הסיכון הבנקאי במשכנתאות גדל

ניתוח של מאזני הבנקים שהתפרסם השבוע מגלה כי מתחילת 2012 ועד 30.09.12 הקטינו הבנקים את האשראי למגזר העסקי ב- 5 מיליארד שקל והגדילו את האשראי למשכנתאות ב- 18 מיליארד שקל.

הקטנת האשראי למגזר העסקי מעידה בבירור על ירידה אפשרית בצמיחה במשק שכן הקשר בין אשראי להתרחבות בפעילות עסקית ברור וחד. כשאין צמיחה, במקרה שלנו, ירידה, באשראי לעסקים מעידה על ירידה צפויה בצמיחת המשק כבר ברבעון האחרון של 2012 שמסתיים בעוד כחודש. בהנחה שתופעת צמצום האשראי לעסקים לא תשתנה, ברור שגם תחילת 2013 לא תבשר על שינוי חיובי בצמיחה. צרפו לכך קיצוץ בגרעון הממשלתי שעומד על כ- 22 מיליארד שקל בצירוף גזירות אחרי הרכבת ממשלה חדשה ונדמה שהצמיחה תפגע מהותית. משק שעובר קיצוץ רוחבי ומסים אינו יכול לעכלם מבלי שהצמיחה תרד בשיעור משמעותי. חוק כלכלי ברור.

מעבר לחיזוי השפעה אפשרית של שינוי הרכב האשראי הבנקאי על הצמיחה, עולה בעיה של המשך הריצה לעסקי נדל"ן והחשש מיציבות מחירים בענף על מאזני הבנקים בעתיד.

מומחים שונים ובנקאים בכירים מנבאים כבר מספר שנים שהיקף הביקוש לדיור יציב וחזק עקב גידול באוכלוסייה ולכן איננו מצויים בבועת מחירים. יתרה מזאת, חלק מהפרשנים והבנקאים מסבירים שסטנלי פישר נגיד בנק ישראל לא יאפשר ירידה חדה במחירי הדיור כי הדבר עלול לסכן את יציבות המערכת הבנקאית. לא בטוח שפישר עצמו דבק בפרשנות וייתכן שהיה מעוניין "לווסת" את התופעה של מחירי הדיור כדי למנוע זעזוע במערכת הבנקאית.

פישר בכל הכבוד הראוי אינו שולט בענף הנדל"ן הוא לכל היותר מנסה להכתיב מגמה. כאשר מחירי הדירות מגיעים לשווי של כ- 12 שנות עבודה במרכז הארץ של זוג שכירים קיים סיכוי שהתייקרויות בהחלט יכולות להבלם ואף לרדת. יותר הפשרת קרקעות לבנייה, קצת פחות להיטות לרכישה, אלטרנטיבות להשקעה, הקטנת היקף המשכנתאות ביחס למחיר הדירות, השגת חלק ממטרות המחאה הציבורית, ומחירי הדירות יכולים וצריכים לרדת. כמובן שהראשנים להיפגע יהיו הבנקים שהעניקו אשראי של 60%-70% על מחיר הדירה וערך הביטחונות ירד. ישנם מבקרים לא מעטים בהם היקף המשכנתאות הגיע ל 80% - 85%.

צרפו לכך את הפגיעה האפשרית בצמיחה במשק שתשפיע על השכר והנה מתממש תסריט אפשרי לסיכון הבנקאי במערכת האשראי. כרגע כאמור אנו נמצאים בזמן של מעבר אשראי מעסקים למשכנתאות והתופעה לא רק שאינה נבלמת אלה מתרחבת. ברור שכאשר התופעה תבלם והאשראי לדיור יקטן גם מחירי הדירות ירדו. כאשר משקללים את הירידה בהתחלות הבניה ברבעון השלישי של 2012 (נתונים רשמיים של הקבלנים והממשלה), מוסיפים את אלמנט זמן המכירה של הנכסים שהתארך (נתון רשמי) , ירידה בהיקף רוכשים זרים, מתקבל הרושם ששוק הדיור מעט מתקרר. נראה שהאשראי למשכנתאות עלול להוות אבן ריחיים וסיכון למערכת הבנקאית כבר בתוך זמן לא ארוך. יתכן שבתחילת 2014.

כדאי למנהלי הסיכונים בבנקים לתת את הדעת בנושא ולהבין שלא כל דירה בת"א צריכה לעלות כמו דירה במנהטן והמגמה יכולה להשתנות לירידת מחירים. משנה זהירות הוא כיום הכרח.

ד"ר רו"ח גד פניני, מרצה בכיר במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה.