מכונית חדשה, מוצר חשמלי או פריט ריהוט, ככל שיהיו חדשים יותר - כך יעלו יותר. ואולם בענף הנדל"ן, דירה חדשה שתירכש בשלב ההתחלתי של פרויקט תהיה לא פעם זולה יותר מאותה דירה במועד מאוחר יותר.
יזמי נדל"ן וקבלנים אומרים לא פעם שפרויקט מגורים ממוצע, שנבנה במיקום טוב ללא בעיות שיווק מיוחדות, יכול ליהנות מהשבחת מחירי הדירות בשיעור של כ-25% מיום השיווק הראשון ועד לסופו. בשלב ההתחלתי ביותר - עוד לפני קבלת היתר בנייה מהרשויות - ימכור היזם את הדירות במחיר הנמוך ביותר.
והיום, כאשר יזמים לא מעטים נתקלים בקושי לקבל מימון בנקאי, יש יותר ויותר פרויקטים שבהם היזמים מתחילים למכור דירות עוד טרם קבלת ההיתר, משום שהבנק שעתיד לספק את המימון הנכסף דורש מהם להוכיח ביקוש קיים. מכירת דירות בשלב מוקדם זה מכונה פריסייל, והיא יכולה להיעשות גם בגלל תחרות בשוק, עיכובים באישורי ועדות מקומיות ומחוזיות, בקשה לשינויי תכנון או להגדלת אחוזי בנייה ועוד.
אין קומה 11
המחיר הנמוך יחסית שיציע קבלן במכירה המוקדמת מלווה לא פעם בסיכון שלא תמיד הרוכש מודע לו. כך למשל, לוח הזמנים למסירת הדירה לא יהיה קשיח וידוע כמו בבניין שבנייתו כבר החלה, וכך גם המפרט. אם יזם ביקש במסגרת היתר הבנייה הקלה המתייחסת לגודל הדירות או למספר הקומות, יכול להיווצר מצב שבו הקומה שהובטחה ללקוח, שמופיעה בקטלוגים ובהדמיות, לא תוכל להיבנות אם היזם לא יקבל את ההקלה המבוקשת. ברוב המקרים מצוין הנושא בחוזה שנחתם עם הקבלן, אולם רצוי שרוכש דירה יידע לשאול את השאלות הנכונות כאשר הוא יושב מול איש המכירות לצד מגרש מיותם ללא היתר בנייה.
האם המחירים במכירה המוקדמת אכן נמוכים יותר? האם הם שווים את הסיכון הגלום ברכישת דירה בבניין שטרם קיבל היתר? על שאלה זו ניסתה לענות שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. בחצי השנה האחרונה בדקה בוגין 37 פרויקטים בארץ, בערים תל אביב, רחובות, יבנה, חדרה ואשקלון, הכוללים כ-2,500 דירות ששיווקן החל לפני קבלת היתר בנייה וכללו שלב של מכירה מוקדמת. הפרויקטים שנבדקו היו בין היתר של החברות שיכון ובינוי נדל"ן, פרץ בוני הנגב, מזרחי, אפגד, י.ח דמרי, גבאי, בולווארד, קבוצת יעקב יצחקי, מבנים ונתיבים, צרפתי, דורון וגאי לוי, בוני התיכון, ועוד.
בהשוואה של מחירי דירות ארבעה וחמישה חדרים בפרויקטים אלה בין המכירה המוקדמת לפני קבלת ההיתר לבין שלבים מאוחרים יותר של הפרויקט, מצאה בוגין כי ההפרש הממוצע במחיר עומד על כ-7%. מחיר דירה ממוצעת בישראל (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השלישי של 2012) עומד היום על 1.132 מיליון שקל, ולכן הפער מסתכם ב-80 אלף שקל, לא מעט בכלל.
הפער מתרחב
"נתון זה נמצא נכון כל עוד פרק הזמן עד לקבלת ההיתר אינו עולה על שישה חודשים", מסבירה בוגין. "אם פרק הזמן לקבלת ההיתר אורך שנה ויותר, עולה פער המחירים בין הפריסייל לשלב קבלת ההיתר, וההפרש יכול להגיע ל-10%. בחלק מהפרויקטים שנבחנו הוביל עיכוב משמעותי בזמן קבלת ההיתר לשיעור הקרוב ל-20% במחיר".
מהבדיקה עולה עוד כי תחרות בין יזמים באותו מתחם גורמת לכך שמחירי המכירה המוקדמת נותרים תקפים גם אחרי קבלת ההיתר בפרויקט: "במתחמי בנייה שאוכלסו בחלקם ושבהם קיימת תחרות גבוהה בין יזמים וריבוי פרויקטים נמצא כי עליית המחיר בשלב ההיתר כמעט אפסית. מאידך, בשכונות או מתחמי בנייה הנמצאים בשלבי פיתוח, הפרשי המחיר בין שלב המכירה המוקדמת לרגע קבלת ההיתר גבוה יותר ויכול לעבור את ה-10% בממוצע".
הפער בעליית המחיר בין דירות 4 חדרים לבין דירות 5 חדרים כמעט זניח - כאחוז אחד בממוצע בלבד.
רכישת דירה טרם קבלת היתר הבנייה איננה הדרך היחידה לקבל הנחה. במבצעי מכירה שמקיימים היזמים בפרויקטים שונים ניתנת בדרך כלל הנחה בשיעור דומה לזה שעליו מצביעה הבדיקה של בוגין. בשנה שעברה, בתקופה שבה ניכר קיפאון במכירת דירות בעקבות המחאה החברתית, היו מבצעי מכירה שבהם ניתנו הנחות אף גבוהות יותר, אולם כיום, היצע הדירות שנמצאות בבנייה יורד וכך גם התחלות הבנייה, ואלה עלולים להוביל לירידה בכמות המבצעים שבהם יצאו היזמים.