כך נייעל את ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית היא הדרך הטובה ביותר הן להקלה על מצוקת הדיור והן לחידוש פני הערים. פרויקטים של התחדשות עירונית תלויים בשני גורמים מקבילים: הפן הקנייני – הסכמת בעלי הזכויות, והפן התכנוני של אישור התוכניות.

בשנתיים האחרונה גיבשה הממשלה מספר צעדים שנועדו להקל על ההליך התכנוני אולם העובדות בשטח מלמדות שתיקוני החקיקה חלקיים ולא נותנים מענה. חוסר היעילות של ההליך התכנוני גורמת לרתיעה בקרב בעלי הזכויות והיא חסם משמעותי יותר. העובדה שבמרכזי הערים נמצאים עשרות אלפי מטרים רבועים זמינים לבניה מגדילה את התסכול. ברשימה שלהלן אבקש להציע מספר הצעות לייעול שיאפשרו פריצה של פרויקטים של פינוי בינוי.

כולנו שמחנו באוגוסט 2011 כאשר אושר חוק הליכי התכנון והבניה להאצת הבניה למגורים, אך השמחה היתה מוקדמת, לאחר שהתברר כי הוד"לים ידונו אך ורק בתוכניות ב"קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל" – קרי 80% ממנה, או יותר, הם מקרקעי ישראל.

לאחרונה פורסמה הצעת חוק מטעם הממשלה לתיקון חוק האצת הבניה למגורים, לפיה בין היתר:

א. הוד"לים יידונו בתוכניות החלות על מקרקעין אשר 40% מהן בבעלות המדינה, ובלבד שהן תוכניות מפורטות לפחות ל- 200 יח"ד, ותוכניות פינוי לפחות 100 יח"ד.

ב. "תוכניות לדיור לאומי במתחם פינוי בינוי" – הצעת החוק מציעה כי הוד"לים ידונו בתוכניות פינוי בינוי אשר הוכנו ע"י בעלי הזכויות או בעלי ענין ולא בהכרח ע"י רשויות התכנון.

יש לברך על ההצעות, אולם זה קצת מידי ומאוחר מידי. לדעתי יש להקל על תוכניות פינוי בינוי ולא להתנות ש 40% מהמקרקעין בהם יהא קרקע של המדינה.

באוקטובר 2012 אושרה החלטת מועצת מנהל מקרקעי מספר 1258 אשר מטרתה קידום התחדשות עירונית. הבשורה העיקרית בהחלטה זו, הינה הסכמת מועצת מינהל מקרקעי ישראל להקצאות לפרויקט של התחדשות עירונית "מגרש השלמה" בפטור ממכרז. כמו כן, בהחלטה זו פוטר המינהל את חובת תשלום דמי ההיתר בפרויקטים של התחדשות עירונית: הן בבניה של תוספת בניה לבנין רווי, הן בתוספת דירות בבנין רווי והן בהריסת בנין רווי והקמת בנין אחר תחתיו.

אולם, הפטור מדמי היתר מותנה בכך שייעוד המגרש במצב התכנוני הקיים הינו לבניה רוויה או רוויה משולב עם תעשייה או תעסוקה.

אני סבור כי יש לתקן החלטה זו, כך שינתן פטור גורף ודמי היתר גם ביחס למגרשים לא מתוכננים. סוגיית תשלום דמי ההיתר למינהל גורמת להעדר כלכליות בהרבה פרויקטים של התחדשות עירונית.

עצוב לראות תוכניות להתחדשות עירונית, אשר לעיתים עובדים עליהן שנתיים ויותר, מגיעות לדיון מקדמי בפני מתכנן המחוז אשר דוחה התוכנית על הסף, או מציע להקטין את הצפיפות למצב בו אין כדאיות כלכלית לפרויקט. כך למשל קרה לפרויקט פינוי-בינוי ביבנה, אותו ניסתה לקדם חברת אלמוג, אשר הועדה המחוזית נתה לו את ברכתה.בעקבות כך, מספר רשויות החלו לאחרונה להפנות יזמים בשלב ראשוני לביצוע פרה רולינג בפני מתכנן המחוז.

אני סבור שיש לעגן הליך זה בחקיקה, כך שכל תוכנית פינוי בינוי תיבחן בפני מתכנן המחוז בשלב מקדמי ע"מ ליתן וודאות הן ליזמים והן לבעלי הזכויות.

אין מחלוקת כי פרויקט פינוי-בינוי עדיף תכנונית עשרות מונים מחיזוק בניינים על פי תמ"א 38. אלא שבמתחמים רבים בהם מקודמות תוכניות פינוי בינוי, הימשכות הליכי התכנון, גורמים לחלק מבעלי הזכויות לנסות לקצר התהליך במתווה של חיזוק הבנין עפ"י תמ"א 38. במקרים אלו, אישור חיזוק חלק מהבניינים עפ"י תמ"א 38 תסכל את האפשרות לביצוע פרויקט הפינוי בינוי.

לאחרונה, ניתנה החלטת וועדת ערר במחוז ת"א אשר קבעה כי יש להעדיף את הפינוי בינוי על פני תמ"א 38. אלא שלדעתי במקום לבזבז זמן בהליכים משפטיים מיותרים, יש לקבוע בחקיקה כי בכל ניגוד אינטרסים בין אישור תוכנית פינוי בינוי לבין אישור תמ"א 38, תינתן עדיפות לתוכניות הפינוי בינוי.

עו"ד שי קידר הואשותף במשרד עו"ד גינדי- כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית