"מחירי הדירות במרכז יירדו ב-20 אחוז"

"לדעתי שוק המניות בישראל הוא יחסית זול, במיוחד כשהאלטרנטיבות נראות כיום חיוורות. בשוק המניות המקומי יש אפסייד לעלייה של כ-15% בשנה-שנה וחצי הקרובות, על בסיס כלכלי", בעוד שמחירי הדירות לא רק שלא ימשיכו לטפס, אלא אף "באיזורי הביקוש המחיר צריך לרדת ב-15%-20%, וזה יהיה סביר". כך אומר צבי סטפק, מבעלי מיטב דש ויו"ר בית ההשקעות, שהרצה במסגרת אירוע "כלכלה על הבר" של "גלובס" ובית ההשקעות מיטב דש, שהתקיים אמש (ד') בבר האברקסס שבת"א.

לדברי סטפק, חובה על המשקיעים להבין ממנהלי ההשקעות הוותיקים והבכירים בשוק ההון המקומי, בהסתכלות על שוקי ההון כיום, ש"המאפיין הכי ברור וחזק בשנים האחרונות הוא הריבית הנמוכה שגורמת באופן טבעי לעלייה בערך, ולעתים אף לניפוח בועות, של נכסים פיננסיים וגם של נכסים ריאליים כגון דירות. זה מה שקורה בשנים האחרונות, ולא שאני חושב שהמצב הנוכחי הינו בועתי, אבל זה יכול להגיע לשם".

לתפיסתו "כיום יש חשיפה לסיכון של הפסד בהשקעה באג"ח של מדינת ישראל", כאשר הוא ממליץ להעדיף אג"ח ממשלה קצרות על פני הארוכות. "לטעמי הריבית הנמוכה לא תישאר איתנו הרבה יותר מבעוד שנה, ובטח שלא תישאר איתנו לנצח. לכן אעדיף היום להשקיע קצת באג"ח קצרה יחסית לשנים ספורות עד שהריבית תגיע לרמה סבירה - או אז אוכל לקנות אג"ח ארוכה בתשואה הרבה יותר גבוהה שתפצה אותי על התשואה הנמוכה יותר שאני מסתפק בה היום".

ביחס לשוק האג"ח הקונצרני אמר סטפק, אגב תופעת הסדרי החוב והתספורות שפשתה בשוק המקומי בשנים האחרונות, כי "מה שחשוב להקפיד עליו באג"ח של פירמות זה לא להשקיע בשום מקרה באג"ח אחת, חמש או עשר, אלא להקפיד על פיזור אמיתי. את זה עושים כמעט אך ורק בקרנות נאמנות שמתמחות בתחום ומחזיקות לפחות 100 חברות".

בהסתכלות על תנאי השוק הנוכחיים הוא ציין ש"כיום שוק האג"ח הקונצרני מתאפיין בכך שפרמיית הסיכון לא נותנות תשואה 'מי יודע מה'. זה לא אומר שלא להשקיע בני"ע אלה, אבל, עדיף אג"ח לטווח קצר בפיזור גדול. אין באפיק זה את הפוטנציאל שהיה בו אפילו רק לפני שנה, ואנו ממליצים להפחית כיום את החלק מהתיק שמושקע באג"ח של פירמות".

בעוד שביחס לשוקי האג"ח סטפק משדר פסימיות זהירה, הרי שביחס לשוק המניות המקומי הוא אופטימי בהרבה. "שוק המניות בישראל הוא יחסית זול, במיוחד כשהאלטרנטיבות נראות כיום חיוורות, ויחס הסיכון/סיכוי הכי טוב כיום הוא במניות. לדעתי, על בסיס כלכלי יש במניות אפסייד לעלייה של כ-15% בשנה-שנה וחצי הקרובות". לדבריו הפוטנציאל הזה נכון בעיקר בישראל, גם ביחס לשוקי מניות האחרים בעולם. "נכון להשקיע כ-60% מהרכיב המנייתי בישראל ואת היתרה בחו"ל, כשאת החלק של חו"ל רצוי לחלק בעיקר בארה"ב, אח"כ באירופה, והייתי מאוד מתרחק מהשווקים המתעוררים".

אפרופו העולם, לדברי סטפק בנוגע לכלכלה האמריקנית, "אכן יש שם עצבנות. בעניין פוליטי לא ניתן לדעת איך זה ייגמר, אבל השכל הישר אומר שברוב המקרים הדומים שהיו בעבר בדקה לחצות פתאום הגיעו להסדר. בהתעלם מזה, אני מאמין מאוד גדול בכלכלה האמריקנית ואופטימי מאוד לגבי ההתאוששות הכלכלית שם".

מנגד, "הכלכלה האירופית נמצאת במיתון קל, שאינו אחיד בכל המדינות, ואני צופה באירופה בשנה הקרובה התאוששות מתונה מאוד, כמחצית מההתאוששות בארה"ב". ביחס לגוש השלישי – סין – אמר סטפק כי "יש שם את אותם המרכיבים שהפילו את הכלכלה האמריקנית לפני כחמש שנים ואת הכלכלה היפנית לפני כעשרים וחמש שנה. מהם אותם מרכיבים? מדובר בבועת נדל"ן שמתומרצת על ידי בועת אשראי, והכל במינוף מאוד גבוה ובחוסר שקיפות קיצוני. יש לעקוב אחר – עכשיו זה נראה טוב אבל היסודות בעייתיים".

כאמור, סטפק התייחס בהרחבה גם לנושא הבוער של שוק הדירות בישראל. "יש כמה מיתוסים בנושא הדיור שהתקבעו בראש של הציבור. הראשון הוא שאין סיכון בהשקעה בדירות ושזו השקעה בטוחה בארבעה קירות ושהמחירים רק עולים. לא צריך להיות נביא ומספיק להסתכל אחורה ולראות שמאז שנות השישים כל עשור היו לפחות שנתיים שלוש בהן המחירים ירדו והיה מאוד קשה למכור דירה. יש עוד מיתוס לפיו רצוי לרכוש דירה גם כהשקעה ולא לשכור דירה. גם מיתוס זה לא נכון. בדיקות כלכליות נטו מראות שלא אחת עדיף לשכור את הדירה ולהשקיע את הכסף שהיה משמש לרכישת הדירה, בצורה הגיונית וממושמעת בשוק ההון - ושם היינו מקבלים תשואות יותר טובות מאשר בהשקעה בדירה. מבחינה כלכלית נטו השקעה בדירה אינה מיטבית".

סטפק התייחס גם לעליות החדות במחירי הדיור בשנים האחרונות וטען ש"מה שהיה נכון לגבי ב-2009 לא נכון לעשות היום, לדעתי. לא משנה אם יש בועה או, המחירים של הדירות בישראל יקרים מאוד בכל קנה מידה. וכמו שהמחירים במנהטן ירדו, זה יכול לקרות גם בת"א וזו למעשה שאלה של זמן. כח הקניה של הציבור כבר לא יכול לעמוד בעליית המחירים.

"לאלה שאומרים שאין מספיק קרקע בישראל ואין מה לעשות, אני אומר לא נכון. ראשית ישנה קרקע בשפע, כולל באזורי הביקוש. יש הרבה פתרונות הגם שאין פתרון קסם אחד, אם כי אני מאמין שהבוננזה של השנים הבאות תגענה מפינוי=ביוני של שכונות שלמות. מחירי הדיור ירדו רק כשהממשלה תחליט להיות רצינית בנושא זה ולדעתי זה יהיה נושא מרכזי בבחירות הבאות". עוד הוא צפה כי "באיזורי הביקוש המחיר צריך לרדת ב=15%=20% וזה יהיה סביר".

סטפק אף התייחס לרגולציה הפיננסית בישראל ואמר כי "יש עודף מחריד ברגולציה בהרבה תחומים ומנגד יש ואקום בתחומים אחרים שיש לשים עליהם דגש, למשל בתחום הפורקס".

הוא שם דגש בדבריו על כך שאין הבטחות מוחלטות בהשקעות. "אין חיה כזו השקעה ללא סיכון. גם הפק"מ, המכשיר הלכאורה תמים, ושמניב הפסד ריאלי כיום, נושא סיכון שאנשים כלל לא מודעים אליו -הגם שאיני רואה אותו מתממש עתה או כאיום ממשי - שפיקדון בבנק זה הדבר הכי מסוכן אם הבנק פשט את הרגל", אמר והוסיף כי "גם השקעה בדירות יש סיכון וכל אחד מבין שיש סיכון במניות ובחובות של חברות, ואפילו באג"ח של מדינות יש סיכון – קחו למשל ארגנטינה ויוון".

עוד הוא ציין בהקשר ניהול סיכוני ההשקעות כיום, כי "כל עולם המושגים של המסוכן-לא מסוכן/סולידי-לא סולידי השתבש בשנים האחרונות. היום למשל, באג"ח צמודות של מדינת ישראל אני מקבל את האינפלציה מינוס חצי אחוז לשנה וזה עוד לפני עמלת הקניה מכירה ודמי הקסטודיאן וכו'. כך, מי שקונה היום אג"ח של ממשלת ישראל לחמש שנים צמודת מדד יקבל אולי חצי מהאינפלציה. למעשה בתנאים של היום הצמוד מדד הוא מעין בלוף, כי זה צמוד מדד מינוס ולא צמוד מדד פלוס".

סטפק חלק מניסיונו ואמר כי "לפסיכולוגיה יש משקל מאוד גדול בבורסה, במיוחד בעידן האינטרנט. אנו מוצפים בהמון מידע שאיננו יודעים אם הוא נכון או לא, וגם אם הוא נכון איננו יודעים את התגובה המיידית שלנו אליו היא הנכונה. לא רק זאת אלא שמניסיוני ברוב המקרים ההחלטה המיידית, שהתקבלה בפאניקה, אינה נכונה. עודף המידע והיכולת להגיב לו מיידית אינם חיוביים למרות שזה נראה כך, ולדעתי דווקא ההסתכלות מרחוק נותנת יתרון גדול".

במסגרת הכללים שלו ל-'איך לנהל השקעות נכון' אמר סטפק כי "כשמנהלים השקעות יש שלושה מרכיבים חשובים שמשפיעים על ההצלחה: איך מקצים את הכספים לאפיקים השונים; אילו מניות ואג"ח קונים ומה הני"ע הללו יעשו; והשלישי – העיתוי של ביצוע המכירה/קניה. המפתח להצלחה הוא החלק הראשון – חלוקה נכונה בין אפיקי ההשקעה השונים, בעוד שהנושא השלישי של הטיימינג הוא הפחות חשוב ובדר"כ ניסיון לתזמן אותו אף גורם נזק. לא להיות 'אובר-חוכם' ולפעול לפי תחושות ואינטואיציות, אלא לבצע ראשית בדיקה כלכלית".

קודם לסטפק נשא דברים גם יוסי פרניק, סמנכ"ל במיטב טרייד, שדיבר על ההבדל בין השקעות להימורים ובכלים להשקעה נבונה. לדבריו, "אפשר להרוויח בבורסה – זה המקום הנכון לשים בו את כספנו, גם הכספים הסולידיים", אבל, "קודם לכניסה לשוק ההון על המשקיע לשאול את עצמו מהי רמת התנודתיות שהוא מוכן לקחת על עצמו, כי אם לא יעשה כן הוא לכאורה נכנס לבורסה אבל בעצם נכנס לקזינו". עוד אמר כי "במינוף גבוה התנודתיות של התיק גבוהה מאוד ורוב הסיכויים שאצא מההשקעה כשאני לא מסוגל עוד לשאת את ההפסד".