מבני תעשייה לא מכרה ולו דירה אחת ברבעון השני

חברת מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן בחנה באחרונה שוב את השווי הנאות של השקעותיה במניות בנק הפועלים ובמניות חברת אי.די.בי אחזקות. מניות בנק הפועלים מוצגות כהשקעה קבע בסעיף השקעות לזמן ארוך על בסיס עלותן בספריה של מבני תעשייה. העלות המאזנית של המניות נכון לסוף הרבעון השני של 2002 היא 248 מיליון שקל. עלות זו תפחה ב-3.85% ברבעון השני בשל האינפלציה הגבוהה ברבעון החולף, וכעת היא גדולה ב-105 מיליון שקל משווי השוק של המניה.



ההשקעה במניה אחרת, אי.די.בי אחזקות , המוצגת גם היא כהשקעת קבע, נסחרת בשווי שוק של 77 מיליון שקל, כלומר נמוך ב-50 מיליון שקל משוויה בספריה של מבני תעשייה. הדירקטוריון בחן את הפער בין העלות המאזנית של ההשקעה במניות אלו לבין שווי השוק שלהן והחליט שלא לבצע הפחתות נוספות.



מבני תעשייה נסחרת בשווי שוק של 1.2 מיליארד שקל שזהה כמעט להונה העצמי, כך שהפרשה מלאה על השקעתה בבנק הפועלים שקולה ל-12% מהונה העצמי ומשווי השוק שלה.



מבני תעשייה, כנראה החברה היציבה ביותר בקבוצת פישמן, ממשיכה לייצר הכנסות משכר דירה בקצב של 69 מיליון שקל לרבעון, למרות הרעה ניכרת במצב הכלכלי בישראל. מבני תעשייה מחזיקה במבנים להשכרה ולמכירה לתעשייה, מלאכה, מסחר, היי-טק ומשרדים בשטח של 1.4 מיליארד מ"ר. שיעור התפוסה במבני החברה ירד קלות לעומת סוף הרבעון הראשון של 2002 והתייצב על 86%.



במבני תעשייה מסבירים את הגידול של 7% בהכנסות משכר דירה בפיזור הגדול של שוכרים, 2,400, וכן בעובדה ש-70% מהשטחים המניבים הם לתעשייה, מלאכה ואחסון בפריפריה, שנהנים מהיצע גדול יחסית של שוכרים חלופיים, וכן מהעובדה שחלק ניכר מהשטחים להיי-טק, תקשורת ומשרדים (20% מהתיק הכולל) מושכרים לחברות שמצבן טוב יחסית, כגון סלקום, מוטורולה ובזק בינלאומי.



במבני תעשייה מצביעים על השכרות חדשות של מבנים כמו קריית הממשלה בחיפה, שמושכרים ל-20 שנה ושחלקה של החברה בהם הוא 7 מיליון שקל לשנה. פרויקט אחר הוא מגדלי אקרשטיין, שנבנה בקומבינציה לפי 58%, אך הושכר החל בינואר 2002 ומצמיח למבני הכנסות של 15 מיליון שקל לשנה.



מבנים אלו, כמו גם 5,000 מ"ר שהושכרו לשופרסל בעמק חפר, וכן השכרות לאמדוקס בשער הנגב ולקרלסברג, פיצו את מבני תעשייה על הלחצים שהופעלו עליה להפחית מחיר. משך החיים הממוצע של חוזי השכירות של מבני תעשייה הוא 4 שנים, ובחברה מציינים כי חידוש ההסכמים נעשה בירידת מחיר של 5%.



מבני תעשייה לא זכתה להצלחה דומה בפרויקט הבניה למגורים מגדלי תל אביב ברבעון השני של 2002. מבני תעשייה לא מכרה ולו דירה אחת ברבעון השני של 2002, ובחברה מסבירים זאת במצב הביטחוני ובחוסר הוודאות ולא בשיקולי מחיר. למרות זאת נזקפו הכנסות של 2.2 מיליון שקל ממכירת דירות ברבעון השני על פי הנוסחה החשבונאית, שהיא מכפלת שיעור ההשלמה של הפרויקט, שיעור הדירות שנמכר והיקף ההכנסות הצפויות.



מבני תעשייה בנתה שני מגדלי דירות בני 112 דירות כל אחד. החברה מכרה עד כה 92 דירות מתוך 112 דירות במגדל B, ו-70 דירות מתוך 112 דירות במגדל A, שהחל להימכר מאוחר יותר. ההכנסות הצפויות מכל אחד מהמגדלים הן 164 מיליון שקל, כשעד כה הוכרו הכנסות ב-189 מיליון שקל ונגבו 200 מיליון שקל מתוך מכירות של 206 מיליון שקל.



במבני תעשייה אומרים כי מאז החלה החברה במבצע לחברי חבר קיבלה החברה מספר רב של פניות ונמכרו עוד 2 דירות.



דמי הניהול והאחזקה של מבנים גדלו ב-40% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2001 ל-7.6 מיליון שקל, בעקבות הגידול בשטחים המנוהלים לחברות מתחומי ההיי-טק, המסחר והמשרדים ל-450 אלף מ"ר.



עלויות האחזקה והניהול קפצו ב-31% לרמה של 38 מיליון שקל כתוצאה מגידול בשטחים המניבים והמנוהלים, והכפלת תעריפי הביטוח, שהביאו לגידול של 1 מיליון שקל ברבעון. הרווח התפעולי של מבני תעשייה ירד ב-8.5% ברבעון השני של 2002 בהשוואה לרבעון המקביל ל-34.6 מיליון שקל.



הריבית הריאלית השלילית (2.5%) ברבעון השני שחקה את הוצאות המימון של החברה ברבעון השני של 2002 ל-6.7 מיליון שקל. זאת, למרות הפסד של 6.3 מיליון שקל על תיק ניירות הערך של החברה, שהסתכם ב-12 מיליון שקל, וזאת על תיק שהחל דרכו בדצמבר בשווי של 22 מיליון שקל. הגורם העיקרי לירידה בהוצאות המימון היה מעבר להכנסות מימון מאשראי לזמן קצר ב-12 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון של 18 מיליון שקל ברבעון השני של 2001.