הנדידה הגדולה: לאן עוברים הישראלים דירה?

ישובי "מדינת גדרה-חדרה" ממשיכים לגדול במהירות ואילו ערי הפריפריה סובלות מהגירה שלילית חריפה, כך מגלה בדיקה מיוחדת של דפוסי ההגירה הפנימית בישראל לשנים 2002-2011. ייתכן שלהצטופפות הזו ישנם יתרונות כמו חיסכון במשאבים והגדלת הזדמנויות חברתיות וכלכליות, אך יש לדעת שרובה מתרחשת ב"ערי שינה" חדשות ויישובים "מתחדשים" בשעה שערים ותיקות ננטשות.

הנה שני סמלים שמייצגים היטב את המגמה: בשנים שאותן בדקנו איבדה העיר צפת יותר תושבים מכל יישוב יהודי אחר יחסית לגודלה.

7,000 נפש שעזבו את צפת, חלקם ליישובי הסביבה, רוקנו את העיר הוותיקה. כך הפכה מי שיכולה היתה להיות בירת הגליל, שיש לה היסטוריה מרשימה ומיקום קסום, ואשר בה בית חולים ואף נפתח בסביבתה בית ספר לרפואה אך זה לא מכבר, לשיאנית הגירה שלילית. בקצה השני של הספקטרום מככבת באר יעקב, שמשגשגת בזכות כביש הרוחב 431 שקירב אותה למוקדי תעסוקה, ותחנת הרכבת שבה. באר יעקב צמחה בקצב מהיר כל כך עד שהמצטרפים מאז 2002 (בניכוי העוזבים) מהווים עתה כ-40% מהאוכלוסייה.

נציין כי גידול אוכלוסייה נשען על שתי רגליים: ריבוי טבעי (לידות פחות פטירות) והגירה. לעתים האחד מסווה את השני. העיר החרדית בני ברק היא דוגמא טובה לכך; הריבוי הטבעי הגבוה בעיר קיזז בקלילות את ההגירה השלילית שלא פוסקת זה עשור.

מאזן ההגירה, לעומת זאת, הוא פונקציה של תוכניות בנייה (פרויקטים חדשים סביר שיאוכלסו) והעדפות הציבור ויכולתו לשלם. לפני שנציג את יתר נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והפעם תוך התמקדות בנתוני 2011, נציין כי בעשור האחרון הציבור הצביע ברגליים ואותת על רצונו להישאר ב"מרכז", גם אם מדובר במגורים במעגלים שהולכים ומתרחקים מת"א.

שני הסמלים למגמה זו השנה הן באר יעקב ופתח תקווה עם ההגירה החיובית הגדולה ביותר (מצטרפים מינוס עוזבים) לשנת 2011. על פי אומדני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בחודש שעבר, שני היישובים קלטו 1,900 נפש כל אחד.

בסך הכול 250 אלף ישראלים עברו ב-2011 ליישוב מגורים אחר. נתוני 2012 יפורסמו במלואם רק בעוד כשנה אך לפי הערכות אין שינוי במגמות המרכזיות שנתאר כאן. התמקדנו בעיריות ובמועצות מקומיות שבהן יותר מעשרת אלפים נפש, שבהן גרים 9 מכל 10 ישראלים.

עם 1.7 מיליון תושבים, מחוז מרכז - שמתחיל בנתניה, מסתיים בגדרה ואינו כולל את ת"א ושכנותיה - הוא המאוכלס ביותר במדינה. למקומות 3 ו-4 בדירוג ההגירה החיובית בישראל הגיעו עוד שתי ערים מהמחוז: מודיעין ונס ציונה שקלטו יותר מ-1,000 נפש. ההגירה השלילית המשמעותית נרשמה ברעננה ובראשל"צ ובמידה פחותה בצמד רמלה-לוד.

בירת ישראל ממשיכה לאבד תושבים, מגמה שהחלה ב-2001, ובסוף שנת הדו"ח היו כאן 7,362 ירושלמים פחות. גם כמעט כל יישובי מחוז ת"א, מהרצליה בצפון ועד חולון-בת ים בדרום, איבדו תושבים. למעשה, רק במקום ה-15 בדירוג ההגירה החיובית אפשר למצוא נציגה ראשונה מהמחוז - זוהי קרית אונו עם 443 תושבים חדשים.

מחירי הדירות בגוש דן הם מהגבוהים בישראל כך שייתכן שאנו רואים דחיקה של זוגות צעירים ומשפרי דיור. מעניין לציין כי בשנת 2005, לפני עליית המחירים החדה, ת"א הייתה היישוב עם ההגירה הגדולה ביותר פנימה, 3,700 נפש.

רוב יישובי הדרום איבדו תושבים, למעט אשקלון שקלטה 879 נפש. התמונה בצפון דומה - רק נהריה ויקנעם עילית שחו נגד הזרם. במחוז חיפה התמונה מגוונת: עיר המחוז איבדה נטו 509 חיפאים, ודווקא בגבולות המחוז בלטו פרדס חנה-כרכור וזכרון יעקב עם מאזנים חיוביים.

בדקנו את השינוי יחסית לגודל היישוב, כלומר לאלף נפש, וכאן באר יעקב הקטנה מובילה ללא עוררין את הטבלה, ואחריה נמצאות גבעת זאב ואבן יהודה. על פי מבחן זה מבשרת ציון רשמה את ההגירה השלילית החריפה ביותר ואחריה רעננה וצפת.

נקדים ונאמר כי ניתוח נתוני ההגירה במונחי גיל מעורפל מעט, משום שקבוצות הגיל שמספקת למ"ס רחבות מדי. ובכל זאת, היישוב המועדף על בני שכבת הגיל שבין 30 עד 64 היה פתח תקווה עם יותר מ-1,000 מצטרפים נטו. גם באר יעקב ומודיעין זכו לפופולריות רבה. גילאי הביניים נטשו בראש ובראשונה את ירושלים ות"א, כ-5,200 בני אדם במצטבר.

הקבוצה הצעירה יותר, בני 15 עד 29; מתיכוניסטים ועד סטודנטים, גילתה העדפה ברורה לת"א, עם 4,800 תושבים חדשים נטו. ניתן רק לשער שבשלב זה של חייהם רבים מהם שוכרים דירה, וכאשר מגיע הזמן לקנות בית הם נודדים למקום יקר פחות. הערים הננטשות ביותר בקרב הצעירים הן ירושלים ורעננה.

בסוף מארס 2013 היו בישראל 86 אלף דירות בבנייה פעילה; בדקנו את תמונת המצב במקומות שבהם ישנן לפחות 150 דירות בבנייה (כולל בתים פרטיים ודו-משפחתיים). פעם נוספת התגלה כי דירת 4 חדרים היא המוצר הכי מבוקש - או לפחות הכי מיוצר - בישראל: 41% מהדירות הנבנות כוללות סלון ועוד 3 חדרי שינה, בעוד ש-36% הן דירות 5 חדרים.

דירות קטנות יותר בנות חדר עד שלושה, וכן דירות גדולות יותר בנות 6 חדרים או יותר מהוות, כל אחת, בסך הכל כ-11% מהמלאי הנבנה.

החיתוך על פי יישובים מגלה כמה חריגות מהמגמה. בת"א כמעט כל דירה שנייה שנבנית כוללת עד 3 חדרים. בכפר יונה יש רוב משמעותי, של 90%, לדירות 4 חדרים. בנס ציונה 67% מהדירות יכללו 5 חדרים. ואילו בכפר קנא (סמוך לנצרת) יחידות בנות 6 חדרים ויותר הן הנורמה, לא פחות מ-71% מסך הבתים הנבנים.

אם רוכשי הדירות הנבנות יגיעו מחוץ ליישוב המקורי של קוני הדירות החדשות, צפויות ערים אלה לרשום הגירה חיובית משמעותית בעתיד: אשקלון, בית שמש, רחובות, יבנה, הוד השרון ורמלה.

אחת לחודש מפרסמת למ"ס את "השכר הממוצע למשרת שכיר" ונכון למאי 2013 עמד על 8,592 שקל לחודש, אלא שהוא לא משויך למקום המגורים של השכירים. מה שכן משויך הוא "השכר הממוצע לשכיר", ולא למשרת שכיר, אשר עמד ב-2010 על 7,522 שקל לחודש (הנתון העדכני ביותר).

מיון 193 היישובים לפי השכר לשכיר מגלים כי היישוב "החציוני" - זה שבמחצית מהיישובים מרוויחים בממוצע יותר ובמחצית השנייה פחות - הוא כסרה-סמיע (25 ק"מ מנצרת) שם הרוויח שכיר 5,664 שקל בממוצע.

בעיר הכול-ישראלית חדרה, מקום מגוריה של "ריקי כהן", השכר היה גבוה יותר - 6,819 שקל לחודש לשכיר. אגב, בשנת 2001 - עשר שנים לפני כן - הוא הסתכם ב-5,266 שקל. אחרי שמנכים את האינפלציה, שהסתכמה בתקופה זו ב-24%, מוצאים תוספת ריאלית צנועה במיוחד של 328 שקלים שהם 6%.

בקצוות התוספת הייתה משמעותית יותר; ביישוב העשיר ביותר - סביון - גדלה ההכנסה נטו לשכיר ב-16% ל-18,545 שקל. גם ביישוב העני ביותר מסעדה (ברמת הגולן) נרשם שיעור גידול דומה אך לסכום קטן בהרבה - 3,751 שקל.

נחזור לחדרה שמספקת דוגמא לעלייה החדה, יחסית לשכר כמובן, במחירי הדירות. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון עלו מחירי דירות 4 חדרים (חדשות וישנות) בעיר מ-560 אלף שקל ב-2008 ל-1.02 מיליון שקל ב-2012, כלומר ביותר מ-80%.

בשנת 2010 דירת 4 חדרים בחדרה עלתה כ-870 אלף שקל כלומר במונחי כוח קנייה נחוצות היו אז 128 משכורות ברוטו לקנייתה. אם נניח שהשכר עלה ב-5% ב-2011 וגם ב-2012, ל-7,500 שקל, הרי שלפי מחירי 2012 נחוצות עתה 136 משכורות ברוטו.

חדרה אינה יוצאת דופן, למעשה ההיפך הוא הנכון; העיר נמצאת ממש על קו שקושר בין מחיר ממוצע של דירה ביישוב לשכר הממוצע של תושביו השכירים (ראו תרשים). יוצאת דופן היא למשל מודיעין עלית, שמרחפת גבוה מאוד מעל הקו הארצי. מצדו "הנמוך" של הקו נמצאות ערים מסוימות בפריפריה, דוגמת מעלות, שבה יכול שכיר תושב היישוב לקנות דירה במחיר שיסתכם "רק" ב-76 משכורות, שהן נמוכות כמובן ביחס למקובל באזור המרכז, כדי לקנות או לשדרג בית.