פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      פינוי בינוי - כלי למוביליות חברתית

      צמצום מאגרי הקרקע דורש התכנסות לתוך הערים וחשיבה מחוץ לקופסה. יורם אסידון מסביר למה פרוייקטי פינוי בינוי יכולים לספק מענה לבעיות של שכבות אוכלוסיה מוחלשות

      בשנים האחרונות הפך המושג פינוי בינוי לשם נרדף לדבר הבא שאמור להתרחש בשוק הנדל"ן בישראל. לחלק נכבד מהעוסקים בתחום התכנון והבניה ברור שעתודות הקרקע ההולכות ומדלדלות בישראל מחייבות להתכנס פנימה לערים הקיימות ולבנותן מחדש. בהינתן שהפרויקט מבוצע כראוי, התועלות מהתחדשות עירונית הן עצומות לכלל הצדדים.

      לא רק בפריפריה

      אלא שמרוב עצים לא רואים את היער. הסטטיסטיקה העגומה של מספר הפרויקטים שיצאו לפועל מצביעה על כך שעדיין ארוכה הדרך לביצוע מסיבי של פינוי בינוי. מחלוקות רבות סביב סוגיות הבניה לגובה וצפיפויות, תחזוקת המבנים החדשים, תחבורה, שטחים פתוחים ומוסדות ציבור מעכבות פעמים רבות את התהליכים. מדובר אמנם בסוגיות כבדות משקל אך לרובן המכריע יש פתרון הולם אם רק יוחלט לחשוב מחוץ לקופסה ולראות בפינוי בינוי מנוף שיכול לסייע בכל אלו. למרבה הצער, בויכוח בין מצדדי הפרויקטים לאלו המתנגדים שוכחים מהר מדי את האוכלוסיות שאמורות להיות המוטבות העיקריות מביצוע הפרויקטים.

      ברוב המקרים מדובר באוכלוסיות מוחלשות מאוד שאין בידם הכלים להתמודד עם מצבם הנוכחי; הדרדרות והזנחה של השכונה, שווי דירות ירוד משמעותית משווי דירות חדשות בסמוך, סטגנציה ביכולתה של האוכלוסייה לממש את המוביליות ההכרחית כל כך לשיפור מצבה הכלכלי והחברתי, היעדר מוכנות למלחמות ורעידות אדמה, מגורים בתנאי צפיפות קשים ועוד. כל אלו מנת חלקם של עשרות אלפי משפחות המתבוננות בעיניים כלות כיצד עוברות 10-15 שנה ואף יותר עד שמתבצע הפרויקט, אם בכלל. בינתיים המבוגרים מבין התושבים הולכים לעולמם וילדים חדשים נולדים לתוך מציאות קשה של תנאי דיור המאפיינים מדינות שאף אחד מאיתנו לא היה רוצה להתגורר בהן.

      לא מדובר רק בשכונות בפריפריה הגיאוגרפית של ישראל שסובלות אף יותר. מדובר במאות שכונות גם בערים במרכז הארץ ומוגדרות כפריפריה האורבנית והחברתית באותן ערים. לא צריך להתאמץ מדי כדי למצוא שכונות מצוקה במרחק 5 דקות נסיעה מאזורי המגורים היקרים ביותר בתל אביב, בחיפה או בירושלים. תושבי אותן שכונות מביטים בעיניים כלות בזכויות הבניה הנדיבות המוענקות לאזורים החזקים בעוד הם מתחננים לתוספת של 30 מ"ר לדירתם הזעירה. יש להבין שזכויות הבניה הנוספות הדרושות לביצוע כלכלי איכותי של הפרויקט שייכות לאותן אוכלוסיות ומן הצדק שהן יהיו הראשונות ליהנות מהן.

      הענקת זכויות בניה כלכליות לפרויקט הוא הסיכוי היחיד של כל אותן אוכלוסיות מוחלשות לזכות אי פעם בדירה חדשה בשווי שוק שיכול לשדרג משמעותית את ההון המשפחתי ולעצור באחת את יצירתו של דור שלישי ורביעי למצוקה. הפערים ההיסטוריים בין האוכלוסיות נוצרו במידה רבה בשל האפשרות של חלק מהמשפחות להוריש לילדיהן רכוש, בעיקר דירות, שהיווה עבורם את קרש הקפיצה למעמד כלכלי וחברתי טוב יותר. צמצום פערים יכול להתבצע באפיקים רבים – חינוך טוב יותר, מיסוי דיפרנציאלי, תחבורה ציבורית יעילה וזולה למרכזי הפעילות ועוד.

      אך יש מעט מאוד מקרים בהם ניתן לצמצם פערים בבת אחת כפי שעושה פרויקט פינוי בינוי. היכולת להעניק דירה בשווי כפול לעתים לכל אותן משפחות ואף תמורות נוספות והאפשרות להמיר חלק משטח הדירה החדשה בכסף פטור ממס מהווה תועלת עצומה למשפחה המורחבת ובוודאי לזוג מבוגר שבערוב ימיו יזכה בסכום כסף ממנו יוכל לחיות ברווחה. בהינתן שהפרויקט מבוצע אכן באופן המיטבי לכלל הצדדים, הרי האפשרות לעבור משכונה מוזנחת למבנים יוקרתיים משמשת קפיצת מדרגה חברתית בלתי רגילה לאותן אוכלוסיות.

      למרות התועלות לכלל המעורבים, הרי שעד כה רק ראשי ערים ספורים זיהו את הפוטנציאל החברתי הטמון בפינוי בינוי עבור האוכלוסיות שלהן והם דוחפים את הפרויקטים האלו במרץ. הם גם זיהו את האפשרות להזרים לעיר את אותה תוספת אוכלוסייה החיונית למארג החיים העירוני וכמובן להחליף מבנים מתפוררים ומסוכנים במבני יוקרה חדישים. ראשי הערים ברמת השרון, קריית אונו וביהוד בהם מבוצעים מספר רב יחסית של פרויקטים כבר הבטיחו למאות משפחות חיים טובים ואיכותיים יותר בפרויקטים שכבר בוצעו או מבוצעים כיום. גם ראש עיריית בת ים זיהה את הצורך הדחוף לכך הן ברמה החברתית והן משום היעדר עתודות קרקע לעיר.

      פינוי בינוי והתחדשות עירונית הם צו השעה. כל דחיה בביצוע הפרויקטים הללו רק תרחיק את סיכוי התגשמותם ותעמיק עוד יותר את הסבל היומי של משפחות רבות מספור הנאלצות לחיות במקרים רבים מדי בתנאים מחפירים. אותן משפחות מצפות ומייחלות מראשי הערים שלהם להוביל בנחישות את התהליך מתוך הכרה שטובת העיר מחייבת זאת וינחו את הצוותים המקצועיים שלהם להפוך כל אבן על מנת ליישם במהירות ובהצלחה את הרעיון.

      יורם אסידון, מתכנן ערים ומנהל פרויקטי התחדשות עירונית עבור בעלי דירות