הדיור הוא בעיה חברתית

"בועה" פירושה שווי נכסים גבוה ללא הצדקה כלכלית ריאלית. בועה עלולה להתפוצץ אם בעלי הנכסים יגיעו למסקנה ששווי נכסיהם הגיע לרמות לא ריאליות ו/או שהתשואה על הנכסים הפכה לבלתי כדאית. בשני המקרים בעלי הנכסים ימהרו לממשם מה שיגרום להתמוטטות מחירים. מחירי הדירות בישראל הגיעו לרמה שניתן להגדירה כ"בועה". נפילה במחירי הדירות עלולה להתרחש כתוצאה מהסיבות שנמנו לעיל או במידה שיכולת החזר ההלוואות שנטל הציבור לצורך רכישת הדירות תישחק, בדיוק כמו שקרה בארה"ב בשנת 2008. בכל מקרה, התפוצצות בועת הדיור בישראל עלולה להיות הרת אסון עבור המגזר הפיננסי בפרט והמשק הישראלי בכלל. שוב כמו שקרה לפני חמש שנים בארה"ב. הבעיה היא שהמשק הישראלי יותר פגיע מהמשק האמריקאי.

למעשה ניתן לומר כי שוק הנדל"ן למגורים בישראל נמצא כיום במצב דיכוטומי מסוכן. מצד אחד המצב הקיים שבו שערי הרבית נמוכים יחסית, מחירי הדירות לרכישה ולהשכרה לא מפסיקים לעלות, הבנקים דורשים שיעורים גבוהים של הון עצמי כתנאי למתן משכנתאות, הממשלה לא משחררת די קרקעות לבניה, בקיצור מצב בלתי אפשרי עבור הישראלי הממוצע. נדרשות 135 משכורות חודשיות לקניית דירה- כמעט שיא עולמי, לחלק גדול מהישראלים אין ההון העצמי הנדרש כדי לקבל את המשכנתא המיוחלת וחלופת השכירות יקרה לא פחות, בעיקר באזורים המבוקשים.

בקצה השני של הדיכוטומיה שוכנת החלופה שכולם מטיפים לה- שחרור מאסיבי של קרקעות לבניה למגורים כדי להוזיל את הדירות. אבל, הוזלה משמעותית במחירי הדיור כתוצאה מעודף היצע גדול של דירות, עלולה גם היא להכניס למלכוד את כל המערכת הפיננסית והבנקים וליצירת התהליך ההרסני שקרה בארה"ב בשנת 2008.

העלאת ריבית כדי לסייע לבנקים תחמיר עוד יותר את מצבם של אלה שכבר נטלו משכנתאות . מצד שני היא לא תפצה את הבנקים שכן ירידה משמעותית במחירי הדירות תהפוך אותן לבטוחות שערכן נשחק בצורה מסוכנת. אם נוסיף לכך את העובדה שהישראלים נדרשים להמציא הון עצמי גבוה כתנאי לקבל משכנתא הרי מצב זה עלול להביא גם לחיסול עודפי הנזילות של ישראלים רבים.

מה הפתרון? ראשית צריך להכיר בעובדה שבעיית הדיור בישראל היא בעיה חברתית שעלולה לבוא לידי ביטוי במשבר כלכלי . כך גם מתייחסות אליה רוב מדינות מערב אירופה בבואן לסייע למשפחות צעירות לרכוש או לשכור דירות. שנית ובהמשך ישיר של הנחת היסוד הראשונה, יש להתייחס למצב הדיור בישראל כמו שהתייחסו אליו בשנים הראשונות לקום המדינה. היינו, לבנות מאסיבית, ביוזמת הממשלה, דירות להשכרה ודירות לרכישה לזוגות צעירים ללא ועם ילדים. במקביל להקטין את הדרישה הדרקונית ממשפחות אלה להון עצמי לרמה של לא יותר מ- 10-15% משווי הדירה ולהציע להן משכנתאות בריבית מסובסדת. הפשרת הקרקעות לבניה חייבת, אם כך, להיות סלקטיבית וממוקדת וכמו כן עליה להיות תחת שליטה הדוקה כדי למנוע שחיקה מהירה במחירי הדירות.

בישראל של 2014 דרושה מדיניות ממשלה אקטיבית ומעורבת שכן השוק החופשי יעשה לנו מה שהוא עשה לאמריקאים בשנת 2008. אם חלילה זה יקרה נעמוד בפני שוקת שבורה. האמריקאים עברו (ועדיין עוברים) את המשבר הזה בכוחות עצמם, ספק אם אנחנו נוכל לעשות זאת בכוחות עצמנו.

ד"ר איתן יניב, מרצה לכלכלה, המרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה