ראשונה לתהליכים האמורים היא הפניית משאבים לעיר מצד הממשלה: "החלטת הממשלה שהגדירה את הנגב כאזור עדיפות לאומית מביאה להקצאת משאבים לאזור זה ולפיתוחו, השינוי ניכר בהחלטה על מעבר יחידות צה"ל לנגב, פיתוח אזורי תעשייה חדשים, שיפור התחבורה, בדגש על רכבת ישראל ועוד". גם הפן התכנוני משחק תפקיד: העיר באר שבע גיבשה ויישמה תוכנית אסטרטגית לעיר.
כמובן שלא ניתן לנתק את העיר מהשפעות המאקרו הכלל-ארציות שהשפיעו על השוק כולו, כמו ירידה בריבית שהובילה לעלייה בביקוש לדירות מה שהוביל לעלייה במחירי הדיור ונהירת משקיעים, במיוחד לערים זולות כמו באר שבע.
"הגדרת הנגב כאזור עדיפות וגיבוש תוכנית אסטרטגית לעיר יצרו מיקוד של הממשלה בעיר כמטרופולין הדרום, אשר מספק שירותים לכלל ישובי הלוויין", מסכמים עורכי המחקר, "כתוצאה מכך הממשלה מסייעת בהקמת פארק היי-טק בעיר, מסבסדת דיור לסטודנטים, מסייעת בפיתוח מרכזי מצוינות בחינוך ועוד. תהליכים אלה יוצרים אמון בקרב תושבים ומשקיעים ותורמים לעלייה במחירי הדיור, למרות האיום הביטחוני שאינו פוסק".