שנים ארוכות הייתה חברת מצלאוי היחידה שהצליחה לקדם פרויקט פינוי בינוי בהיקף גדול, בלב העיר קרית אונו. בפרויקט הזה כבר נבנו בו כמה מאות דירות חדשות שאוכלסו - אבל אם מדקדקים בפרטים, אפילו הוא לא הושלם עד היום.
לצד אותו פרויקט ניתן לספור על כף יד אחת את הפרויקטים שהושלמו במסגרת מסלול פינוי בינוי, ולא הרבה יותר מזה פרויקטים שביצועם החל. זאת, למרות שכבר שנים ארוכות מסכימים היזמים, הקבלנים, בכירי משרדי הממשלה ואפילו בעלי הדירות שהפתרון הטוב ביותר להוספת היצע של דירות מגורים באזורי הביקוש הוא באמצעות מימוש תוכניות פינוי בינוי המימוש של הפרויקטים מתעכב.
אבל כאמור, נסיקת מחירי הדירות בשנים האחרונות ייצרה הזדמנות גם לקידום פוטנציאל הפינוי בינוי. גם בגלל ההכרה של קובעי המדיניות שם למעלה בצורך לספק לשוק כמה שיותר דירות, וגם בגלל שהמודל הכלכלי של הריסה ובנייה הפך למשתלם בהרבה לנוכח מחירי הדירות - גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. מלבד זאת, היכולת להצביע על הסנוניות הראשונה עשתה חשק לעוד עשרות קבלנים ואלפי בעלי דירות שהחליטו להתקדם עוד צעד לקראת הבשלת הפרויקט.
ואכן, סקירת תוכניות פינוי בינוי שאושרו בשנתיים וחצי האחרונות במוסדות התכנון מצביעה על גידול ניכר בתוכניות שנכנסות למערכת. על פי הבדיקה, קידום מהיר של הפרויקטים הללו יכול להוסיף תוך כשנתיים למעלה מ-5,000 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש.
על פי נתוני משרד הפנים (נתוני התכנון של 2011 ו-2012), בשנת 2011 אושרו בוועדות התכנון המחוזיות תוכניות ל-1,762 דירות חדשות במסגרת פינוי בינוי ובשנת 2012 מדובר ב-1,067 יחידות דיור חדשות במסגרת ההתחדשות העירונית. מאז תחילת השנה, אושרו תוכניות לעוד כ-2,500 יחידות דיור - יותר מפי 2 מכל שנת 2012. מדובר בכמות לא מבוטלת של יחידות דיור, וכל זאת מבלי לדבר על שפע התוכניות שאושרו בתקופה האחרונה בוועדות המקומיות ועל פרויקטים במסגרת תמ"א 38 - התוכנית שמעניקה זכויות בנייה לבניינים שנחים בתמורה לחיזוקם מפני רעידת אדמה - על שלל תיקוניה.
התוכניות הטריות ביותר שפורסמו להפקדה, להתנגדויות או למתן תוקף הן תוכנית לבניית 266 דירות חדשות בשכונת קריית יובל בירושלים שיחליפו 66 דירות ישנות; תוכנית למתחם דפנה בתל אביב לבניית 1,434 דירות חדשות שיחליפו 470 דירות ישנות; תוכנית למתחם המתמיד ברמת גן לבניית 285 דירות חדשות שיחליפו 83 דירות ישנות; תוכנית לפינוי התחנה המרכזית בהרצליה ובניית 340 יחידות דיור במקומה; תוכנית בבני ברק, שלפיה במקום מפעל דובק ייבנו 120 יחידות דיור בארבעה מגדלי מגורים; תוכנית לפינוי הקאנטרי הישן באזור ובניית 270 יחידות דיור חדשות; תוכנית בשכונת נווה יהושע ברמת גן במסגרתה ייבנו 330 יחידות דיור חדשות במקום 96 קיימות; תוכנית לבניית 276 דירות חדשות בדרך חברון בירושלים במקום 72 ישנות.
"אפשר לראות שיש תזוזה בתחום, יותר מתחמים מאושרים ויש גם כאלו שמאושרים בלוח זמנים מהיר", אומר עו"ד אברהם ללום ממשרד עמית פולק מטלון, מומחה בתחום הפינוי בינוי. "אני חושב שמדובר גם בהבנה של היזמים שזה אחד הפתרונות היחידים למצוקת הקרקע באזורי הביקוש וגם הבשלה של הרבה תוכניות שעומלים עליהם שנים. להערכתי, גם הרפורמה בתכנון ובנייה שאושרה בממשלה בשבוע שעבר תשפיע על התחום. הטלת פרקי זמן קבועים לדיון בתוכניות יכולה לקצר את הליכי התכנון, כך שמתחם יוכל לעבור את הוועדות תוך שלוש שנים. זו בשורה וזה באמת יגדיל את אישור התוכניות ואת פרסומן. עוד סיבה שיש התקדמות בתחום היא פעילות של חלק מראשי הערים בתחום, אם ראש עיר שרוצה לקדם פועל, רואים את התוצאה. אם מתחם שלם ברמת השרון, מתחם החלוץ, אושר תוך שנתיים, זה אומר שזה אפשרי גם במקומות אחרים".
זול יותר משכונה חדשה
גם אדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, סבורה שפינוי בינוי הוא פתרון טוב יותר מבניית שכונות חדשות ושיצירת היצע גדול של יחידות דיור חדשות בדרך זו יהיה מהיר יותר ואף זול יותר מפתרונות אחרים שעליהם מכריזים השכם וערב. "אנחנו עוסקים בתחום כבר הרבה שנים ואני חושבת שבתקופה האחרונה באמת התחילו להבין שפינוי בינוי זו הדרך היחידה לניצול מיטבי של הקרקע באזורי הביקוש. רואים גם יותר הצלחות מסביב וזה מדרבן גם את בעלי הדירות וגם את היזמים להתקדם. נוסף לכך, בשנתיים האחרונות יש פסיקה משמעותית יותר בתחום 'הדייר הסרבן' וזה לאט לאט מחלחל. הבעיה היא שזה עדיין מסובך מאוד. יש הרבה תוכניות מאושרות שאינן יוצאות לדרך, אם בגלל הדיירים ואם בגלל הפן הכלכלי".
פינוי בינוי, אם כך, יכול להיות מקור להגדלת ההיצע שיכול לעלות אפילו פחות כסף למדינה, לגזול פחות זמן ואפילו להציג יתרונות חברתיים ברורים. הבעיה היא שלפי שעה, בממשלה מעדיפים להתמקד בפתרונות גרנדיוזיים אחרים לפתרון מצוקת הדיור. קבינט הדיור כבר אישר תוכנית דיור ממשלתית שתכליתה המוצהרת היא להגדיל את ההיצע, אולם הצעדים הללו יוכלו להבשיל לכדי ביצוע בטווח של שנים ספורות במקרה הטוב, שכן הגדלת היצע התכנון על ידי הפשרת שטחים חדשים לבנייה, הפקעות, התנגדות הירוקים וגורמים נוספים, חישוב פיצויים לבעלי זכויות ועוד - כל אלה הם תהליכים ארוכים מאוד, שבמקרה שהם מגיעים לבתי המשפט, כפי שקורה לעתים קרובות, יכולים להימשך שנים. כל זאת, בלי להכביר מילים על פרויקט השכירות של שר האוצר, שמבטיח 150 אלף דירות מבלי לנקוב בתוכנית כלכלית או תכנונית שתאפשר זאת.
