גרים במגדל יוקרה? צפו לעלייה בדמי הניהול

"ענף חברות ניהול ואחזקת המבנים כולל כ-300 חברות ומגלגל כ-2 מיליארד שקל בשנה", כך עולה מסקירה שערכו כלכלני קבוצת דן אנד ברדסטריט המתייחסת לראשונה לתחום חברות הניהול. עוד על פי הסקירה, מתוך כ-300 שחקנים בשוק זה, פעילות בהיקף של כמיליארד שקל מיוחסת ל-7 חברות בלבד המנהלות כ-30% מכלל הנכסים המנוהלים.

"על פי הערכות כלכלני הקבוצה, שיעור הבניינים המשותפים המעסיקים חברת ניהול ואחזקה נאמד בכ-20%, כ-40 אלף בניינים, כאשר שאר הבניינים המשותפים (כ-160 אלף) פועלים בעיקר באמצעות נציגויות הבית המשותף", נכתב בסקירה. "שבע החברות המובילות המרכזות את הפעילות בענף זה הן אריאל נכסים (חברת בת של אלקטרה), קבוצת נתון, מיקדן ניהול ואחזקה (חברת בת של קרדן נדל"ן), קבוצת רמות, מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים, הון ניהול נדל"ן וקבוצת נת"מ".

הסקירה מתייחסת גם לסיכוני הענף וקובעת כי החברות הפעילות בתחום מתמודדות עם תחלופת דיירים הפוגעת בגביית דמי הניהול, קושי בגיוס דמי הניהול עקב ריבוי דירות מושכרות, קשיים בהעלאת גובה דמי הניהול בעת חידוש חוזה חדש והתלות בענף הנדל"ן ומגמר הבנייה של בניינים.

במסגרת הסקירה צופים כלכלני דן אנד ברדסטריט כי התייקרויות מחירי החשמל, המים, עלויות כוח אדם ועלייה בשיעור המע"מ - יובילו ככל הנראה לעלייה בגובה דמי הניהול: "התייקרות שנאמדת בין 8% ל-12% בממוצע לחודש לדייר בטווח של השנה או השנה וחצי הקרובות".

בסקירה הפרידו בדן אנד ברדסטריט את תחום המשרדים מתחום המגורים, וגם את תחום המגורים חילקו לבנייני מגורים 'רגילים' ולבנייני יוקרה. "דמי הניהול החודשיים בבנייני מגורים סטנדרטיים נעים בין 2 שקל ל-3 שקל למ"ר שהם בין 200 שקל ל-300 שקל לדירה ממוצעת בשטח 100 מ"ר.

"דמי הניהול מגלמים בתוכם שירותים סטנדרטיים, כגון: ניקיון, חשמל, אחזקה שוטפת, הדברה, וכו'. בבנייני יוקרה, נעים דמי הניהול בין 6 שקל ל-16 שקל למ"ר. בנוסף לשירותים הסטנדרטיים עשויים דמי הניהול לגלם בתוכם שירותים נוספים, כמו: אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר, כולל שכר של מציל ושכר של מדריכי כושר, חוגים, העשרה וכו'. מדובר בסכום ממוצע שנע בין 600 שקל ל-1,200 שקל בחודש לדירה בשטח 100 מ"ר".

בכל הקשור לבנייני משרדים, מצאו עורכי הסקירה כי דמי הניהול המשולמים לחברות הניהול והאחזקה במגזר המשרדים הינם גבוהים לפחות פי 2 מאלה משולמים במגזר המגורים. "דמי הניהול הממוצעים במשרדי בניינים באזור תל אביב רמת גן נעים בין 15 שקל למ"ר ל-29 שקל למ"ר. גובה דמי הניהול בפריפריות של תל אביב, בין נתניה לרחובות, נע בין 5 שקל למ"ר ל-19 שקל למ"ר. בבנייני משרדים קטנים בהיקף כ-2,500 מ"ר, ללא שירותים מיוחדים, כמו: חדר כושר לעובדים, שמירה מסביב לשעון, ניקיון מדי יום וכו'- דמי הניהול נעים בין 5 שקל למ"ר ל-14 שקל למ"ר. גובה דמי הניהול כשיעור משכר הדירה עומד על ממוצע של 24%".