מדריך: ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר

מראה המרפסות הקורסות בפרויקט גינדי בחדרה הותיר זעזוע עמוק ושאלות קשות בנוגע לאיכות הבנייה המקובלת כיום, גם על-ידי חברות גדולות המתהדרות במוניטין מפוארים ובמחירים הרחוקים מלהיות זולים.

כמעט אין מי שרוכש דירה ואינו נתקל, במהלך התקופה שאחרי הכניסה לבית, בליקויים כאלה ואחרים - כשבמקום הראשון והמובהק בעיות רטיבות, המתגלות בכמחצית מהבתים ועלולות לפגוע לאורך זמן גם גם ביציבות המבנה וגם בבריאותם של בני הבית. כך עולה מניתוח שערכה עבור "גלובס" חברת "הדס ביקורת מבנים", המתמחה בתחום ליקויי הבנייה, בקרב 1,000 מקרים בהם נתגלו ליקויי בנייה שונים במהלך 2010-2013 - אשר לגביהן נתנו חוות-דעת שמאיות על-ידי החברה: 500 בתים צמודי קרקע (וילות,קוטג'ים או דירות גן) ו-500 דירות בבניינים משותפים, תוך מעקב במהלך שנה ממועד מסירת הדירה.

לא מעט מחלוקות מתנהלות מול קבלנים סביב ליקויים ומקרים רבים מגיעים עד לבית המשפט. עוד קודם לכן, אם לא צלחה ההתנהלות העצמאית מול הקבלן, ניתן לפנות בתלונה לרשם הקבלנים שבמשרד הבינוי והשיכון - שלפתחו מתגלגלות לא רק מחלוקות בעניין ליקויים, אלא גם בנושאי תשלומים, מועד הכניסה לבית או רישום בטאבו שאף הם מועדים לפורענות.

חשוב לזכור: עבור רוב העבודות בבניין קיימת אחריות של הקבלן לשנה הנקראת שנת הבדק. אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת בדק הבית, חייב הקבלן לתקנם או לפצות עבורם אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה. כך למשל ריצוף, טיח, חלונות ודלתות. בתום שנה צריך הדייר להעביר לקבלן רשימה של כל הליקויים והקבלן מחויב לטפל בהם ולתקנם.

מלבד האחריות במסגרת שנת הבדק, קיימת אחריות ארוכה יותר לרכיבים מסוימים של המבנה וזאת בהתאם לחוק מכר דירות - כשתקופת האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי. אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות ואם הוכיח הקונה שמקורם בתכנון, בעבודה ובחומרים, חייב הקבלן לתקנם.

חברות בדק בית מקצועיות מציעות היום את שירותיהם באיתור ומיפוי בעיות - הן לקראת המעבר והן בתום אותה שנה. המחיר אינו מועט, אך למי שמרגיש שנזקק לסיוע ולידע כדאי לשקול סיוע בחברה הנתמכת בהמלצות של בעלי ניסיון. באתר המכון הישראלי לביקורת הבנייה (מיל"ב) http://www.milav.co.il/ תמצאו לא מעט מידע בנושא: מפרטי החוק, עבור בתקני הבנייה השונים וכלה במאגר מומחים.

כך או כך, חשוב לתעד לאורך כל הדרך הן את הליקויים והן את הפניות והשיח מול החברה הקבלנית.

לדברי אליעזר גוכמן, מהנדס בניין ומנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים, "מרבית הליקויים נגרמים בשל בנייה רשלנית - שלא על-פי התקנות והתקנים הישראליים. לרוב, מדובר בחוסר תשומת-לב מצד הקבלן ומנהלי הפרויקט או מהנדסי האתר, אך קיימים גם מקרים מטרידים בהם מתעורר חשד כבד שמא הדבר נעשה מתוך כוונה תחילה לחסוך בעלויות הבנייה.

המלכה" הבלתי מעורערת של ליקויי הבנייה היא כאמור רטיבות: ב-48% מהדירות בבניינים משותפים וב-33% מצמודי הקרקע נמצאו בעיות באיטום. לאחריה, בהפרשים משמעותיים, מדורגים בעיות טיח וסדקים, אינסטלציה, ריצוף וחיפוי, חשמל, שלד ובנייה ועבודות פיתוח חוץ בסביבת הבית בעניין הנזילות - מכה של ממש - מסביר גוכמן כי "חרף כל הטכנולוגיה המתקדמת בבנייה המודרנית, עדיין קיימים כשלים רבים בתחום האינסטלציה שגורמים להרס רב של מבנה הבית. כשלים אלה נגרמים משתי סיבות עיקריות: האחת היא קבלנים שבוחרים מטעמי חיסכון להשתמש בחומרים זולים, שרמת הבלאי שלהם גבוהה ביותר. כמו כן, קיימת נטייה ללא מעט קבלנים, לעבוד בחיפזון, במטרה להספיק לסיים את הפרויקט מוקדם ככל שניתן. כל אחת מהסיבות מספיקה על מנת להביא לנזילת מים, קל וחומר אם מדובר בשילוב של שתיהן.

"כאשר מדובר על דירות חדשות", מוסיף גוכמן, "לרוב הנזילה לא תתגלה מיד לעין ולא תותיר חורבות של צונאמי; המים מטבעם יחלחלו לאט וכשנבחין בהם, משמע כי הנזק כבר נגרם".

יש לזכור כי רטיבות בדירה עקב מי הגשמים החודרים דרך מעטפת הבית החיצונית, אינה רק פגם אסתטי, אלא כשל שיכול לגרור נזק בריאותי. המים נספגים בקירות ובתקרה ונשארים כלואים זמן רב. הרטיבות מתפתחת לקילופי צבע, תפרחות על הקירות וכתמי עובש שמפיצים ריחות וגורמים לקשיי נשימה, ברונכיט ואסטמה.

כיסוי צבע שאינו אחיד, טיח גבשושי, סדקים, בליטות, שקעים וקילופים - כל אלה יכולים לפגום באופן מתסכל למדי במראהו של בית חדש ומעיד על "חפיפניקיות" מתסכלת, במקום בו הושקעו סכומי כסף עצומים. ובכל זאת, מדובר בבעיות נפוצות למדי.

גם כאן נתקלים הרוכשים בבעיות מטרידות למדי: דליפות מים מצנרת או הנחת צינורות בקוטר שאינו מתאים, שברים ופגמים באמייל של אמבטיות, כמו גם חוסר בלחץ מים בברזים, התקנת ברזים רופפים וכן מיקום לא ראוי לכלים סניטריים, לצד ריחות לא נעימים ומערכות חימום מים שאינן פועלות באופן תקין.

ליקויי בניה המופיעים בשלד המבנה הם ליקויים חמורים ובלתי הפיכים, הפוגעים ביסודות ויכולים לגרום להתמוטטותו של המבנה או לחוסר יציבות. כך למשל מעקה פגום עקב אי ציות לתקן, נשירה של חיפויי קירות, סטייה של הקיר התומך, סדקים עבים הנוצרים בקירות הבית, מדרגות שנעקרו ממקומם ועוד.

ברשימה השחורה: שקיעת אריחי ריצוף בודדים או משטחים שלמים, היווצרות שברים או סדקים באריחי ריצוף, היווצרות כתמים על האריחים, הפרשי מפלסים או שיפועים חריגים, הנחת ריצוף ללא מרווחים מתאימים וללא מילוי נדרש ("רובה") וגם ריצוף ואריחים המתנתקים ממקומם וחללים במילוי הטיט מתחת לאריחים.

ליקויים במערכת החשמל יכולים להתחיל במיקומים לא נכונים של שקעים (מה שיכול להתברר כמתסכל ומגביל במיוחד) ולהסתיים בבעיות מהותיות יותר בלוח החשמל, גם אם הן לא נראות לעין לא ממבט ראשון. כדאי להשוות כבר בהתחלה את המצב למפרט הקיים ולשקול בקרה של איש מקצוע.

הליקויים שנמצאו בדלתות כוללים דלתות קצרות שגובהן נמוך מ-2 מטר נטו או כאלה שרחוקות מפני הריצוף; דלתות פגומות ושבורות או כאלה שנמצא בהן פגם בציפוי; פתחי כניסה צרים מדרישות תקנות התכנון והבנייה או מיקום דלתות ומשקופים שלא על-פי התוכנית - בעיות שפתרונן מורכב הרבה יותר - ואפילו דלתות שחוסמות מעברים לחדרים או לפרוזדורים.

בעיות קורוזיה מתגלות לעתים כבר בשלב מוקדם, כמו גם נזילות מצנרת פלסטית מאזור החיבורים - לרוב בשל אביזרים לא מקוריים שקבלנים נוהגים להשתמש בהם.

גם מיקום השוחה של מערכת צנרת הביוב בסמוך ליסוד הבניין היא ליקוי האסור על-פי התקן, בשל הסיכון כי דליפת מים תגרור שקיעה של היסוד ותפגע בשלד הבניין.

הבית מוכן? יפה מאוד. אבל מה עם ההבטחות שניתנו לגבי הסביבה? גם כאן חווים הרוכשים לא מעט תסכולים כשהפער לפעמים גדול. הליקויים הקיימים בקטגוריה הזו הם דרכי גישה לא בטיחותיות לדירה, וכן קירות ומעקות לא תקניים ובכלל זה שיפועי ריצוף ואיטום רצפות וקורות יסוד.

לא מעט דירות נרכשות עם מטבח מהקבלן. הבעיות התדירות הן התנפחות העץ כתוצאה מנזילה סמויה, בעיית איטום או שימוש בחומרים ירודים שגורמת לסגירה בעייתית של דלתות או מגירות, מדפים שוקעים ופרזול לא איכותי.

רכישת דירת מגורים היא בדרך כלל העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שהאזרח הקטן עורך במהלך חייו. לצורך זה נוטל על עצמו הרוכש נטל כבד וארוך טווח הכרוך בסיכונים שונים, ובדרך כלל גם לקחת הלוואה ארוכת טווח מגורם מממן כנגד משכון הנכס.

לא רק ליקויי בנייה מאיימים על הרוכשים: בעבר אירעו מקרים בהם חברות בנייה וקבלנים נקלעו לקשיים והצרכנים מצאו עצמם ללא קורת גג ואחרי ששלמו מאות אלפי שקלים. מה יכולים הצרכנים לעשות כדי להגן על עצמם?

■ בדיקת רקע: בדקו לפני רכישת הדירה מידע על הקבלן ברשם החברות. בדקו בעיקר אם יש נגד החברה התראות/תביעות. בדקו באתרי אינטרנט אם קיימים דיוני צרכנים המעלים חשד לבעייתיות.

■ יד 2: אם הדירה אינה מקבלן, בדקו אם יש הערת אזהרה בטאבו עליה או שיעבוד לבנק/רשם המשכנות.

■ ייעוץ משפטי: לוו את העסקה לרכישת דירה בייעוץ משפטי. אל תסתפקו בעורך הדין של הקבלן - קחו עורך דין מטעמכם. אל תתפשרו על השכן שרק סיים את הלימודים, בחרו עורך דין שתחום עיסוקו הוא מקרקעין.

■ שמאות: קבלו חוות-דעת משמאי מקרקעין על מצבו הפיזי/משפטי של הנכס, זכויות בנייה, הצמדות, תוכנית מתאר של הקרקע וכו'.

■ כמה זה עולה: ודאו כי המחיר בחוזה המכר סופי ומוחלט, כולל את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבנייה, ובמסירת הדירה, כולל מע"מ וכדומה.

■ לאט אבל בטוח: לא קבלתם בטוחה? בדקו מהו קצב התשלומים שעליכם ופעלו בהתאם לחוק ולעצת פרקליטכם. ודאו כי עם העברת תשלומים לקבלן, יפיק הקבלן ערבות בנקאית לכסף ששולם.

■ שחור על גבי לבן: שמרו היטב על כתבי הערבות עד שתקבלו את הדירה והיא תירשם על שמכם בטאבו. אם הדירה הנרכשת טרם נבנתה, גם הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, חשוב להגדיר בחוזה את הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר (כפוף לגודל הפרויקט וכדומה). יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על-ידי הרשויות, ולוודא כי אין מניעה מצד הקבלן לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין.

■ המילה האחרונה: מאחר שהעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים שונים - מס שבח, פטור מס מכירה, מס רכוש, היטלי השבחה החלים על המוכר ועוד - יש להתנות את התשלום האחרון של הדירה בהמצאת האישורים המתאימים.