הקרקע יקרה - יזמי הנדל"ן נוהרים לשטחים

השיח הציבורי על יהודה ושומרון כולל בעיקר התבטאויות בנושאים כמו חרמות, תגי מחיר ושוליים קיצוניים. אבל בשוק הנדל"ן, מתברר, מדובר בחבל ארץ שנמצא כמעט במיינסטרים.

בתחילת החודש למשל, שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקע להקמת 90 יחידות דיור באריאל. למכרז הוגשו 15 הצעות, וזכתה בו חברת מליבו בנייה תמורת 12.6 מיליון שקל, בנוסף ל-4.8 מיליון שקל הוצאות פיתוח. מחיר המינימום לקרקע עמד על 271 אלף שקל בלבד והערכת השמאי עמדה על 3.5 מיליון שקל. למרות זאת, שבע מתוך 15 ההצעות שהוגשו עמדו על סכום של למעלה מ-8 מיליון שקל. עובדה שממחישה את אמון היזמים בביקושים גבוהים לדירות באריאל, בין היתר מצד חברות כמו גינדי החזקות וקבוצת לוינשטיין, שמעולם לא הקימו פרויקט מעבר לקו הירוק.

סכום הזכייה, במרכז שבו זכתה מליבו, משקף מחיר של 200 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור, לפני מע"מ. בחודש אפריל שווקו קרקעות באריאל, גם כן לבנייה רוויה, תמורת 140 אלף שקל עבור קרקע לדירה. בתוך חצי שנה, נרשמה עליה של 40% במחירי הקרקעות באריאל.

נתוני המכירות שפירסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטסטיקה מלמדים שאכן היזמים לא טועים: מתחילת השנה (ינואר עד אוקטובר) נמכרו ביהודה ושומרון 943 דירות - כמעט 5% מכלל הדירות שנמכרו בישראל, לעומת 609 דירות בכל 2012 (2.7%) ו-550 דירות (2.8%) בשנת 2011.

"מקומות שבהם ניתן להציע דירות בפחות ממיליון שקל נמצאים הרבה פעמים מעבר לקו הירוק, אומרים במליבו. "מעבר לכך, ביישובים שמעבר לקו הירוק קל להשיג פועלים מהשטחים, וזה מביא לחיסכון של 20% בעלויות הביצוע. מה לעשות שלפועל מהשטחים קל יותר להגיע למודיעין עילית, מאשר לרמת גן".

"התוצאות הפתיעו אותנו", אומר תומר מוסקוביץ, מנכ"ל חברת משהב שהתמודדה במכרז באריאל ולא זכתה, "ההצעה שזכתה וגם ההצעות שהיו קרובות לה היו גבוהות בהרבה מהמחיר שנקבע, מה שמעיד על הערכות אופטימיות מצד היזמים לגבי אריאל". משהב בונה פרויקטים למגורים בגבעת זאב, ביישוב נווה דניאל שבגוש עציון וביישוב רבבה בשיתוף קבוצת כנען. מוסקוביץ מסביר כי "אנחנו בונים מעבר לקו הירוק כחלק מאידיאולוגיה, אך גם מתוך בחירה עסקית לכל דבר. אם היו משווקים יחידות דיור רבות בבת אחת באזורים הללו, הדבר היה מביא לירידת מחירים. למרות ששר השיכון אורי אריאל בעד הרחבת ההתיישבות, הוא לא מחליט לבדו, וראש הממשלה ושר האוצר לא תמיד רואים את הנושא עין בעין עם אריאל".

ביקושים גבוהים נרשמו גם במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל באפרת, ושתוצאותיו פורסמה בשבוע שעבר. מחיר קרקע ליח"ד עמד במכרז באפרת על 300 אלף שקל בממוצע, ולכל מגרש המיועד ל-30 יחידות דיור נרשמו 7-9 הצעות.

אריק וחניש, זכיין אנגלו-סכסון ביישובי מועצה אזורית מטה בנימין, "הרבה אנשים שרוצים בית יותר גדול ממה שהם יכולים להשיג בעיר כמו ירושלים עוברים ליישובי המועצה. משכונות כמו פסגת זאב, גבעת זאב ונווה יעקב שמתחרדת, מגיעים משפרי דיור וזוגות צעירים לישובים כמו ענתות, אדם, כפר אדומים ונילי. המחירים ביישובים האלה עלו בחמש השנים האחרונות ב-40%-50%. בתים שנמכרו ב-600 אלף שקל נמכרים במיליון שקל, והדרישה הכי גדולה היא לדירות 5 חדרים".

וחניש, המתגורר ביישוב אדם, 3.5 ק"מ מפסגת זאב בירושלים, מספר כי לפני 15 שנה עזב את שכונת תלפיות בירושלים לטובת אדם. "ביישוב גרות היום 1,200 משפחות ויש דרישה גדולה לבתים חדשים, משום שאנשים רוצים שהילדים שלהם לא יעזבו. באדם חסרות כבר היום 1,000 יחידות דיור. אנחנו רואים את השכנים שלנו ברמאללה בונים בקצב מסחרר, וכשבאזור שלנו רק מתחילים לבנות משהו קטן, מיד לכל העולם יש טענות".

אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק בחברת דונה שהקימה בעבר אלף יחידות דיור במעלה אדומים ובשנים 2009-2010 שיווקה בתים צמודי קרקע באריאל, מסביר: "אנחנו מסתכלים על מקומות כמו מעלה אדומים, גוש עציון, אפרת, לא כ'שטחים', אלא כפרבר של ירושלים, כמו שיישובים כמו אריאל, שערי תקווה ואלקנה, הם פרבר במרכז הארץ".

סבן משווק כעת קוטג'ים אחרונים בני 6 חדרים בשערי תקווה במחיר 1.8 מיליון שקל. הוא סבור שהתוצאות של המכרז באריאל מעידות על הביטחון שהתושבים חשים כדי לקנות דירה, מבחינת הגידול הצפוי באוכלוסייה, וביטחון דומה מצד היזמים. לדעתו היזמים מרגישים בטוחים "בשל הביקוש לדירות וגם כי פועלת במקום אוניברסיטה עם 10,000 סטודנטים. למרות הסמיכות לראש העין, עדיין קיים פער מחירים כזה שבאריאל דירת 4 חדרים ניתן למצוא סביב 900 אלף שקל, ובראש העין סביב 1.2 מיליון שקל", כדבריו.

על מעלה אדומים אומר סבן כי "היא נמצאת במרחק של 5-10 דקות נסיעה מהשכונות המזרחיות של ירושלים, ונחשבת לעיר מבוקשת מצד ירושלמים. אחרי שאנחנו בנינו 1,000 יחידות דיור במעלה אדומים, הבנייה נעצרה משיקולים מדיניים והדבר גרם לעליית מחירי הדירות. ללא ספק לכמות של אלפי יחידות דיור שיכולות להיות משווקות, יש פוטנציאל לצינון השוק".

ישראל זעירא, מנכ"ל חברת "באמונה" הבונה לציבור הדתי, סבור כי "עליות המחיר נובעות בין היתר מהחלטות של הממשלה אשר מייבשות יישובים רבים. אפרת, מעלה אדומים וביתר עילית ועוד, כלל לא נכנסו למפת השיווק של רשות מקרקעי ישראל עד השנה, דבר שהזניק את מחירי הקרקע, עד 400 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור מפותחת".

"רק לשם השוואה" מסביר זעירא, "לפני מספר חודשים שווקו קרקעות בישוב באר יעקב, הנהנה מביקוש ופיתוח מואץ, לפי אותו מחיר בדיוק, 400 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אין ספק, אם כך, שמחירי הדירות מעבר לקו הירוק יתחילו ממיליון שקל, במקרה הטוב. חלק גדול מהאשמה בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות מוטלת על כתפי מדיניות ההקפאה הגלויה או הסמויה, שהתקיימה גם בירושלים".

לדברי מנכ"ל השיווק בחברת האחים חסיד, אריה שמילוביץ, "גם בשכונות העוטפות את ירושלים ניכרת עלייה במחירי הדירות. הדבר נובע בין היתר מהיעדר שיווקים בשכונות כגון גילה, רמת שלמה וגבעת זאב. כפועל יוצא מכך, מחירי הדירות עלו באזורים אלו בשנה האחרונה ב-10%-5%. נכון להיום, מחירי הדירות בשכונת הר חומה עדיין שפויים לעומת שכונות אחרות, אך מדיניות הקפאת השיווקים עשויה לפגוע באטרקטיביות המחירים בעיקר לזוגות צעירים".

ראש עיריית מעלה אדומים בני כשריאל מסביר כי בעיר קיימים ביקושים לא ממומשים: "בעבר בנו במעלה אדומים 1,000 יחידות דיור בשנה, ועכשיו בגלל המצב המדיני מוקמות בקושי 150 יחידות דיור בשנה. זה אפילו לא המינימום בשביל הגידול הטבעי בעיר.

"מעבר לכך, בירושלים נגמרו הקרקעות ויש דרישה ל-4,000 יחידות דיור כל שנה בעיר. לכן מגיעים למעלה אדומים תושבים בעיקר משכונות כמו פסגת זאב, גילה, והר חומה, גם בגלל צפיפות גדולה באותן שכונות וגם בגלל שהשכונות מתחרדות. ירושלמים עוברים בדרך כלל לאחד משני מקומות: מעלה אדומים, שבאוריינטציה שלה קרובה לירושלים, או למודיעין, שבאוריינטציה שלה קרובה לתל אביב. כאשר מקפיאים את הבנייה במעלה אדומים, מרכז הארץ מרוויח מזה, כי ירושלמים עוברים למודיעין ומגדילים את כח הקנייה במרכז".

על הקפאת תכנון הבנייה ב-E1, שכוללת עתודת קרקע ל-3,500 דירות בין מעלה אדומים לירושלים, אומר כשריאל: "במעלה אדומים ישנם 40 אלף תושבים, וקיים פוטנציאל לגדול ל-100 אלף. נגיע ל-50 אלף תושבים, עם ובלי E1, כי כבר היום אנחנו עובדים עם המינהל האזרחי על תכנון של 5,000 דירות שלא בתחומי E1. עד היום ראש הממשלה ושר הביטחון לא התערבו בהליכי תכנון, וההחלטה לעצור תכנון היתה צעד קיצוני".

כשריאל מוסיף כי "ישנם יתרונות בבנייה באזור שלנו, בגלל הסמיכות לערים פלסטינאיות, שמספקת כח עבודה זמין. פלסטינאי מגיע בבוקר לעבודה ובערב חוזר לרמאללה, מבלי שיצטרך אישורים בירוקרטיים כמו שהסינים צריכים, והם גם חוזרים בסוף היום לדרום תל אביב ומקימים שם עוד עיר.

"לאחרונה הוצאנו לשיווק 44 מגרשים בני 400 מ"ר במסלול "בנה ביתך". מחיר המינימום עמד על 600 אלף שקל וכל המגרשים נמכרו ב-800 אלף-1.2 מיליון שקל. לא האמנתי שזה יגיע למחירים האלה".

האם חברת מליסרון, בעלת הקניון המרכזי במעלה אדומים, אינה חוששת שעסקיה בחו"ל ייפגעו כתוצאה מחרמות של ארגונים בינלאומיים כנגד יזמים הפועלים מעבר לקו הירוק? אבי לוי, מנכ"ל החברה הנמצאת בשליטת עופר השקעות של ליאורה עופר: "אנחנו כלל לא חוששים, כי הסכנה בנושא הזה לא חלה על התחום שלנו". לוי מדגיש כי "אנחנו לא חברת היי-טק ואנחנו לא יצואנים. קניון עוסק ביבוא ומכירה בישראל".

לוי מספר כי "כשרכשנו את קניון מעלה אדומים לפני חמש שנים, הוא היה קניון כושל. הוא היה רחוק, מותגים ורשתות לא היו בו ותושבי מעלה אדומים העדיפו קניונים בירושלים. ברגע שנכנסנו לתמונה, הבאנו מותגים ורשתות. שכנענו רשתות כמו פוקס, קסטרו ורנואר לשכור חנויות בקניון ומיד אחר כך גם התושבים התחילו להגיע. קניון מעלה אדומים מציג את הגידול הכי גדול בפדיון החנויות. לפני חמש שנים חל גידול של 50%-100% בפידיון ועד היום יש גידול שנתי שנע בין 15% ל-20%. בגלל הגידול בביקוש החלטנו גם להקים בתי קולנוע, ופנינו לרשת גלובוס שמקימה שם היום ארבעה אולמות קולנוע. שטח הקניון יורחב מ-12,000 מ"ר כיום, ל-16 אלף מ"ר".

לדברי לוי, "יש מקום לעשות עסקים גם בשטחים ועובדה שהקניון פועל בדיוק כמו קניונים באזורים אחרים". יחד עם זאת, על השאלה האם מליסרון תבחן הקמת קניון נוסף מעבר לקו הירוק, משיב לוי כי אין מבחינתה של מליסרון הצדקה לקניון נוסף בשטחים, מבחינת כוח צריכה.