הנכס ריק? כך תימנעו מהארנונה

- האם רשות מקומית יכולה לחייב בארנונה נכס שלא נעשה בו כל שימוש?

כן. הארנונה היא מס. לכן, בדומה למס הכנסה המשולם למדינה, שאלת השימוש וההנאה מהנכס או מפירותיו, אינה מעלה ומורידה מעצם החבות בארנונה. לכן גם נכס או חלק מנכס שלא נעשה בו כל שימוש, ימשיך להיות מחויב בארנונה.

- איזה הנחות בארנונה יכולה רשות מקומיות להעניק בגין הנכס?

בעקרון, ההנחות בארנונה מתחלקות לשני סוגים עיקריים: סוג אחד נוגע לנישום המחויב בארנונה, מצבו הבריאותי, רמת ההכנסה וכו'; סוג שני מתייחס לנכס עצמו ותלויות במצבו. כאלו הן ההנחות בגין נכס שלא ראוי לשימוש ונכס ריק.

- מהי בעצם הנחה מארנונה לנכס ריק?

זוהי הנחה הניתנת לנכס אשר לא נעשה בו כל שימוש ושהוא ריק מכל אדם וחפץ. ההנחה ניתנת פעם אחת בלבד כל עוד לא הועברה הבעלות בנכס, כלומר נכס שלגביו מומשה ההנחה המקסימאלית שמעניקה אותה רשות מקומית, לא יוכל ליהנות ממנה שוב כל עוד לא הועברה הבעלות בנכס.

- מי זכאי להנחה בארנונה כנכס ריק – האם רק בעל הנכס או גם מחזיק/שוכר בנכס?

הרשויות המקומיות מפרשות בצורה שונה את התקנה, מכוחה ניתנת ההנחה בגין נכס ריק. בעוד שחלק מהרשויות מעניקות הנחה לבעלי הנכס בלבד, רשויות אחרות מאפשרות גם למחזיק/שוכר הנכס ליהנות מההנחה.

- מהו שיעור ההנחה ולאיזו תקופה מקסימלית ניתן לקבלה?

ההנחה היא בשיעור של עד 100% לתקופה של 6-36 חודשים. יש לבדוק את הנושא ספציפית לכל רשות מקומית, כי שיעור ההנחה והתקופה נתון לשיקול דעתה של כל רשות מקומית בהתאם למדיניות שלה. מאחר שקיימות רשויות אשר האריכו את תקופת הפטור במספר חודשים נוספים.

- כיצד ניתן לקבל את ההנחה?

יש למלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק ולמוסרו לרשות המקומית. יצוין, כי ההנחה תינתן ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה ולא ניתן לקבלה רטרואקטיבית. על מנת לאמת את טענת מבקש ההנחה, תישלח הרשות המקומית פקח מטעמה על מנת לבדוק את הנכס ולוודא כי הוא אכן ריק לגמרי. לפיכך, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. אם יאוחסנו בו חפצים, הרשות תסרב להעניק את ההנחה.

ישנן רשויות מקומיות שמעניקות את ההנחה בדיעבד ולאחר שפקח מטעמן מגיע אחת לתקופה לנכס, כדי לוודא שלא חל שינוי בנכס במהלך התקופה המבוקשת, דהיינו שהוא לא אוכלס ו/או לא אוחסנו בו חפצים. יחד עם זאת, אין פירושו של דבר שניתן להתעכב בהגשת הבקשה. נהפוך הוא: אסור להתעכב בהגשת הבקשה, שכן הרשות המקומיות כלל לא תתייחס לבקשה להנחה לגבי תקופה שקדמה למועד הגשת הבקשה להנחה.

- מה קורה במידה שבעל הנכס לא מצליח להשכירו בתום התקופה המקסימלית לקבלת הנחה בגין נכס ריק?

על פי פסיקת בית המשפט, במצב כזה חלה על הנכס ארנונה בהתאם לייעוד התכנוני של הנכס, גם אם מדובר בתעריף הגבוה ביותר בצו הארנונה של אותה רשות מקומית.

- ומהו נכס לא ראוי לשימוש?

נכס לא ראוי לשימוש הינו נכס שנהרס או ניזוק, במידה שאי אפשר לשבת בו, כאשר לא די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח.

חשוב להדגיש, כי הרשויות המקומית ובתי המשפט נוקטים בגישה מצמצמת במתן הפטור לנכס לא ראוי לשימוש ודורשים, שהנכס יעמוד בקריטריונים מחמירים על מנת לקבל את הפטור. כך למשל, נקבע על ידי בית המשפט, כי לא משנה מהו השימוש שניתן לעשות בנכס - די שיעשה בו שימוש ראוי אחד על מנת שלא תהא זכאות לפטור. שימוש אחד, יכול להיות אפילו מחסן, מגרש, חנייה וכיו"ב. גם בעל העובדה שבעל נכס רוצה להשכיר את הנכס מעידה על העובדה שהוא ראוי לשימוש, לא משנה מה מצבו.

- וכיצד ניתן לקבל פטור לנכס שכזה?

יש לפנות בכתב לרשות המקומית ולבקש את הפטור. הפטור יינתן לאחר ביקורת של נציג הרשות המקומית בנכס, ובחינת מצבו.

- האם נכס שעובר שיפוצים יכול לקבל את הפטור?

כאשר מדובר בנכס העובר שיפוץ יסודי, יינתן הפטור. אולם היקף השיפוץ אשר בגינו יינתן הפטור, אינו ניתן לתיחום מדויק, והדבר ייקבע לפי שיקול דעתה של הרשות המקומית ולאחר ביקורת של פקח. עם זאת, יש להביא בחשבון הרשות המקומית תתעקש בדרך כלל לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוץ בפועל ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ, אשר לעתים לוקחת זמן.

- האם נכס שנאטם יכול להיחשב כלא ראוי לשימוש ופטור מתשלום ארנונה?

פסיקת בתי המשפט בעניין זה אינה חד משמעית. בעקרון, ע"מ להוכיח שהנכס נאטם כדי לפטור אותו מתשלום ארנונה, יש להוכיח איטום בלתי הפיך או כזה שיקשה להפוך אותו. לכן איטום בגבס אינו מספק, בדר"כ. בכל מקרה ההוכחה שנכנס נאטם ואינו שמיש היא בהתאם לנסיבות העניין ונתונה לשיקול דעת הרשות.

- לאיזו תקופה ניתן לקבל את הפטור?

כעקרון, הפטור בגין נכס לא ראוי לשימוש אינו מוגבל בזמן. עם זאת, נמנעת בדרך כלל הרשות המקומית ממתן פטור לתקופה ארוכה, על מנת למנוע מצב בו יזניחו בעלי נכסים את נכסיהם בכדי לזכות בפטור, וכן כדי לתמרץ בעלי נכסים לטפח ולשפץ את נכסיהם.

- מה ניתן לעשות במצב בו מסרבת הרשות המקומית להעניק את הפטור, בטענה כי ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה?

בכדי להכריע בשאלה האם להעניק לנכס פטור, נקט בית המשפט בחלק מן המקרים במבחן הכלכלי: כדאיות השיפוץ של הנכס שניזוק או נהרס. כלומר, ייתכנו מקרים שבהם נכס מסוים אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שבו יהיה ראוי לשימוש. במקרה כזה, סירובו של בעל הנכס או מחזיקו לבצע בו את ההשקעה הדרושה לא יוכל להוות סיבה לפטור מהרשות המקומית. מאידך, ייתכן מצב שניתן להביא את הנכס למצב ראוי לשימוש, אך ההשקעה הנדרשת לשם השיפוץ הינה גבוהה מאד, עד כי לא ניתן לדרוש מבעל הנכס או השוכר לשפץ. אין כלל גורף מתי יחויב בעל נכס בשיפוצו לצורך קבלת הפטור ומתי לא. הרשות בודקת כל מקרה בנפרד ומכריעה לגופו של עניין.

אם הרשות קובעת כי ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה, כאשר קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם עלות השיפוץ האמיתית - במצב כזה ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה (או ערר במידה שהוגשה כבר השגה), תוך הצגת חוות דעת שמאית בעניין עלותו הגבוהה של שיפוץ הנכס, אשר סותרת את קביעת הרשות.

יש לשים לב למועדים הקבועים בחוק לצורך הגשת השגה וערר. על השגה להיות מוגשת בתוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום, ואילו ערר יש להגיש בתוך 30 יום מיום קבלת תשובת מנהל הארנונה להשגה.

הכותבת היא מומחית למשפט מוניציפאלי ממשרד עופר שפיר