מה עלול להקפיץ את מחירי הדירות בישראל?

מלאי תכנוני הוא הבסיס שמעליו עומד כל ענף הנדל"ן. אם אין תכנון של בתים ודירות - מה בדיוק אמורים לשווק במשרד השיכון או במינהל מקרקעי ישראל, ומה אמורים לבנות היזמים והקבלנים? הרבה לפני השלב המתיש של הסכמי הפיתוח, שיווק הקרקעות, הוצאת היתרי הבנייה והקמת התשתיות - נדרשים המדינה ומוסדות התכנון לייצר את מלאי התכנון.

משום כך הנתונים שמציג מינהל התכנון מבהילים כל כך. מ-2007 ועד 2011 הסתכמו התחלות הבנייה במדינת ישראל ב-185 אלף יח"ד (כ-37 אלף יח"ד בשנה). מנגד, מוסדות התכנון הצליחו לאשר מלאי תכנוני של 125 אלף יח"ד (25 אלף יח"ד בשנה) - מה שאומר שבפועל יש מחסור מצטבר בהיקף של 60 אלף יח"ד. מכאן, הדרך לעליות מחירים מתבקשת וקצרה.

הימשכות הליכי התכנון והשנים הארוכות שבהן לוקח לתוכניות להבשיל לכדי התחלות בנייה הן הגורם המרכזי לפער הגדל בין הביקוש להיצע לדירות מגורים, כך הודתה השבוע ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, בינת שוורץ.

"מרגע שיזם מגיע אלינו ועד שהתוכנית מאושרת ונכנסת למלאי התכנוני חולפות בממוצע שש שנים", הסבירה שוורץ בכנס שקיים מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה. "לאחר מכן עוברות עוד שנים רבות עד להבשלת התוכנית, שבהן נחתמים הסכמי פיתוח עם הרשויות המקומיות, מוציאים היתרי בנייה ועוד. בסך הכל מרגע היוזמה, נדרש בין עשור לשני עשורים עד שניתן להוציא תוכנית אל הפועל".

על פי הנתונים, ב-2007 עמד מספר התחלות הבנייה על 30 אלף יחידות דיור, והמלאי התכנוני סבל מחסר של 7,000 יחידות דיור "בלבד". במרוצת השנים, גם בעקבות העלייה בקצב התחלות הבנייה בעקבות הגידול בביקוש, הפער מול המלאי שנכנס לצנרת גדל בשיעור ניכר.

בשנת 2009, מספר התחלות הבנייה גדל ל-34 אלף יחידות דיור והמלאי התכנוני עמד כבר על חסר של 11.5 אלף יחידות דיור. בשנת 2011, כאשר מספר התחלות הבנייה עלה ל-45 אלף יחידות דיור, הפער במלאי התכנוני כבר זינק ל-16.5 אלף יחידות דיור, יותר משליש מכמות הדירות שנבנו באותה שנה.

הסיבה לפער, מסבירה שוורץ, טמונה בקצב ובהימשכות הליכי התכנון, שאינם מדביקים את קצב התחלות הבנייה. את התוצאה ניתן היה לראות במלוא החומרה בשנת 2012, אז החל מספר התחלות הבנייה לצנוח לנוכח התכנון הדל (ואולי גם תחושת הקבלנים שאו-טו-טו שוב ייווצר מחסור שיאפשר להם לשלוט טוב יותר במחירים).

הפער במלאי תכנוני בלט במיוחד במרכז הארץ.

בשנים 2007-2011 היה המלאי התכנוני במחוז חיפה היחיד שהציג עודף מבורך של 5,989 יחידות דיור - אישור יח"ד חדשות מול שיעור התחלות הבנייה.

כל שאר המחוזות סבלו ממחסור: בירושלים המלאי התכנוני היה בפער נסבל של 424 יחידות דיור מול התחלות הבנייה. במחוז הדרום החסר עמד על 3,286 יחידות דיור, במחוז תל אביב עמד החסר במלאי התכנוני על 12,099 יחידות דיור (באחוזים מדובר על מחצית משיעור התחלות הבנייה באותן חמש שנים), במחוז הצפון היה חסר של 13,923 יחידות דיור, ואילו במחוז מרכז - אליו מתנקזים כמובן מרבית הביקושים של רוכשי הדירות - עמד הפער בין בנייה לאישור יח"ד חדשות על 28,181 יחידות דיור.

אותו מחוז מרכז עמד לאחרונה במרכזו של דיון נוקב אודות האופן הראוי לנצל את עתודות הקרקע הקיימות בשולי הערים. לדברי שוורץ, מדיניות התכנון בחמש השנים האחרונות הייתה ליצור מחסור ביחידות דיור באזור המרכז, כדי להביא לנדידת האוכלוסייה לפריפריה. אלא שבפועל, הציפיות של משרד הפנים בנוגע לכמות האוכלוסייה התממשו רק במחוז מרכז, ואילו בפריפריה הגיעה כמות האוכלוסייה רק למחצית מהיעדים שהציב משרד הפנים.

"המלאי התכנוני במחוז המרכז נשחק בחמש השנים האחרונות, והבנו שיש בעיה להקפיץ אנשים מהמרכז לפריפריה וצריך למקד את המטרות במתיחה של אזורי הביקוש", אמרה שוורץ.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב, הגדירה את אזורי הביקוש "בין שתי האיקאות", זו שבנתניה וזו שבראשון לציון, אולם שוורץ הדגישה כי גם אזורי חדרה ואשקלון כבר מוכחים שהם יודעים למשוך אוכלוסיות ממרכז הארץ, מה שכאמור מוכיח שמתיחת הביקושים צריכה להיות מדורגת ולא בקפיצות גדולות מדי.

הבשורה הטובה היא שב-2012 הצליח משרד הפנים לשנות את המגמה ולהגדיל את המלאי בחזרה. בשנה האחרונה אושרו במוסדות התכנון כ-75 אלף יח"ד, מול כ-40 אלף התחלות בנייה - מה שאומר שלראשונה מזה חמש שנים נכנסו לצנרת יותר אישורי בנייה מקצב הבנייה בפועל, והפער החיובי קיים בכל המחוזות.

ויחד עם זאת, הביעה שוורץ חשש בנוגע למלאי התכנוני המעט יותר רחוק: "עד שנת 2014 יש לנו מספיק קרקעות במלאי התכנוני, אך השאלה הגדולה היא מה יהיה אחר כך".

למרות מחאת הארגונים הירוקים, שוורץ איתנה בדעתה שיש לנצל חלק מהשטחים הירוקים בשולי הערים במחוז מרכז. "אם ננצל רק 10%-20% מעתודות הקרקע האלו - שהם בפועל רק 1%-1.5% משטח המחוז, הפגיעה בשטחים הירוקים תהייה מזערית. אם לא נעשה זאת, המחיר יהיה שמחירי הדירות יעלו". לדבריה, העתיד של האוכלוסיה במחוז המרכז נמצא בתוך הערים, אך מאחר ובתוך הערים אין קרקעות מדינה פנויות, והקרקעות הפרטיות מחייבות התארגנות משותפת של רשויות מקומיות, יזמים ודיירים כדי לממש תוכניות להתחדשות עירונית שלוקחות זמן רב, מינהל התכנון במשרד הפנים חייב לקחת לידיו את המשימה לשנות את המלאי התכנוני הקיים.