וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

עסקה כדאית או סיכון לא משתלם?

עו"ד הראל יריב

26.12.2012 / 14:21

האם כדאי לקנות קרקע חקלאית בתקווה שייעודה יישתנה והקונה יצא ברווח? עו"ד הראל יריב מסביר מה כדאי לבדוק לפני ביצוע העיסקה ומזהיר מפני נוכלים בתחום

לאחרונה, על רקע עליית מחירי הקרקעות, אנו עדים למגמה שהולכת ותופסת תאוצה, בה אנשים פרטיים רוכשים קרקע חקלאית בציפייה שבעתיד הלא רחוק יוכלו לגרוף רווחים משינוי ייעודה של הקרקע החקלאית לקרקע למגורים. רבים מהרוכשים אינם מבינים בתחום ולכן לא לוקחים בחשבון ומתמחרים את הסיכונים הטמונים ברכישה מסוג זה או בוחרים להתעלם מהם למרות שמדובר בעסקה שאת תוצאותיה לא ניתן לחזות מראש ומימושה עשוי לקחת זמן רב. למען הדיוק, מדובר בהימור לא קטן, בייחוד לאלה שלא בקיאים בתחום, בו קיימות שתי אפשרויות - לזכות בגדול או להפסיד בגדול.

אחד הסיכונים הגדולים בעסקה, שלמרבה הצער הופך לשכיח במיוחד עם השנים, הוא שהקונים נופלים לידיהם של נוכלים ושרלטנים ובסופו של דבר מאבדים את כל כספם, בין היתר, מכיוון שלא נקטו בפעולות המקדימות הנכונות. ישנן דרכים בהן ניתן למזער את הסיכונים. כל עוד נבדקים כל התנאים וההיבטים הנחוצים לשם ביצוע העסקה ורוכשי הקרקע מקבלים את האינפורמציה המלאה על מנת להחליט אם עסקה כזו מתאימה להם או לא, אפשר להצליח ולבצע רכישה נכונה שעשויה להניב תשואה יפה בעתיד.

מהן הבדיקות שיש לבצע?

כל אדם המעוניין לרכוש קרקע חקלאית חייב לבצע מספר בדיקות בטרם ביצוע העסקה. הבדיקה הראשונה שיש לבצע היא סוג הבעלות, היינו, האם זוהי קרקע בבעלות פרטית או שמדובר בקרקע שהיא בבעלות המדינה, והזכויות הנמכרות הן זכויות חכירה. אם מדובר בקרקע שהיא בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי המינהל והזכויות הן זכויות חכירה, הרי שפוטנציאל הרווח מהרכישה קטן יותר, זאת מכיוון שבעת שינוי יעוד הקרקע, היא חוזרת לידי המינהל והחוכר זוכה לפיצוי חלקי ביותר. רכישת קרקע בבעלות פרטית צפויה להניב תשואות גבוהות יותר עקב שינוי הייעוד, וזאת מכיוון שהשליטה של בעל הקרקע הינה מוחלטת וכפופה לפחות מגבלות.

במידה והקרקע הינה בבעלות פרטית, יש להקפיד ולבדוק מיהם הבעלים הרשומים, מועד רישומם כבעלי הקרקע ומכוח מה נרשמו (רכישה, ירושה). האם הקרקע נמכרת ישירות באמצעות בעליה הרשומים, או באמצעות מיופה כוח. חשוב מאוד לוודא כי המוכר הינו הבעלים הרשום, ואף נכון יהיה לבדוק את המסמכים מכוחם נרשם כבעלי הקרקע, והכל על מנת לא ליפול לתוך ידיהם של נוכלים המוכרים קרקעות בעזרת מסמכים מזויפים. אם המכירה מתבצעת באמצעות מיופה כוח, מומלץ לנסות להגיע לבעל הקרקע על מנת לוודא כי מיופה הכוח פועל באישורו ובידיעתו.

בדיקה נוספת ולא פחות חשובה היא בדיקת מיקום הקרקע. קרקעות שהן בעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע נמצאות בסמוך לערים מתפתחות ולאזורים מיושבים, ולכן, רכישת קרקע חקלאית באזורים הללו תהיה בעלת סיכויים גדולים יותר להניב רווחים כספיים גבוהים עם שינוי הייעוד של הקרקע, מאשר באזורי פריפריה ובאזורים המרוחקים מיישובים. נכון יהיה שלא להסתמך על מפות ועלונים אשר מוצגים על ידי המוכרים, אלא להתרשם ישירות על ידי ביקור במקום.

עוד סוגיה מהותית אותה יש לבחון, הינה סיכויי ההפשרה של הקרקע ושינוי הייעוד שלה. מומלץ מאוד לבקר בועדות התכנון והבנייה של הרשות המקומית ולבדוק מהן התוכניות החלות על הקרקע כיום ולנסות לאסוף מידע ולהבין מה הן מגמות התכנון העתידיות על המקרקעין. כמו כן, כדאי לבדוק את תוכנית המתאר המחוזית ואת תוכניות המתאר בארציות. במידה ומגלים כי קיים הליך תכנוני כלשהו, ניתן לנסות לפנות ישירות למתכנן, כדי לבדוק באיזה שלב עומד התכנון ומה מטרתו. לעיתים, בזכות הבירור, תוכלו לגלות כי לקרקע מסוימת אין סיכויי הפשרה - מאחר שהיא מיועדת לדוגמא לשמורת טבע או להבין כי גם אם קיים סיכוי לשינוי יעוד הרי שההליך צפוי לארוך זמן רב.

ראוי גם, כי במכלול השיקולים הנשקלים לעניין כדאיות העסקה, יישקלו שיקולי המס אשר הרוכש עשוי להיות מחויב בהם עת ישונה יעוד המקרקעין, לרבות החיוב הצפוי בהיטל השבחה וככל שתימכר הקרקע החיוב במס השבח.

חשוב לדעת

במידה והקרקע שרכשתם תופשר וייעודה ישתנה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, הרי שבמסגרת התוכנית ייערך הליך של איחוד וחלוקה מחדש של כלל המתחם. מדובר בהליך תכנוני שבמסגרתו מתוכנן המתחם מחדש למגרשי בניה וליעודים ציבוריים, וסביר להניח כי עד מחצית מהשטח הכולל של הקרקע יופקע לטובת הציבור, לדוגמא: לצורך סלילת כבישים, בניית גנים ציבוריים, מוסדות חינוך וכדומה. יתר השטח יחולק בין בעלי הקרקע, באופן יחסי לשטח שהיה בבעלותם. לכן, למרות שהעסקה יכולה להיות כדאית, יש לקחת בחשבון כי אמנם הקרקע החקלאית נרכשה כשטח נטו, אך היא תהפוך עם שינוי הייעוד לשטח ברוטו.

לסיכום, ראוי להיכנס לסוג עסקה שכזו בעיניים פקוחות תוך בדיקת כל מרכיבי העסקה וביצוע כל הבירורים והבדיקות המתאימות. בהנחה והחלטתם לרכוש, יש לקחת נשימה עמוקה, ולהצטייד באורך רוח ובסבלנות, היות והליכי הפשרה עלולים להימשך שנים ארוכות.


הכותב הינו עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן. שותף במשרד עורכי הדין גולדבלט, גינדס יריב.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    2
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully