מה עושים עם גני הילדים?

בשל היעדר תכניות בניין ערים המאפשרות הקמתם של גני ילדים במספר המספק את הדרישה הרבה להם הרי שחזיון נפוץ הוא הקמת גן ילדים בתוך בניין מגורים. לשם כך נדרש מפעיל הגן להליך של שימוש חורג שבעקבותיו בדרך כלל באות התנגדויות שכנים שאינם מעוניינים לחיות בסמוך לגן ילדים פעיל על כל הטרדות המשתמעות מכך.

ועדות התכנון ועדות הערר ובתי המשפט נאלצו להשלים עם מצב לא ראוי זה שבו רוב גני הילדים הפרטיים מוסדרים בדרך של שימוש חורג ולא בהליך של תב"ע מסודרת. בתי המשפט, מצידם, מעדיפים בדרך כלל את קיום הגן על אי הנוחות הנגרמת לשכנים.

לאחרונה הגיעה לבית המשפט העליון סוגיה של גן ילדים בקריית אונו בו טענו שכנים ששימוש חורג לגן ילדים אמור להינתן רק כאשר מדובר בהליך מקדים לתיקון תכנית המתאר הרלוונטית, כך שניתן יהיה להפעיל את הגן על פיה. תחילת הפרשה בהחלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "אונו" לאשר בקשה למתן היתר לשימוש חורג לגן ילדים ל- 10 שנים, תוך שהגבילה את מספר הילדים המרבי ל- 40 וקבעה תנאים נוספים שמטרתם צמצום מפגעים תחבורתיים כתוצאה מהפעלת הגן.

ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב קיצרה את תקופת ההיתר ל- 7 שנים תוך הגדלת מספר הילדים המרבי בגן ל- 51 , בכפוף לתנאים שמטרתם מניעת מטרדי תחבורה ואי נוחות לשכנים. בית המשפט לעניינים מנהליים הותיר את משך תקופת ההיתר בהתאם להחלטת ועדת הערר, אולם הקטין את מספר הילדים בגן ל- 41. בית המשפט העליון דחה ערעור וערעור שכנגד שהוגשו על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים אולם התייחס לקושי הנובע מאי הסדרת מיקומם של גנים פרטיים בתכניות בניין עיר.

העליון קבע כי "אין להתעלם מכך שהפעלת גני ילדים בשכונות מגורים עלולה לגרום חוסר נוחות לתושבי השכונה, מסיבות שונות דוגמת רעש ועומסי תנועה. אולם, אין בכך כדי לשלול את האפשרות, הריאלית היחידה יש לומר, להפעלת גני ילדים בשכונות מגורים. דומה כי הטלת איסור גורף על כך היא בבחינת גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה". פסק הדין אף דחה את טענת השכנים, שהתנגדו למתן ההיתר לשימוש חורג, וביקשו להתנותו בהוכחת רצונו של מבקש ההיתר לתקן את תכנית המתאר הרלוונטית, כך שניתן יהיה להפעיל את הגן על פיה. "נראה כי מבחינת היזם המעוניין להפעיל גן ילדים, האפשרות של תיקון התכנית אינה באה, במרבית המקרים, בחשבון. זאת, מכיוון שבדרך כלל יזם אינו מתכנן הקמת גן ילדים "לדורי דורות" אלא שואף למקם את מיזמו בסביבה בה מתגוררות משפחות צעירות – עניין המשתנה מטבע הדברים באופן דינאמי למדי. אף מבחינת רשויות התכנון, בהתחשב בעומס הבקשות לתיקון תכניות המתאר בו הן נתונות, אין הצדקה לכך ששימוש, אשר כעבור תקופה צפוי להתבטל, יעוגן בתכנית קבועה. לכך יש להוסיף כי יזמים בתחום גני הילדים בדרך כלל אינם יזמים מנוסים ואינם בעלי הידע והמשאבים הדרושים לשם תיקון תכניות מתאר. משכך נראה כי הצבת תנאי להגשת בקשה לתיקון תכנית במקביל להוצאת היתר לשימוש חורג במקרה של גני ילדים פרטיים תהווה תמריץ שלילי מבחינת היזמים ותפגע באינטרס ציבורי חיוני".

עוד קבע בית המשפט כי "אמנם אין באמור כדי לשלול את האפשרות שבנסיבות המתאימות תחליט הרשות התכנונית להתנות מתן היתר לשימוש חורג לצורך הפעלת גן ילדים פרטי בהגשת בקשה לתיקון תכנית. אולם, נראה כי יש לנקוט בכך משנה זהירות תוך מתן משקל להיבטים נוספים שעשויים להתעורר בקשר להתניה האמורה".

בהקשר זה יש לציין גם כי באוגוסט השנה וועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב קבעה כי מדיניות הוועדה המקומית תל אביב לסרב לשימוש חורג לגן ילדים מטעמים קנייניים שגויה. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב דחתה בקשה למתן היתר לשימוש חורג לגן ילדים בדירת מגורים הנמצאת בקומת קרקע ברחוב ברודצקי בתל אביב. הסירוב נבע ממדיניות הוועדה המקומית לפיה "כאשר הבקשה להיתר לשימוש חורג מבוקשת תוך עשיית שימוש בחצר הבית המשותף, יש צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות לשימוש המבוקש".

על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר שהתקבל. ועדת הערר קבעה כי "על הועדה המקומית לשקול שיקולים תכנוניים בלבד כאשר זו דנה בבקשה להיתר לשימוש חורג. דרישת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף הינו תנאי קנייני, ולפיכך דרישת הועדה המקומית אינה במקומה".

עוד נקבע כי "השאלה האם החלוקה 'דה פקטו' של החצר המשותפת הינה תוצאה של הסכמה או של השתלטות, ואלו שימושים ניתן לעשות בחצרות המוצמדות בפועל, היא שאלה קניינית, אשר על הועדה המקומית להימנע מלעסוק בה".

על פי ועדת הערר, ניתן לומר כי במקרה הנדון קיימת הסכמה, במפורש או בשתיקה, למציאות זו שבה בעלי דירות הקרקע עושים שימוש ייחודי בחלקים מחצר הבית המשותף, ולפיכך לא מצאה הועדה לנכון למנוע אישור היתר לשימוש חורג בחלק מחצר הבית המשותף הסמוך לדירת מבקשי ההיתר.

ככלל קיימת מגמה לאשר גני ילדים באישור חורג (תוך קביעת מגבלות). אין ספק כי זהו אינו הליך ראוי ותקין של שימוש חורג ובמקרה זה גובר הצורך בגני ילדים על הצורך בהליך מסודר. עם זאת ראוי שועדות התכנון יסדירו את נושא גני הילדים בתכניות בניין ערים מסודרות כפי שמוסדרים גם נושאים אחרים.

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד המתמחה בדיני תכנון ובניה