איך מחושבת הארנונה ולמה היא גבוהה מדי?

כשמשפחת טרגרמן עברה לפני שנתיים להתגורר בדירה החדשה שרכשה ברחוב דרך הים בשכונת גנים בגני תקווה, היא הופתעה לגלות שהיא נדרשת לשלם ארנונה על דירת 195 מ"ר, בעוד היא מתגוררת בדירת 140 מ"ר בלבד. בעצם, משפחת טרגרמן משלמת 1,435 שקל ארנונה בחודשיים, הכוללים 55 מ"ר שהיא כלל אינה מתגוררת בהם.

"התחושה היא שבגלל שמדובר בשכונה שגרים בה אנשים עובדים ממעמד הביניים, שרגילים לשלם מסים, אז אנחנו סוג של כספומט של הרשויות", אומרים חגי וורד טרגרמן, הורים ל-2, העובדים בתחום ההייטק, "יש התרעמות בקרב התושבים. גובים מאיתנו ארנונה על שטחים משותפים בתעריפים יקרים, ואנחנו בעצם משלמים על שטחים שאנחנו לא גרים בהם, תוספת של מאות שקלים בחודש לחשבון הארנונה".

המקרה של משפחת טרגרמן אינו הקיצוני ביותר בשכונה. משפחה אחרת, שעברה לאחרונה להתגורר בדירת 131 מ"ר שרכשה מקבלן ברחוב אילות, קיבלה חיוב ארנונה בגין לא פחות מ-209 מ"ר, מה שמסתכם בסכום של 1,545 שקל עבור חודשיים, המשקפים כמעט 80 מ"ר שהיא אינה מתגוררת בהם. משרדי המועצה הבהירו למשפחה זו כי אין מדובר בטעות. על שתי החניות שנרכשו עם הדירה מהקבלן, אגב, ששטח כל אחת מהן 11 מ"ר, גובה המועצה המקומית את אותו תעריף ארנונה למ"ר שמשלמת המשפחה על דירת המגורים.

הסיבה לפער הגדול שקיים בין השטח שבגינו מחייבת המועצה המקומית גני תקווה את התושבים בארנונה, לבין שטח הדירות בפועל, היא אופן שיטת החישוב של השטחים, ולא תעריף הארנונה למ"ר. אדרבה, תעריף הארנונה השנתי למ"ר בגני תקווה נחשב לאחד התעריפים הנמוכים מבין הרשויות המקומיות ועומד על 44 שקל למ"ר בלבד.

מחקר של אחת מפירמות המידע העסקי העלה לאחרונה כי ירושלים היא העיר שבה משלמים את הארנונה הגבוהה ביותר, בשל התעריף הגבוה, אולם מחקר זה מתעלם משיטת חישוב הארנונה שנוקטת כל רשות. למעשה, בירושלים, שיטת החישוב נחשבת בין המקלות ביותר.

כלומר בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא תעריפי הארנונה למ"ר שגובות הרשויות המקומיות הם שקובעים את חשבון הארנונה, אלא דווקא שיטת החישוב, המשתנה מרשות לרשות, ואף שערורייתית בחלק מהמקרים, היא זו שמזניקה את התשלומים השנתיים למעלה. המקור הוא בדרך כלל שטחים משותפים נרחבים שנולדו עם הבנייה המודרנית.

באופן מקומם, כפי שנרחיב בהמשך, החוק מאפשר לשרי הפנים והאוצר לאשר לרשויות המקומיות להוריד או להעלות את תעריף הארנונה, על פי בקשה, אך אינו מאפשר להם לשנות את שיטת החישוב הקבועה בצווי הארנונה של הרשויות השונות משנת 1985.

בעשור האחרון משנה גני תקווה את פניה והופכת מיישוב פרברי ליישוב מתרחב שקולט מאות משפחות חדשות בשכונות מגורים חדשות עמוסות במגדלים רבי קומות. במועצה המקומית גני תקווה הסבירו כי שיטת חיוב הארנונה בהתאם לצו הארנונה של הרשות מתייחסת ל"שטח ברוטו", הכולל שטחים כמו חניות, מחסנים וכן שטחים משותפים בבניין כמו חדר אירועים ולובי, נוסף על שטח דירת המגורים.

כמו במקומות אחרים בארץ, שהתאפיינו בעבר בבנייה צנועה, גם בגני תקווה גביית ארנונה בגין שטחים משותפים בבניין לא הייתה משמעותית בעבר, שכן בבניינים ותיקים השטחים המשותפים היו זניחים. בשנים האחרונות, עם הופעתן של שכונות מגורים מודרניות בגני תקווה, נולדו עם מגדלי המגורים הגבוהים גם שטחים משותפים ענקיים שמשמשים את כלל הדיירים, כמו חדר אירועים ולובי נרחב.

עיקר השונות בין חשבונות הארנונה של תושבי ערים שונות בישראל, נובע ראשית מהעובדה שלכל רשות מקומית צו ארנונה שונה (שנוסח מכוח חוק ההסדרים), הקובע מהו התעריף למ"ר ומהי שיטת חישוב הארנונה לצורך גבייה. חלק מהרשויות נוהגות לחייב גם מרפסות שמש, חניות או מחסנים בתשלום וחלקן מסתפקות בחיוב שטח נטו של דירת מגורים. פערים אלו מגיעים לעתים ל-100% בתשלומי הארנונה השנתיים שמשלמים דיירי דירה דומה ברשויות שונות.

"אין אחידות בין הרשויות המקומיות בשיטת חישוב השטחים לחיוב בארנונה למגורים", מסבירה עו"ד שירן זנדברג ממשרד מלכה אנגלסמן, המתמחה במיסוי מוניציפלי, "למעשה קיימות ארבע שיטות חישוב לגביית ארנונה על ידי הרשויות המקומיות: שיטת 'ברוטו-ברוטו' (המחמירה ביותר), שבה נמדד הנכס על פי תכסיתו כולל קירות חיצוניים וכן חלקו היחסי בשטחים המשותפים; שיטת 'ברוטו', שבה נמדד הנכס על פי תכסיתו וללא שטחים משותפים; שיטת 'נטו', שבה נמדד הנכס לפי שטחו הפנימי ללא חלקו בשטחים המשותפים וללא קירות חיצוניים אך עם קירות פנימיים; ושיטת 'נטו נטו' (המקלה ביותר), שבה נמדד הנכס ללא קירות חיצוניים, ללא קירות פנימיים וללא שטחים משותפים (שטח רצפה בלבד)".

לדברי זנדברג, לעתים קיים הבדל מהותי בשיטת החיוב בין שתי רשויות מקומיות סמוכות, כך שלמעשה שתי דירות בשטח זהה יחויבו באופן שונה על פי מיקומן. "השונות קיימת גם בהתייחס למרפסות, מקורות או פתוחות, ואף בקשר לשטחים משותפים. יש רשויות שמחייבות במגורים עבור שטחים משותפים, כל דירה באופן יחסי לפי חלקה, ויש רשויות שלא מחויבות כלל בגין שטחים משותפים. לא רק היקף השטחים לחיוב שונה בין הרשויות בשל שיטת החיוב, אלא אף ייתכנו מקרים רבים שבהם בערים סמוכות יהיה פער אדיר בתעריף למ"ר", אומרת זנדברג.

"עיריית תל אביב מחשבת שטח דירת מגורים לפי שיטת 'נטו נטו', כלומר ללא קירות פנים וחוץ, ללא שטחים משותפים וללא מרפסות שמש, בעוד שעיריית גבעתיים הסמוכה מחשבת דירת מגורים בשיטת ברוטו, כולל קירות פנים וחוץ, לרבות מחסן צמוד ומרפסת שמש", מסביר עו"ד אלכס כץ, ממשרד כץ, גבע איצקוביץ, המתמחה במיסוי עירוני. לדבריו, אם ניקח לשם השוואה דירת מגורים בת 100 מ"ר נטו, ועוד מרפסת שמש פתוחה של 20 מ"ר נטו ומחסן צמוד של 10 מ"ר נטו, כל רשות מקומית תשלח לדייר המתגורר בדירה תשלום ארנונה על שטח שונה: בעוד תל אביב וירושלים ישלחו לתושב חיוב ארנונה בגין שטח של 110 מ"ר, עיריית גבעתיים תמצא לנכון לחייב את התושב על שטח של לא פחות מ- 153 מ"ר.

לדברי כץ, השלטון המרכזי ניסה לפעול לצמצם את השונות בין הרשויות השונות על ידי קביעת תעריפי מקסימום ומינימום (בחוק ההסדרים משנת 1993), אך למרות זאת הפערים שנותרו הם אדירים. כך, למשל, תעריף המינימום למגורים עומד על 31.62 שקל למ"ר ואילו תעריף המקסימום עומד 109.57 שקל למ"ר.

"כל רשות מקומית רשאית לקבוע את שיעור הארנונה בהתחשב במיקום הנכס, סוגו והשימוש שנעשה בו", מוסיף כץ, "על רקע זה קיימת אף שונות פנימית בתוך כל רשויות בין תעריפי הארנונה של שכונות שונות או סוגי הבניינים. בתל אביב, למשל, הארנונה למגורים יכולה לנוע מרמה של 34.33 שקל למ"ר לשנה לדירה קטנה בשכונת שפירא בדרום העיר, לרמה של 98.45 שקל למ"ר לדירת יוקרה בצפון העיר. גם בעיריית גבעתיים הסמוכה הארנונה למגורים יכולה לנוע מרמה של 36.84 שקל למ"ר לשנה לדירה בצריף קטן ולא מטויח לרמה של 90.48 שקל למ"ר לווילה".

לדברי עוה"ד אינסה גולדברג ויעל צוברי ממשרד עופר שפיר, המתמחה במיסוי מוניציפלי, חלק מהרשויות המקומיות בוחרות לפטור חלקים שונים בנכס או בשטחים הצמודים לו, כמו מרפסות. "צו הארנונה של עיריית ירושלים כולל חיוב בגין שטחי מרפסת מקורה או חיצונית. כמוה גם עיריית תל אביב ועיריית פתח תקוה מטילות חיוב בעבור מרפסות מקורות ופתוחות. מנגד, גם עיריית הרצליה ועיריית נתניה אינן מטילות חיוב בארנונה בעבור מרפסת פתוחה שאינה מקורה בגג או קירות. בעיריית חיפה מוטל חיוב בעבור מרפסת שאינה מקורה בתעריף מופחת". דוגמה נוספת לשונות באופן המדידה של השטח ובאופן חישוב הארנונה בגינו, נוגעת גם למרתפים למגורים. לדברי גולדברג וצוברי, עיריית נס ציונה, למשל, מחייבת בצו הארנונה שלה מרתף למגורים רק ב-50% משטחו, ואילו עיריית יבנה אינה מחייבת בגין שטח מרתף למגורים כלל".

על מנת להבין בידיים של מי נמצאת האחריות לתיקון המצב, נחזור לגני תקווה. במועצה המקומית ציינו כי בעקבות פניות התושבים בעבר על מצוקתם, הגישה המועצה לשרי הפנים והאוצר בשנת 2010 בקשה כי בצו הארנונה לשנת 2011 יבוצע תיקון שבו חישוב השטחים המשותפים לצורכי הטלת ארנונה ייעשה כך שדייר בבית משותף לא יחויב בתשלום ארנונה בגין שטחים משותפים העולים על 18% משטח יחידת הדיור.

"המועצה העבירה בקשה מסודרת בעניין לשרי הפנים והאוצר - הגורמים היחידים המוסמכים לאשר שינוי בשיטת החישוב - אך הם סירבו לאשר את הבקשה", ציינו במועצה והוסיפו כי את הבקשה הגישה המועצה לשרי הפנים והאוצר "מתוך הבנה והזדהות עם רחשי הציבור המתגורר בגני תקווה".

רק במדינת ישראל ש"ביורוקרטיה" הוא שמה האמצעי, תושבי גני תקווה ימשיכו לשלם את תשלומי הארנונה היקרים בישראל, וזה לא משנה אם הרשות המקומית, ואפילו שרי הפנים והאוצר מעוניינים לשנות את שיטת חישוב הארנונה הבעייתית ביישוב. זאת לפחות עד שתואיל כנסת ישראל להתכנס ולשנות את החוק. במשרד הפנים מסבירים כי על פי החוק הקיים, שרי הפנים והאוצר מוסמכים לשנות אך ורק את תעריף הארנונה, על פי שיקול דעתם, אך בשום צורה לא את שיטת החישוב של גביית הארנונה, שאותה ניתן לשנות רק באמצעות חוק. על כן לא ניתן היה לאשר את בקשתה של המועצה המקומית גני תקווה משנת 2010 לשינוי שיטת חישוב הארנונה.

"בהתאם לחוק, שרי הפנים והאוצר מוסמכים לאשר העלאה והפחתה בתעריפי הארנונה בהתאם לבקשת הרשויות ולמדיניות שנקבעה בנושא, אך אין בסמכותם לאשר את שינוי שיטת החישוב של נכסים", נימקו במשרד הפנים והוסיפו כי המועצה המקומית גני תקווה מוזמנת כמו כל הרשויות להגיש בקשה להפחתה בתעריף הארנונה (אך לא בשיטת החישוב) עד 28 בפברואר, לאחר שבשלוש השנים האחרונות לא הגישה כל בקשה.

במשרד הפנים מסרו כי "המשרד בוחן את הבקשות שמוגשות על ידי הרשויות המקומיות להעלאת תעריפי הארנונה מעבר לשיעור העדכון הקבוע בחוק ההסדרים, בהתאם לקווים המנחים הבאים: העלאה במסגרת תוכנית הבראה או התייעלות, שיעור ההעלאה המרבי הכולל לא יעלה על 7.5%, כולל שיעור העדכון, בחינת יעילות הרשות המקומית בנושא גבייה, העלאה לאור קיומם של תעריפי ארנונה נמוכים ברשות בהשוואה לתעריפים הנהוגים ברשויות סמוכות או דומות מבחינת מספר תושבים, רמה סוציואקונומית, מיקום גיאוגרפי ופרמטרים רלוונטיים נוספים".

ההגבלות שנועדו להגן על תושבים בשנות ה-80 חזרו אליהם כבומרנג

על השאלה מדוע החוק לא מאפשר לשנות את שיטות חישוב הארנונה לחיוב הקבועות בצווי הארנונה השונים של הרשויות המקומיות, יש לשוב לשנות ה-80. לדברי מיכאל סג"ל, מנהל חטיבת מיסוי עירונית בקבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "בעקבות תנאי אינפלציה קשים ששררו בארץ והגיעו לשיאם בתחילת שנות ה-80, חוקק ב-1985 החוק לייצוב המשק, שהיה הראשון בשורה של חוקים שכונו 'חוקי ההקפאה', והגביל את שיעור ההעלאה של תעריפי הארנונה ואת סמכויותיהן של הרשויות המקומיות בקביעת תעריפי הארנונה".

סגל מוסיף כי בחוק ההסדרים שנחקק ב-1993 נקבע כי הרשויות לא יוכלו לשנות את תעריף הארנונה בכל שנת כספים למעט שיעור עדכון מוסכם, ולסכומי מקסימום ומינימום שייקבעו על ידי שרי הפנים והאוצר.

"למעשה, שנת הבסיס לבדיקת חוקיות תעריפי ארנונה כיום היא 1985, בתוספת שיעורי העדכון השנתיים", מוסיף סגל, "חוק ההסדרים קובע כי במקרים שבהם תבקש רשות מקומית להטיל ארנונה בשיעור העולה על שיעור העדכון, היא תהיה חייבת את אישור שרי הפנים והאוצר לכך, ובתנאי ששלחה בטרם פנייתה לקבלת אישור השרים, לכל מחזיק בנכס שבכוונתה להטיל לגביו ארנונה שלא בהתאם לקבוע בחוק ההסדרים, הודעה על כוונתה".

בשורה התחתונה, לאור "דיני ההקפאות", הרשויות המקומיות לא יכולות לשנות את תעריף הארנונה מעבר לקבוע בחוק, וכל העלאת ארנונה טעונה אישור שרי הפנים והאוצר, שבוחנים את הבקשה על פי מערך שיקולים הכולל את מצבה הכספי של הרשות המקומית. אלא שההגבלות שבאו להגן על התושבים בשנות ה-80 מחזירותן של הרשויות המקומיות, שנהגו להעלות בכל שנה את תעריף הארנונה במטרה לכסות על גירעונות, חזרו כבומרנג אל התושבים, מאחר שההגבלות חלו גם על רצונן של רשויות להפחית ארנונה. כמו העלאת תעריפי הארנונה, גם הפחתתם דורשת את אישורי שרי הפנים והאוצר.

לדברי גולדברג וצוברי, העליון אף החמיר את האיסור ופסק במקרה ביבנה, שרשות מקומית לא רשאית לשנות את שיטת המדידה גם אם קיבלה את אישור שרי הפנים והאוצר. "מהות פסק הדין היא הנצחה של שיטת חישוב של נכס מ-1985, וזאת גם אם נפלו בה עיוותים, או חל שינוי בצורכי הרשות המקומית. לפיכך לא ניתן לשנות כיום את שיטת חישוב שטחו של נכס, בשונה מהתעריף למ"ר. לכן לעתים קרובות, רשות מקומית ששיטת החישוב שלה מ-1985 פוטרת שטחים מסוימים מחיוב בארנונה, מבקשת משרי הפנים והאוצר אישור להעלות את התעריף לכל מ"ר כדי למנוע גירעון בקופתה בשל הצורך לספק את השירותים לתושבים בגבולות תעריפי המינימום והמקסימום שמאושרים על ידי שרי הפנים והאוצר מדי שנה".