ההגבלות החדשות: שוק הדיור ירגע?

בנק ישראל הטיל היום (ד') שוב הגבלות בשוק המשכנתאות. במטרה לצנן את בהלת לקיחת המשכנתאות במשק. לאחר שבשנה שהסתיימה ביולי עמד היקף המשכנתאות על יותר מ-50 מיליארד שקל וקצב נטילת המשכנתאות לא הואט במידה משמעותית חרף ההגבלות שהטיל בנק ישראל בשנים האחרונות.

3 הגבלות מרכזיות הטיל היום בנק ישראל, אשר ייכנסו לתוקף מ-1בספטמבר. ראשית, המפקח על הבנקים דודו זקן אוסר על הבנקים להעניק משכנתאות כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%.

כמו כן, הבנקים לא יאשרו הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה עולה על 66.7% (שני שלישים). במילים אחרות, רכיב הריבית המשתנה במשכנתא יוגבל לשני שלישים מסך המשכנתא (בשנים האחרונות עמד סך המשכנתאות בריבית משתנה על יותר מ-73% מהיקף המשכנתאות הכולל). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ-5 שנים. בנק ישראל אוסר גם על הבנקים לאשר משכנתאות לתקופות של מעל 30 שנה.

"ההנחיות החדשות מגבילות את שיעור ההחזר מן ההכנסה, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה", נמסר מבנק ישראל. "מטרת ההנחיות היא להפחית את הסיכון, ובפרט את סיכון הריבית, של הציבור שנוטל משכנתאות בתנאים שעלולים לסכן את יכולתו העתידית לפרוע את המשכנתה וכפועל יוצא את הסיכון הגלום בהלוואות אלו למערכת הבנקאית".

בבנק ישראל מסבירים כי ההגבלות החדשות הוטלו בשל הגידול בהיקף המשכנתאות ביחס לתיק האשראי של הבנקים בשנים האחרונות. בבנק מציינים כי 17% מהמשכנתאות ניתנו בשיעורי החזר של מעל 40% מסך ההכנסה החודשית וכי "חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של 30 שנים ומעלה... מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתא, זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה.

בבנק ישראל מזהירים שוב ממצב בו הריבית או האבטלה יעלו בעתיד: "מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתא וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא". בנק ישראל חושש מאפשרות של עליית ריבית דבר שישפיע מידית על גובה החזר המשכנתא. בנוסף, הרעה במצב שוק העבודה עלול לגרום לאבטלה דבר שישפיע כמובן לרעה על בעלי המשכנתא.

הצעד ישפיע על נוטלי משכנתאות בסיכון גבוה - ניתנות בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה, במסלולים של ריבית משתנה ולתקופות ארוכות לפירעון סופי. על פי דיווחי הבנקים לפיקוח על הבנקים, בממוצע, כ-17% מהמשכנתאות ניתנות בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה (מעל 40%) כאשר 7% ניתנות בשיעורי החזר גבוהים מאוד (50% ומעלה). כ-72% מביצועי המשכנתאות, בממוצע, הם בריבית משתנה (כאשר כ-33% בריבית משתנה בתקופה הקצרה מ-5 שנים). כמו כן, כ-18% מהמשכנתאות ניתנו לתקופות זמן של 30 שנים ויותר, כאשר מרביתן המוחלט לתקופה של 30 שנים בדיוק.

צעדים אלה נדרשים על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים שלהן: שיעור גבוה של משכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה, שיעור גבוה ניתן בשיעורי החזר גבוהים יחסית מן ההכנסה ולתקופות זמן ארוכות. מאפיינים אלה עלולים, בהתקיים תנאים מסוימים, כגון עליית ריבית או קיטון בהכנסת הלווה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות כסדרן. נוסף על כך, סביבת הריבית הנמוכה השוררת במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים גם הם את הסיכונים ללווים ולמלווים ומצריכים את ההתערבות כאמור.

כאשר בוחנים את שיעור הריבית של ההלוואה יש לבחון נתון זה לאורך כל חיי ההלוואה, יחד עם פרמטרים נוספים בהלוואה אשר משפיעים הן על גובה ההחזר החודשי והן על סכום היתרה לסילוק. על כן פנייה למסלולים אחרים אינה בהכרח הרעת תנאי ההלוואה לטווח הארוך.

בנוסף, בנק ישראל מעריך שחלק מהלקוחות, אשר נוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם משקללים את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ואתה יזנק גם גובה התשלום החודשי של המשכנתא.

הלוואות שניתנות בשיעור החזר גבוה מן ההכנסה הן על פניו מסוכנות יותר. המדד של שיעור החזר מן ההכנסה הוא מדד מקובל בעולם לבחינת הסיכון הגלום בהלוואות לדיור. תרחיש לפיו ההכנסה של הלווים תעלה בהמשך הוא אפשרי, אם כי לא ניתן לחזות אותו ברמה גבוהה של ודאות. בנוסף, גם תרחיש של הרעה בתנאי שוק העבודה עלול להתממש.
לכן, ובהתאם למדיניות שננקטה גם במדינות אחרות הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ראוי לציין כי ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. ברור שהנפגעים העיקריים מצעדי בנק ישראל יהיו זוגות צעירים.

צפוי כאמור שעיקר הפגיעה תהיה בזוגות צעירים ואולם ההשפעות עשויות לחרוג לתחומים נוספים: ירידה בביקוש לדירות במיוחד לדירות זולות, עליה במחירי השכירות של דירות לאור הפגיעה ביכולת הרכישה, פגיעה אפשרית בבנקים למשכנתאות שהבולט בהם הוא מזרחי טפחות. לבנקים אנו פחות דואגים בהשוואה לחסרי הדיור.

האם שוק הדירות יצטנן? נראה שבטווח הקרוב הבהלה לרכישת דירות, לאור תקנות המשכנתאות החדשות, תקטן ולפיכך תיתכן ירידה מסוימת במחירי הדירות. לכל מי שיושב על הגדר הייתי ממליצה להמתין לפחות עד "אחרי החגים" ורק אז לבחון שוב את מחירי הדיור ולקבל החלטה. עלינו לזכור שזוהי ההחלטה הכלכלית המרכזית בחיינו ולפיכך נדרשת זהירות מיוחדת ושיקול דעת מתון.

ליאת לבנת, מנהלת היחידה ללימודי חוץ במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה.