בהתאם לסטטיסטיקה המטרידה אשר פורסמה בשבוע שעבר על ידי מדד ההתחדשות העירונית של עיתון "גלובס", נכון לתחילת חודש אוקטובר 2013, 57 בנייני מגורים בלבד הגיעו לסוף תהליך התמ"א מאז אושרה התכנית בממשלה בשנת 2005 לפני תשע שנים. למעשה, הורתו ולידתו של תיקון 2 לתמ"א 38, הינו בניסיון לתת מענה אופציונלי למורכבות הפרויקט של עיבוי בינוי שעל פי רוב, לצד המורכבות והקושי בו, בבניית טלאים על טלאים ועוד כאשר הדיירים גרים בו, עלותו עשויה להיות גבוהה יותר מאשר הריסת המבנה כולו ובנייתו מחדש.
ומה עם איום הטילים?
תיקון 2 לתמ"א 38, אשר תוקן בתחילת 2010 החיל את ההסדר הקיים גם במקרה של הריסת המבנה ובנייתו מחדש. על בסיס התיקון, התאפשר במסגרת תמ"א 38, הריסת בנין ובנייתו מחדש בהתאם לתקן הקיים לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה.
אמנם בשנתיים האחרונות אנו עדים ל"פריחה" של חברות יזמות בתחום התמ"א 38, אלא שבפועל במרבית המקרים חיזוק המבנים עדיין אינו משתלם או בעייתי מבחינה תכנונית. מעבר לחסמים שעודם קיימים כגון הטבות מס, חוסר האפשרות לחרוג מקווי בניין, חניה, תוספת קומות וכמובן סוגית הדייר הסרבן וחרף שינויי החקיקה, הלכה למעשה, פרויקטים רבים עדיין תקועים ולא יוצאים לכדי מימוש, זאת הואיל וגם לאחר התיקון, אין די בתוספת הקומות "התמ"איות" כדי להביא את הפרויקט לכלכליות, כל שכן באזורי הלווין.
לטעמנו, צריכה מדינת ישראל על מוסדות התכנון שלה לעודד אם כן את תכנית המתאר לביצוע פינוי בינוי מלא בעדיפות עליונה, בעדיפות שניה לנסות לעודד ביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה, ורק אם שתי חלופות אלו לא מתאפשרות יש לפנות לביצוע פרויקט חיזוק. יחד עם זאת, ולעת עתה, כדי לסייע במציאת פתרונות ראויים למצוקת הדיור, לאפשר התחדשות עירונית בערים ובמקביל לתת בטחון לתושבים, יש לאפשר ואף לחייב בנית ממ"דים במסגרת התמ"א ולהרחיב את תחולתה גם לבניינים שנבנו לאחר 1980.
ישראל נמצאת על השבר הסורי אפריקני וקיים החשש מפני רעידות אדמה. חשש לא פחות הוא איום הטילים מצד שכנותינו. למרות זאת תמ"א 38 מתמקדת בחיזוק ואינה מחייבת בניית ממ"ד. יתרה מזאת, המגבלות הקיימות בתמ"א כגון נושא קווי הבניין, מונעות מיזמים לבנות ממ"דים.
מאחר שנכון להיום אין הכרח כזה, מוצע שהועדות המקומיות יעשו הכל בכדי שהבניינים המחוזקים לפי תמא 38 יבנו גם ממ"דים. הכרחי, כי בשלב הראשון תותווה מדיניות מתאימה שתאפשר הקמת ממ"דים גם במחיר של הקלה במתן אפשרות חריגה מקווי בניין. ובשלב השני יש לעגן את הנושא בחקיקה.
הוכח מעל לכל ספק גם כי תוספת הממ"דים, מחזקת בצורה משמעותית את המבנים גם מפני רעידות אדמה. תוספת הממ"ד מוסיפה לחוסנו הקונסטרוקטיבי של המבנה. במצב שכזה, הדיירים הוותיקים יזכו בחדר בטחון, כלומר הן בחדר נוסף והן בביטחון, והיזמים אשר מחזקים את המבנים יגדילו את שטח הדירות שיועמדו למכירה.
תיקון הכרחי נוסף ומשמעותי הינו ההכרח בהרחבת תחולת תמ"א 38 גם לבנינים שנבנו בעשר השנים שלאחר 1980. נכון להיום, תמ"א 38 , תחולתה מוגבלת לבניינים שהיתר הבניה שלהם ניתן עד ל-1.1.180 , כאשר הרציונל לתכנית היה שהיא חלה על בניינים שאופן בנייתם אינו תואם את המציאות- בעיקר הגיאוגרפית. כמי שמוביל פרויקטים רבים בתמ"א 38 ומייעץ לעיתים להתאחדות הקבלנים, יש לטעמי מקום להרחיב את תחולת תמ"א 38 גם לעשור זה, כך שתמ"א 38 תחול גם על בניינים שנבנו ללא ממ"דים, כדי לאפשר להם להוסיף ממ"דים לאחר שהסתבר שחלק ניכר מהפגיעות הישירות בבניינים בעלי ממ"דים הוכיחה מעל לכל ספק את נחיצותם. אנו מציעים לממשלה להרים את הכפפה ולתת תמריצים אמיתיים על מנת שיותר ויותר פרויקטים מסוג זה ייצאו מן הכוח אל הפועל, בראותם כמצילי חיים זאת אגב התייחסות ומתן פטור ממס רכישה ומע"מ תשומות הבנייה.
עוה"ד זיו כספי ושי אליאב ממשרד עו"ד גינדי- כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים בהתחדשות עירונית