הבנקים וחברות הייעוץ למשכנתאות קוראות לנו לתכנן משכנתא לטווח הארוך, כמובן שזה חשוב מאוד לתכנן וללא תכנון יעיל ונכון של המשכנתא ניתן לשלם עשרות ואף מאות אלפי שקלים מיותרים. יחד עם זאת, האם זוג נורמטיבי בישראל בכלל מסוגל לתכנן לטווח כזה ארוך (לתקופות כגון 25- 30 שנה)? ואולי משתלם יותר לתכנן לטווח הקצר בלבד (5-10 שנים) ובכך לקבל גמישות גבוהה יותר במשכנתא לשינויים במשק ובחיים האישיים?
תומר קדמי, בכיר לשעבר בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי וכיום מנכ"ל חברת קדמי העוסקת בייעוץ וליווי משכנתאות לשוק הפרטי, מסביר כי ניהול נכון של המשכנתא מאפשר לחסוך כסף רב.
"כשמגיעים לשלב תכנון המשכנתא ובניית התמהיל, נדרשים בני הזוג לשקלל מספר גבוה של פרמטרים כלכליים מצד אחד (פרמטרים כגון: שיעורי הריבית לשנים הבאות, גובה המדדים האינפלציוניים ואף שערי המט"ח שיהיו). מצד שני חובה לכלול בשקלול גם את ההחזרים בהם בני הזוג יכולים לעמוד בשנים הבאות, ההוצאות הצפויות להם ואת שיעורי ההכנסה שיהיו".
"כאשר נדרשים לצפות את שני האספקטים הנ"ל (גם הפרמטרים הכלכליים הצפויים וגם מצב משק הבית בשנים הבאות) ניתן לומר בוודאות מלאה כי לאף אחד אין היכולת לחזות זאת, במיוחד לא לבני זוג שרכשו את דירתם הראשונה בחייהם ואין להם ניסיון כלכלי מחד ואף לא ניסיון לכלכל משק בית מאידך", אומר קדמי.
- מהי הטעות הנפוצה של בני הזוג בשלב זה?
"מכיוון שבני הזוג נדרשים לצפות לטווחים כה ארוכים (מעל ל-20 שנה) ומכיוון שגם כך הם נתונים ללחץ מכל מיני כיוונים בעת רכישת הדירה (קבלן / עו"ד / אנשי מקצוע וכו') נוטים הלווים "ללכת על בטוח", הם נוטים לבחור מסלולים שנחשבים "בטוחים" (לדוגמא מסלול המשכנתא קבועה לא צמודה, המבטיח להם החזר חודשי יציב)".
"בעיקרון, הלווים באותו הרגע "השיגו את שלהם", מכבש הלחצים וקביעת התמהיל ירד מעול כתפיהם והם רגועים לפחות ל- 20 השנים הבאות. הבעיה היא שבמציאות לא ניתן לתכנן לטווח כה ארוך ומספר האירועים שיתרחשו ב-20 השנים הבאות יהיה כה רב שהם יידרשו לשנות ולמחזר את המשכנתא שברשותם לפחות פעמיים (מניין הסיבות הוא רב וכלל דוגמאות כגון: שדרוג דירה, יכולת להחזר גבוה / נמוך יותר, גירושין, רכישת דירה נוספת וכו')".
- איך זה עומד במבחן המספרים?
"ריביות המשכנתא היום אכן נמצאות בשפל, וטוב יעשה זוג שיבחר לעצמו מסלול יציב כגון "קבועה לא צמודה", יחד עם זאת חייבים לדעת כי המסלול הזה יקר משמעותית מן המסלולים האחרים שכן הוא מחייב את הבנקים לשקלל בתוכו גם את עליית הריבית העתידית וגם את עליית המדד העתידי לשנים רבות, כך יוצא שבני הזוג משלמים "פרמיית סיכון" עבור מסלול זה. נבחן דוגמא מספרית לצורך הבדיקה:
לעומת זאת, נבדוק משכנתא שמחולקת למספר מסלולים שגמישה יותר לשינויים מדי מספר שנים:
"ניתן לראות כי יש הבדל של למעלה מ- 200,000 שקל בין התמהילים, חכמים יאמרו כי לא ניתן להשוות בין התמהילים שכן ריבית הפריים יכולה לעלות במספר אחוזים בשנים הבאות. אך גם אם נחשב לפי פריים ממוצע של 5% (כיום הוא עומד על 2.5% בלבד) ההחזר הסופי יהיה עדיין נמוך ביותר מ- 130,000 שקל (יחד עם זאת יש לשים לב כי ההחזר החודשי יעלה ב-350 שקל לערך)".
לסיכום, אומר קדמי, "תכנון משכנתא הוא הכרחי לטובת משכנתא טובה וחסכונית אך יחד עם זאת קשה מאוד יהיה לתכנן לטווחים כה ארוכים כאשר גם הניסיון הכלכלי מועט וגם כאשר התא המשפחתי רק מתחיל להירקם. ריבית קבועה "חסרת סיכון" היא פיתרון נפלא ליציבות בהחזר החודשי אך גם נושאת בחובה תשלומים יקרים לתקופה זו ואף מגבילה את האפשרויות למחזור ולשינוי בזמנים מסוימים. לפני כ- 10 שנים רוב הלווים נהרו לכיוון הריבית הקבועה (צמודת מדד) מכיוון שרצו ל"בטח" את הריבית ולשמר אותה, ההיסטוריה הוכיחה כי הם טעו ובגדול כי הריבית ירדה עוד יותר והמדד בשנים הראשונות בהלוואה לא הועיל להם. כיום אנשים נוטים לעשות את אותה הטעות כאשר הם בוחרים במסלול "בטוח" בלבד ולא משאירים מקום למסלולים טובים וזולים אחרים אף אם נושאים בחובם סיכון מסוים, החוכמה היא לדעת לשלב ביניהם ולבצע ניהול סיכונים מחושב".