האם ניתן לפרק שיתוף בבנין, שבו קיימות שתי דירות, כאשר בעלי החלקה החכיר לאלמוני דירה אחת מתוך השתיים, לתקופה של מאות שנים? האם ניתן לרשום הבית כבית משותף, בין שתי דירות , האחת בבעלות פלוני, והשנייה - בבעלות פלוני ובחכירת אלמוני? או שמא ניתן לרשום הבית כבית משותף, ולרשום בבעלות כל דירה בנפרד? אחת לפלוני ושנייה לאלמוני?
לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בחיפה תביעה לפירוק שיתוף בטענה כי אין כאן שותפים בקרקע, כי אחד הינו חוכר והשני הינו בעלים, ולא מדובר בזכות שווה, ולכן - אין שיתוף ואין מה לפרק. פסק הדין יוצר כאן קיפאון בשל הרישום הזה. לא יעלה על הדעת, שענייני מרשם יגרמו לקיפאון של קרקע. הותרת הרישום המורכב הזה על כנו, הינה מיותרת ולא נכונה, ולמעשה מנציחה מצב לא מסודר, וזאת לא כוונת החוק.
לדעתי, ניתן היה לקבוע פירוק שיתוף, וזאת באופן שניתן לרשום בית משותף, דירה אחת של הבעלים פלוני, והשנייה של הבעלים פלוני ועליה תירשם חכירת אלמוני. פירוק השיתוף איננו בהכרח משדרג את החוכר למעמד של בעלים, אלא הוא משאיר את החכירה במקומה, והוא רק מסדיר ומסדר את הרישום הנכון בבית ומונע רישום מסובך של שותפות של חוכר ובעלות בנסח רישום אחד.
טבלת הקצאות
לפני ניתוח העניין מבחינת חוק המקרקעין, ראוי לציין שלו היו מכינים כאן תכנית בניין ערים, הכוללת טבלת הקצאות, לפי הסימן ז? לחוק התכנון והבנייה, ניתן היה להמיר את החכירה בבעלות ממש או בחלק מתוך הבעלות . ענין זה נובע מהאמור בסעיף 126 לחוק התכנון והבנייה, הרואה את ה?שותפים? הללו (קרי- הבעלים והחוכר) כשותפים כלכליים בנכס אחד, ולכן ניתן לומר, בהנחה ששתי הדירות זהות בערכן , כי החכירה מבחינת תנאיה , היא כמו בעלות ואין הבדל בינה לבין בעלות, ולכן - שניהם שותפים שווים. סעיף 126 לחוק מאפשר המרה של חכירה לבעלות, ובכך להקצות לחוכר (במצב ה?נכנס? כדרישת חוק התכנון והבניה) בעלות בדירה (במצב ה?יוצא? כדרישת החוק).
יתרה מכך, לפי הסעיף 126 לחוק, לו הייתה החכירה שלא כמנהג בעלים (למשל , היא הייתה לתקופה של רק 40 שנים למשל, או חכירה אישית ללא זכות מכירה לאחר, וכיוצ?ב הגבלות , שאינן מאפשרות לראות החוכר כמו בעלים) גם אז ניתן היה לקבוע, שהחכירה של החוכר בדירה, הינה כלכלית שקולה לכזכות של 60% בדירה , ויתרת ה 40% בדירה, שייכת לבעלים.
חלוקה כלכלית כזאת מקובלת וידועה בענייני שומות מקרקעין, ומקובלות למשל סוגי השותפויות הכלכליות הבאות -
א. קרקע מינהל = 91% מבעלות
ב. דייר מוגן = עד 70% בעלות
ג. דייר מוגן המשוחרר מתקרת הדמ?ש המוגן = עד 5% מהבעלות או עד אפס
ד. פולש = עד 20% ופחות משווי בעלות, כמו ?ערך מיטרדי?
ה. חוכר למטרה הציבורית = 70% לערך מקרקע פרטית
ולכן- מתיר הסעיף 126 לחוק, להפוך החוכר לבעלים והכל על מנת לאפשר גמישות פלסטית לענייני התכנון והבנייה. בלשון הסעיף מצוירת השכירות כמו ?שיעבוד? שמותר להפקיעו או לשנותו. שאחרת, יווצר כאן קיפאון בשל הרישום הזה, והדבר לא יעלה על הדעת, שענייני מרשם יגרמו לקיפאון של קרקע.
הלא ניתן להפקיע בית המצוי בבעלות פלוני ולרשום אותו ע?ש הרשות המקומית, אז פחות מכך לא יהא ניתן?!
האם תוצאה כזאת, של המרת חכירה בבעלות מותרת מבחינת חוק המקרקעין?
לדעתי, התשובה שלילית. הוראות החוק בעניין זה קובעות שרישום רצוני של בית משותף, מחייב פנייה של הבעלים (וראה הסעיף 143 א? ואילך) ואם מבקשים להמיר חכירה לבעלות, צריך הסכמת המחכיר והחוכר. ( וראה הסעיף 143 ג? למשל).
פירוק בהליך לא רצוני
אבל חוק המקרקעין מאפשר בהליך לא רצוני, גם לרשום בית משותף, וזאת נובע מהוראות פרק ה? , הדן בשיתוף ובפירוק שיתוף, ושם קובע הסעיף 42 אפשרות לפירוק השיתוף על ידי רישום בית משותף.
ונחזור לשיתוף בין החוכר למחכיר, לעניות דעתי ניתן לפרק ה?שיתוף? הזה בשל הטעמים הבאים, וזאת לפי חוק המקרקעין וללא קשר לחוק התכנון והבנייה. טעם אחד - הבעלות כידוע מהווה את צירוף כל הזכויות השונות גבי מקרקעין, זכות החזקה + זכות השימוש + וזאת לצמיתות + אפשרות המכר+ הבנייה וכו. החכירה לדורות מנגד, הינה פחותה יותר - היא מכילה רק חזקה + שימוש + ולתקופה קצובה (ארוכה אמנם, אבל קצובה).
ברור לכן, שהבעלות הינה שקולה וזה לחכירה, בצירוף סרח עודף נוסף, אשר מצטרף לחכירה. אם הבעלות שווה מאה למשל, והחכירה שווה שמונים, אזי חלק מהבעלות (וליתר דיוק 80% מהבעלות) הינו במעמד זהה לחכירה. ומכאן יוצא, שכן מדובר בשותפות בזכויות זהות כמו שמבקש ביהמ?ש המחוזי, ולכן - יירשם בית משותף בין שתי דירות, אחת בבעלות הבעלים , והשנייה בבעלות הבעלים עליה תירשם חכירת החוכר.
טעם שני - כלכלית ונכסית, חכירות לתקופה של אלפי שנים, הכוללות זכות למנהג בעלים, הינם כבעלות ממש. ולכן קובע סעיף 52 א? לחוק, שיראו בעל דירה (לענין בית משותף) גם חוכר לדורות, לא פחות ולא יותר.
יתרה מכך, הפרק הזה מאפשר לחוכר לדורות ביחד עם יתר הבעלים של הדירות האחרות לרשום תקנון ! כי הוא כמו בעל דירה , או להתנהג כמו בעל דירה ,לצורך הרחבת בניה, הקמת מעלית, התנתקות מהסקה מרכזית וכיוצא בזה הוראות בבית משותף. יוצא לכן, שחוכר לדורות איננו שותף זוטר בבית משותף, אלא הוא כבעלים ממש, ומדוע לא ניתן לו גם את הזכות לפרק את השיתוף?
יודגש, פירוק השיתוף איננו בהכרח משדרג את החוכר למעמד של בעלים, אלא הוא משאיר את החכירה במקומה, והוא רק מסדיר ומסדר את הרישום הנכון בבית ומונע רישום מסובך של שותפות של חוכר ובעלות בנסח רישום אחד.
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן