היוזמה הממשלתית החדשה להורדת מחירי הדיור, המתקראת "מחיר מטרה", היא פופוליסטית, מסוכנת ולא פרקטית בעליל. על פי התוכנית "החברתית", רשות מקרקעי ישראל תוציא מכרזים שבהם ייקבע מחיר גג לכמות מסוימת של דירות. לפי מגבשי התוכנית, מדובר במכרזים שיהיו חלק ממתחמי בנייה גדולים בערים מסוימות כגון: ראש העין, מודיעין, קרית גת, קרית ביאליק ובית שמש.
התערבות בשוק החופשי
אלא שבתכנית זו, יש מספר חורים ובעיות שיש לתת עליהם את הדעת. ראשית, לפי משרד השיכון ומשרד האוצר, הדירות המוזלות יוצעו למכירה לכלל הציבור, כך שלא יהיה מפורט מי זכאי להן. כל אדם שירצה, יוכל לקנות דירה מהמלאי - דבר שיפתח פתח לספקולנטים. שנית, יש לזכור כי מה שנכון לעיר מודיעין, אינו נכון לקרית ביאליק, כאשר לכל עיר יש את המאפיינים, הנתונים והבעיות שלה ויש להתחשב בכך, אם המדינה אכן מתעקשת לקבוע מחיר מטרה.
בעיה נוספת קשורה במקומות התעסוקה והתשתיות באותן ערים. במצב הנוכחי של רוב הערים המשווקות, אדם צריך לבזבז המון זמן וכסף בכדי להגיע למקומות עבודה הנחשבים לסבירים. כך שלפני שהמדינה מעודדת את אזרחיה לעבור לפריפריה, עליה, קודם לכל, לעודד עסקים שונים להגיע למקום ולפתח תשתיות. את זאת יש לעשות על ידי הקלות במסים וצמצום הרגולציה.
אמנם הצעת משרד האוצר היא לגזור את מחירי המטרה מתוך המחיר בו נמכר המגרש ליזם מה שעל פניו נראה הגיוני יותר - אך לא בטוח כלל שהמדינה תחליט בכיוון זה, אלא יותר בכיוון של קביעת מחיר מראש וקיצוץ ברווח היזמי של הפרויקט. כך, היוזמה למעשה תגביל את היזמים לרווח של לא יותר מ-8% (הרווח המקובל כיום הוא 15%), ולא רק שלא תגרום לירידה במחירי הדיור, אלא לעלייתם.
הדבר יביא לכך שיזמים שונים יעדיפו לקדם פרויקטים אחרים, בהם מגולם רווח גבוה יותר. כך, במקום לבנות אלפי יחידות דיור בפריפריה, שאמורות להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדיור, המדינה תיתקע עם פרויקטים לא כדאיים ולא כלכליים, מה שיביא להמשך ההיצע הנמוך ויעלה עוד יותר את המחירים של אותו אזור, בשל הביקוש המצטבר לדירות.
היצע דירות רחב אמור להוריד גם כך את המחיר, כך שלא מובן מדוע הממשלה מגבילה את הרווח היזמי. כמו כן, במצב דהיום, הבנקים דורשים מהחברות היזמיות להביא 25%-30% הון עצמי בכדי להעמיד לרשותם אשראי. ברווח של 8% אפשר להסיק שלא יהיה בנק שיסכים לממן וזאת בשל הסיכון הגבוה מאוד, ואם אכן יימצא בנק כזה, הוא וודאי ידרוש הון עצמי של 50% ומעלה.
היוזמה הממשלתית החדשה אינה מתכוונת לטפל בענף הנדל"ן באופן כללי, לערוך בו רפורמה יסודית ולפתוח את השוק לתחרות רחבה יותר, אלא מדובר, למצער, בחלוקת פלסטרים לטיפול בשבר. מדובר, אפוא, בהתערבות גסה של המדינה ועיוות של השוק החופשי.
כך, בהינף הצעת ממשלה "חברתית" המעוותת את השוק החופשי, מדינת ישראל עלולה לגרום למצב הפוך לחלוטין ממה שהיא מתכננת ורוצה. בענף הנדל"ן יש לטפל בכפפות של משי, תוך מקצועיות רבה ושיתוף פעולה בין בנק ישראל (מדיניות ריבית חכמה), הבנקים הפרטיים (צינון השוק על ידי דרישת הון עצמי גבוה ומתן אשראי מבוקר יותר) וממשלת ישראל (שחרור קרקעות לבנייה).
הכותב הוא בוגר מדע המדינה ותקשורת באוניברסיטת אריאל, מפעיל הבלוג "למה לא פוליטיקה עכשיו" וחבר בפורום הרעיוני של התנועה הליברלית החדשה: