תוכניות פינוי-בינוי: למה הפרויקטים נתקעים לשנים ארוכות?

מימוש פרויקטים של פינוי בינוי הוא עניין רווי מכשולים, הקשורים בדרך כלל בסחבת בוועדות התכנון או בדיירים סרבנים. במקרים מסוימים, הפרויקטים תקועים אף שמדובר במתחם מוכרז, עם תוכנית מאושרת, והסכמה של 100% מהדיירים לביצוע הפרויקט. הסיבה: הדיירים חתמו ליותר מקבלן אחד על הסכמה לביצוע הפרויקט, או לחילופין חתמו לקבלן חתימות שסוחר בהן ודורש מיזמים מיליוני שקלים בעבור החתימות.

לדברי עופרה אברהמי וברכת קלימשטיין לוי, שותפות ב"חושן ניהול פרויקטים" המנהלות בין היתר תוכניות פינוי בינוי עבור רשויות מקומיות, העובדה שדיירים ממהרים לחתום על הסכמים עם יזמים או עם גורמים שונים לפני שהתאגדו יחד, עשויה לעתים לחרוץ את דינו של הפרויקט לשנים של עיכובים.

אחת הדוגמאות לכך היא במתחם "פרי מגדים" בשכונת נחלת יצחק בתל אביב. "זהו מתחם קטן עם מעט דיירים ומעט דירות מגורים, וכמה עסקים כמו מוסכים ומזון", מספרות אברהמי וקלימשטיין לוי. "במתחם קיבלה תוקף תוכנית להקמת מגדל מגורים בן 22 קומות, עם 75 דירות ו-500 מ"ר שטחי מסחר.

עיריית תל אביב תומכת מאוד בהתחדשות עירונית במתחם מאחר שיש לו חשיבות אורבנית למזרח העיר. התוכנית שחלה על המתחם אושרה כבר לפני שלוש שנים, ועד היום לא הגיעה למצב של הוצאת היתרי בנייה על אף שרוב הדיירים מעוניינים בפרויקט. הסיבה היא ששני יזמים שונים (אפגד ונוה ש.צ), החתימו את הדיירים על הסכמים, ומאז הפרויקט תקוע. כל אחד מהיזמים הציע תמורה אחרת לבעלים - יזם אחד נותן תמורה טובה יותר לבעלי דירות המגורים, ויזם שני נותן תמורה טובה יותר לבעלי העסקים במתחם. אם היה מדובר ביזם אחד, הבעיה הייתה נפתרת, אך ברגע שיש יותר מיזם אחד, הכל תקוע", הן מספרות.

דוגמה נוספת לפרויקט שהתעכב שנים בגלל חתימות לשני יזמים שונים, הוא פרויקט פינוי בינוי ברחוב החולה ברמת גן. במבנים שברחוב החולה 8, 10 ו-12, ישנן 48 דירות ישנות. לאורך השנים קודמה במקום תוכנית לפינוי בינוי ביוזמת עיריית רמת גן, שכללה מגרש נוסף ברחוב החולה 14 שבבעלות אפריקה ישראל והקבלן מתי מגן. אלא שבמקביל להליכי התכנון, חלק מהדיירים במתחם חתמו על הסכמה לביצוע הפרויקט עם חברת אפריקה ישראל, וחלקם עם מרכז הבנייה הישראלי. התוכנית עברה גם את הוועדה המחוזית, שביקשה להפקיד את התוכנית להתנגדויות, אלא שאפריקה ישראל מצאה עצמה מקופחת בזכויות הבנייה, והחליטה לצאת מהפרויקט עם המגרש שבבעלותה. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית ברמת גן משכה את התוכנית, והפרויקט נתקע.

במקרים אחרים, גורמים שאינם יזמים, מוצאים לנכון להחתים דיירים, עוד לפני שבכלל מקודמת תוכנית במתחם, ואחר מכך סוחרים בחתימות הדיירים כבמניות. לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי, "התופעה מוכרת מאוד. לא מעט אנשים שאינם מבינים בתחום או לחילופין שאינם מסוגלים לקדם תוכניות, נכנסים למתחמים, חלקם עם תוכניות בנין עיר מאושרות וחלקם לא, מחתימים חלק מהדיירים בלי שידעו אפילו על מה הם חותמים, ואחר כך מנסים לסחור באותן חתימות במחירים מופקעים, לעתים תוך בקשת שותפות בפרויקט בלי שום בסיס כלכלי הגיוני".

דבוש מוסיף כי מקרים כאלה גורמים בחלקם נזק כבד לענף ולקידום תוכניות פינוי בינוי, כיוון שעד שימכרו ליזם את החתימות במחיר שהם רוצים לקבל, הם מחזיקים את הדיירים כבני ערובה ומעכבים את התפתחות המתחמים שנים רבות. "בפתח תקווה, למשל, קידמנו פרויקט במתחם מסוים, ופתאום צצו הסכמים שהביא מתווך מלפני שלוש שנים שאנשים בכלל לא זכרו שחתמו עליהם, ומשכנו את ידנו מהפרויקט בעקבות זאת.

"קיימים מקרים חמורים עוד יותר, שבהם קבלני חתימות מגיעים אחרי שיזם כבר פעיל במתחם, ומציעים הצעה משופרת מזו שהציע היזם, רק כדי להחתים מספר של דיירים ולהחזיק בחתימות, אפילו שאין להם קשר ליזמות נדל"ן".

"יש בהחלט מקרים בהם חברה תשלול מראש טיפול במתחם פינוי בינוי בגלל העובדה שיש כמה דיירים שכבר חתמו על מסמך מול מתווך או 'מאכר'", אומר ישי איצקוביץ' ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. "זו אחת השאלות הראשונות שיזם שואל את הנציגות לפני התחלת קידום הפרויקט. זה מפיל לא מעט פרויקטים כי ריבוי חתימות מרתיע את החברות. לפעמים בעלי דירות חותמים על מסמך בלי לדעת שהמשמעות שלו היא שהם מחויבים לא לנהל משא ומתן עם אף גוף אחר למשך חמש שנים. במקרים אחרים גם ראיתי חוזים שאמרו שהחוזה תקף חמש שנים מיום שיש 80% מחתימות לפרויקט. זה אומר פחות או יותר תקופת זמן בלתי מוגבלת".

בשבוע האחרון שיגר צבי וילנאי, דייר במתחם לה גרדיה 9-21 בתל אביב, שהוכרז על ידי הממשלה כמיועד לפינוי בינוי, מכתב לשאר דיירי המתחם בו הוא מסביר כי חלק מהדיירים מיהרו לחתום על הסכם עם יזם מבלי שהתאגדו לפני כן, וזאת למרות שהמתחם מוכרז, והממשלה מממנת את הכנת תוכנית בנין העיר במתחם.

"כידוע לכם כמה בעלי דירות כבר חתמו על חוזה מול יזם, זאת על אף החשש שהעליתי יחד עם בעלי דירות נוספים, כי קבלת החלטה והתחייבות מול היזם טרם אישור התב"ע עלולה להשאיר בידי היזם רווח ניכר על חשבוננו". עוד מציין וילנאי במכתבו כי חלק מהדיירים מיהרו לחתום ליזם על הסכם בלי שנערכה בדיקה כלכלית של הצעתו. "לצערי, חלק מהדיירים בחר לקשור את גורלו עם היזם לפני שבדקנו מה ניתן להשיג במכרז בין יזמים", כתב.

עו"ד אילן שרקון, שותף בכיר במשרד שרקון בן עמי ושות', מכיר גם הוא את התופעה: "לצערי מדובר בתופעה שכיחה של לא מעט קבלני חתימות שהולכים ומחתימים דיירים על מסמך כלשהו, הם לא אנשים שבהכרח מכירים היטב את תחום הנדל"ן והם גם לא יזמים שבסוף ירימו את הפרויקט, אלא ינסו למכור את החתימות לקבלן או ליזם. לצערי קורה לא מעט שבפרויקט פועל יזם רציני שניסח הסכמים לדיירים על פי תחשיב כלכלי רציני ואז מגיע קבלן חתימות ונותן ציפיות לא מבוססות לדיירים ואחר כך קשה לדיירים לרדת מהציפיות. למרות שההצעה של היזם היא ההצעה הקונקרטית, הדיירים יעיפו את ההצעה המשופרת בלי להבין שאין לה כיסוי".

שרקון מצביע על כך שהמדינה שגתה שהשאירה את נושא ההתארגנות לדיירים. "בעבר המדינה הייתה יוזמת פרויקטים של התחדשות שכונות, אך היא בחרה להפריט אותם, וזרקה את האחריות על דיירים שלרוב אינם מסתדרים ביניהם. לכן חברות כלכליות ברשויות מקומיות מקדמות בעצמן את הפרויקטים האלו, תחת פיקוח כלשהו, והדבר מונע כניסה של מאכרים לפרויקטים מהסוג הזה. הצורה האידיאלית בהקשר הזה הוא לערוך מכרז בין יזמים אחרי שהתב"ע מאושרת, ואחרי שהדיירים כבר מאוגדים ומאורגנים יחד".

תופעת ה"מאכרים" לא נעלמה מעיני המחוקק, וכבר תקופה ארוכה שבמשרד השיכון מנסים למצוא פתרון לבעיה המעסיקה את היזמים, הקבלנים והדיירים. אחד הפורומים שדן שנושא זה הוא פורום השולחן העגול שמרכזת עינת גנון, מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים במשרד הבינוי והשיכון, ובו משתתפים עורכי דין, מהנדסים, נציגי רשות המסים, מהנדסי ערים ועוד. לא פעם, נושאים שעולים בפורום זה מבשילים מאוחר יותר לכדי חקיקה, וכך גם קורה בסוגיית המאכרים בתחום ההתחדשות העירונית.
גנון, שאחראית על כל התחום ההתחדשות העירונית במשרד השיכון, מספרת כי צעד ראשון בהסדרת כל נושא החתמת הדיירים וטיפול בסוגיית המאכרים כבר נמצא בשלבים מתקדמים: "יש כבר החלטת ממשלה בנושא והנוסח מוכן.
הכוונה היא לתקן את חוק פינוי בינוי פיצויים ("חוק הדייר הסרבן", א.ח.) ולהכניס סעיף הקובע שחוזה שדייר חותם עליו במתחם פינוי בינוי יהיה תקף רק אם חתימת הדיירים על המסמך לוותה על ידי עורך דין שאימת את החתימה. הכוונה היא שכל דייר שיחתום יידע בדיוק על מה הוא חותם, מה כולל החוזה ומה ההשלכות של החתימה גם על העתיד. המטרה היא למנוע מצבים כמו אלה שאנחנו נתקלים בהם היום, שריבוי חתימות מונע קידום פרויקטים".

הגשת התיקון לכנסת מתעכבת, מתוך רצון להכניס עוד תיקון בנושא מקביל. גנון: "התיקון השני שעכשיו עובדים עליו והוא עדיין לא בשל לחלוטין מתייחס למתן תנאים דומים לפרויקט פינוי בינוי ולפרויקט תמ"א 38 על פי התיקון השני (בנייה והריסה מחדש) בסוגיית הדייר הסרבן. נכון להיום בפינוי בינוי יכולים הדיירים לתבוע את הדייר הסרבן בתביעת נזיקין, כלומר תביעה כספית. מדובר בהליך שנמצא היום בתהליך עבודה מול משרד המשפטים". עד שהתיקון השני לא יוסדר, הנושא לא יעבור לאישור הכנסת.

גנון: "בינתיים, גיבשנו כמה המלצות בנוגע למה צריך להיות בחוזה שדייר חותם עליו במתחם פינוי בינוי. זו יוזמה שלי ושל חברי השולחן העגול. המסמך עתיד להתפרסם באתר משרד השיכון כבר בשבועיים הקרובים והוא עתיד לעזור לדיירים להבין על מה לחתום ועל מה לא".

אחד מעורכי הדין הפועלים רבות בתחום ההתחדשות העירונית וחבר גם בדיוני השולחן העגול, ישי איצקוביץ' ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', אומר: "אפשר להכניס עוד כמה התניות לחוזה שדייר חותם עליו. למשל, להתנות תוקף של חוזה כזה בכמות נכבדת של בעלי דירות שחתמו, 60% מבעלי הדירות במתחם. אפשרות נוספת היא אולי להתנות תוקף חוזה לחצי שנה, ואם בתקופה זו לא מקודם כל תהליך תכנוני במתחם, התוקף פג ובעלי הדירות לא יהיו כבולים בחוזה דרקוני".

המלצה לדיירים: להתארגן בעצמם, לעשות מכרז בין היזמים
הדבר הראשון שדיירים צריכים לעשות, לדברי אברהמי וקלימשטיין לוי, הוא לבחור גוף מקצועי שייצג את כל בעלי הנכסים במתחם, מאחר שריבוי מייצגים מקטין את הכלכליות של הפרויקט ליזם על חשבון תמורה מקסימלית לדיירים. לדברי השתיים, כשכל הדיירים מאוגדים תחת גורם מקצועי אחד שמכין עבורם מכרז, ניתן לנהל תהליך המונע חשדנות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים ליזמים העונים למכרז ואף יוצר ציפיות ריאליות לתמורה.

"לעתים כאשר גורמים פרטניים מחתימים דיירים טרם גיבוש התב"ע הם מציעים תמורות לא ריאליות ביחס לזכויות של התב"ע שמתאשרת וכתוצאה מכך קשה לדיירים לחתום על תמורה נמוכה יותר ממה שהוצע להם בתחילת הדרך".

לפני שבועיים אושרה תוכנית פינוי בינוי במתחם הציונות בשכונת קרית יובל בירושלים המציעה 266 יחידות דיור. "משלב התכנון הראשוני של המתחם, הסברנו לדיירים שחשוב מאוד שלא יחתמו באופן פרטני לאף יזם, אלא שקודם יתאגדו יחד באמצעות גורם מקצועי, שייצג את האינטרס של כל הדיירים במשותף, ושידע לאמוד עבורם את התמורות הריאליות בפרויקט".

אחת ההתארגנויות שבאות למנוע ריבוי יזמים, או כניסה של קבלני חתימות לפרויקטים שטרם הבשילו, היא המודל שפיתחה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, בבעלות האדריכל גיל שנהב ועו"ד יריב בר דיין. החברה מייצגת אך ורק את הדיירים במתחם, מספקת להם כלים מקצועיים לארגוניים לפעול כגוף מגובש בעל יכולת עצמאית, מלווה את הליך אישור תוכנית בנין העיר בוועדות התכנון, ולאחר אישור התוכנית עורכת מכרז לבחירת יזם.

המודל החברתי שאותו מיישמת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מונה 5 שלבים: התארגנות קבוצת דיירים ופנייתם לחברה במטרה לקדם פרויקט במתחם מגוריהם; בדיקת היתכנות הפרויקט מבחינה, כלכלית, משפטית ותכנונית; ארגון וגיבוש הדיירים תחת מטריה מקצועית אחת; ייצוג הדיירים והגשה לאישור הועדות תב"ע חדשה ובקשה הכרזת המתחם להתחדשות עירונית; החברה מפרסמת בשם הדיירים מכרז סגור ליזמים או קבלנים מובילים. הדיירים בוחרים את היזם שיוביל את הפרויקט ולאחר אישור התב"ע בוועדה המחוזית וקבלת היתר בניה, הפרויקט יוצא לביצוע.