"לפיד מדבר על 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים? זו פנטזיה"

הקבלן אבנר לוי, יו"ר ארגון קבלני תל אביב ויו"ר הוועדה לבנייה להשכרה בהתאחדות בוני הארץ, הוא החסיד הגדול ביותר של בנייה להשכרה. בעבודתו כקבלן הוא מכיר היטב את החוק הישן לעידוד בנייה להשכרה משנות ה-60, את החוק המעודכן לבנייה להשכרה של מאיר שטרית מ-2007, את מכרזי רשות מקרקעי ישראל לבנייה להשכרה וכעת את תוכנית יאיר לפיד לבנייה להשכרה.

- מדוע נכשלו פרויקטים לפי החוק הישן לעידוד בנייה להשכרה?

"המבנה של חוק עידוד להשכרה הוא פורמט נכון ומודל נכון, בין השאר כי הוא מאפשר 50% למכירה ו-50% להשכרה, פחת מואץ של 20% בשנה וריבית מופחתת של 11% מהתקבולים. אבל החוק לא מותאם לתקופה שלנו וצורך שינויים והקלות. זה לא הצליח כי הממשלה לא הייתה מוכנה לשווק קרקע להשכרה עד המחאה החברתית, ונאלצנו להסתפק בתשואה של 3% בקושי. תשואה כזו אינה כלכלית ואף גורם פיננסי לא היה מוכן ללוות פרויקטים כאלה".

- ומדוע נכשל חוק שטרית?

"לצערי זו הייתה תוכנית גרועה, כי היא לא הייתה כלכלית וישימה. לא הייתה שם הקצאת קרקע במחיר סביר, אלא היא הסתמכה על קרקע פרטית או על קרקע שרוכשים בעלות מלאה. זו הייתה תוכנית ארוכת טווח מבחינת מגבלות היזם למכירת הדירות, והתשואה הייתה גרועה. במשך כל השנים התנגדתי לחוק הזה בכל פעם שעלה לסדר היום, אבל שטרית הצליח להעביר אותו. לראיה, החוק יצא לפני 6 שנים ולא נבנה לפיו מטר מרובע אחד".

- ומדוע נכשלו מכרזי רמ"י האחרונים?

"אחד הדברים הגדולים שקרו במחאה החברתית האחרונה היה שהממשלה השכילה להבין שהקרקע לא שייכת לממשלה אלא היא שייכת לציבור. מכאן, שמצוקת הדיור והנושא של דיור להשכרה קיבל תנופה משמעותית מאוד. בעבר האוצר לא היה מוכן לשווק קרקעות לבנייה להשכרה, מאחר שראו שיווק קרקע להשכרה כסבסוד שגורם הפסד הכנסה לאוצר. הכנסות הקרקע השנתיות לאוצר הן כ-8 מיליארד שקל בשנה, ושיווק קרקע להשכרה מפחית בצורה משמעותית את ההכנסה משיווקי קרקע רגילים, וזה כסף שחסר לנערי האוצר בתקציב המדינה. באה המחאה והעמידה את הבעיה בראש סדר העדיפויות, וכל המפלגות הבינו שחייבים לפתח את הבנייה להשכרה. הרצון וההחלטות ישנם. קמו פורומים, עלו רעיונות ושווקו קרקעות פיילוט במכרזי רמ"י, שכולם נכשלו".

- מכרזי ההשכרה של רמ"י בשני מסלולים שונים נכשלו. מדוע?

"כי כל המכרזים היו מורכבים, מסובכים ולא ניתנים ליישום. למשל, שווקה קרקע ל-180 יח"ד במודיעין. חלק מהדירות אפשר היה למכור, חלק אפשר היה לשווק להשכרה חופשית, וחלק מהדירות להשכרה במחיר מפוקח לדיור בר השגה, של 3,500 שקל לדירת 90 מ"ר, כולל אחזקה ועוד שורה של מטלות שהיזמים לא יכולים לעמוד בהם. מ-40 משתתפים בסיור הוגשה רק הצעה אחת, והיא נפסלה. כלומר זה מודל שאיננו כלכלי".

- אתה פוסל את הרעיון החברתי, של הקצאת דירות במחיר מפוקח ונמוך להשכרה לזכאים לדיור בר השגה במסגרת של פרויקט השכרה לשוק החופשי?

"להפך. אני מברך על כך. אבל הפרויקטים צריכים להיות כלכליים. עד כה כל הפרויקטים נכשלו כי היו מסובכים מורכבים עם תשואה נמוכה שלא עלתה על 4%".

- עכשיו לפיד מבטיח רשת בטחון לתשואה של 8%. זה מספיק לך?

"בתשואה של 8% לא צריך את התיווך של המוסדיים למימון. אם התשואה תהיה באמת 8%, אנחנו מוכנים לבנות על פי התשואה הזו, בליווי פיננסי של בנקים או של קרנות. אין צורך לפנות לקרנות כדי שהן ייפנו אלינו. אנחנו הכתובת ואנחנו יודעים לממן ולנהל בעצמנו, אבל מפלים אותנו. מבטיחים תשואה לקרנות ולמוסדיים, אבל לא מבטיחים את אותה תשואה ליזמים עצמם. אנחנו מבקשים להשוות לנו את התנאים שמציעים למוסדיים".

- ותוכנית לפיד נראית לך?

"כמו יתר הכותרות - זו עוד כותרת בלי תוכן. לפיד מדבר על 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים? בנייה של 15 אלף דירות להשכרה בשנה? זו פנטזיה. אני לא מכיר קרקע זמינה באזורי ביקוש לבנייה של אלפי יחידות דיור להשכרה. אם מדברים על קרקע חקלאית, אז על פי הליכי התכנון במדינת ישראל מדברים על הרבה שנים עד שנראה את הקרקע. גם בהליך של הוד"לים אין קרקע כזו שמוצעת לקבלנים. אנחנו מכירים את המלחמה הבלתי נגמרת בין הקבלנים לבין החקלאים על מנת לרכוש את הקרקע הזו, ויאיר לפיד מדבר כאילו הקרקע כבר בכיס שלו.

"כשמעיינים בפרוטוקולים של צוות 90 הימים רואים שכל הנציגים של נציגי הממשלה הציגו את הפתרון באופן פסימי, ככזה שלא ניתן ליישום. הגדילה לעשות בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון, שאמרה שהתוכנית הזו לא ישימה, שאין קרקע זמינה לתוכנית הזו, והיא מפלה קבלנים ויזמים עם קרקע פרטית, שהתוכנית הזו כלל לא מופנית אליהם. אחת ההצעות שלה הייתה להכניס לתוכנית גם קרקעות פרטיות, וחשוב שההצעה הזו תעבור.

"בנוסף, מקימים צוות עם כל נציגי הממשלה, ועם כל הכבוד, הגורם המרכזי בעל הידע הגדול ביותר בתחום הם הקבלנים חברי התאחדות בוני הארץ. הם הבונים, המממנים והם שיוציאו את התוכנית אל הפועל. עם ניסיון כזה עשיר - כלל לא הזמינו את המומחים הגדולים ביותר בהתאחדות בוני הארץ אפילו במעמד של משקיף בצוות 90 הימים. בכלל לא שמעו אותנו ואת דעתנו. ככה הם רוצים לבנות להשכרה, כשלא מדברים בכלל עם השחקן הראשי?".

- האם מבחינה אורבנית, נכון לבנות להשכרה על קרקע בשולי הערים ולא במרכזי הערים?

"התשובה היא כן. היום, במאה ה-21, כשרשת הרכבות והכבישים מביאה אותנו בזמן קצר מאוד ליעד, ניתן לבנות בטבעת האורבנית השנייה, מאחר שבטבעת האורבנית הראשונה הקרקע כל כך נדירה ויקרה, שלא ניתן ולא כלכלי לבנות עליה להשכרה".

- מה צריך לשפר בתוכנית לפיד?

"אני חושב שהמדינה צריכה לשווק קרקע במסגרת חוק עידוד בנייה להשכרה הקיימת עשרות שנים. כוחות השוק יורידו את מחירי השכירות, כי לפי התוכנית ההיא ניתן להקצות חלק מהדירות בשכר דירה מוזל ומפוקח לזכאים לדיור בר השגה. זה פורמט שיזמים יהיו מוכנים ללכת עליו. כוחות השוק יודעים לעשות את חישוב. לדוגמה, אם יבנו בירושלים כמה מאות יחידות דיור להשכרה - מחירי השכירות בכל העיר יירדו ויתאימו את עצמם. תוכנית כזו לא צריכה התערבות ממשלה. אבל, כל זה בתנאי שיקצו קרקע לבנייה להשכרה במחיר שיתאים לתשואה של 8%.

"אני בטוח שבסופו של עניין נגיע לפורמט הנכון לבנייה להשכרה, לזוגות צעירים, לסטודנטים, לקשישים לחד הוריות ול-200 אלף בתי אב שזקוקים לדיור להשכרה".