בלי חרטות: על תום הלב בעסקאות מקרקעין

לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי פסק דין העוסק בנסיבותיה של עסקת מכר דירה בחיפה. פסק הדין דן בסוגיות שכיחות וחשובות מתחום דיני החוזים כגון תום לב במשא ומתן, פרישה ממשא ומתן בחוסר תום לב, והאם בשל פרישה ממשא ומתן בחוסר תום לב, זכאי הצד הנפגע לפסיקת פיצויי קיום, שנועדו להעמידו במצב בו היה אילו קוים ההסכם על ידי הצד שכנגד, בלא ההפרה.

המוכרת, בעלת הדירה (הנתבעת), פרסמה מודעה בדבר מכירת דירה באתרי אינטרנט ואצל מתווכים. בשלב מסוים פנו לנתבעת תושבי חוץ בעניין רכישת הדירה, אולם בסופו של דבר לא הושג הסכם ביניהם.

כעבור מספר חודשים, יצר אביה של התובעת קשר עם הנתבעת והתעניין ברכישת הדירה ובין הצדדים נוהל משא ומתן קצר לביצוע עסקה. מיד לאחר מכן, בשלהי חודש אוקטובר 2013 הוחלפו בין עורכי הדין של הצדדים טיוטות חוזה, ולאחר משא ומתן מזורז נקבעה פגישה לחתימה, זאת לאחר שסיכמו על כל הפרטים הדרושים להשלמת העסקה, ובין היתר על המחיר (1,160,000) ועל מועד המסירה של הדירה.

אלא שמספר ימים לפני פגישת החתימה, פנה מתווך למוכרת הדירה והודיע לה כי תושבי החוץ אשר ניהלו עימה בעבר משא ומתן לרכישת הדירה, שבו אליו וכי הם מעוניינים לרכוש את הדירה במחיר שהתבקש בעבר - 1,300,000 ¤. למחרת היום, נפגשה המוכרת עם הרוכשים (תושבי החוץ) ובו ביום נחתם עמם הסכם, לפיו הדירה תימכר להם תמורת הסך של 1,300,000 ¤. לאחר החתימה ורישום הערת אזהרה לטובת אותם רוכשים תושבי חוץ, התקשרה הנתבעת לאביה של התובעת, והודיעה לו כי הדירה נמכרה וביטלה את הפגישה שנועדה לחתימה.

למחרת, הגישה התובעת וקיבלה לטובתה צו מניעה זמני האוסר על מוכרת הדירה לבצע כל עסקה בדירה. לאחר כמה ימים אף עתרה התובעת למתן צו לאכיפת ההסכם עם מוכרת הדירה, ולחלופין עתרה לחייבה בפיצויים. בדיון שנערך בין הצדדים הושגה הסכמה לפיה התביעה לאכיפת ההסכם תימחק, והתובעת הודיעה כי תסתפק בתביעה לפיצויי קיום כנגד מוכרת הדירה.

להבטחת העיקרון לפיו חוזה נכרת על בסיס רצון משותף של הצדדים דרושים שני רכיבים לכריתת הסכם - גמירות דעת ומסוימות. לעומת זאת, כאשר בוחנים עסקת מכר מקרקעין נדרש יסוד נוסף – יסוד צורני אך מהותי. סעיף 8 לחוק המקרקעין מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

בעשורים האחרונים, כדי להתגבר על החשש שמא ייעשה שימוש בדרישת הכתב כדי להתחמק שלא כדין מהסכמים תקפים, רוככה דרישת הכתב בפסיקת בית המשפט העליון. הפסיקה קובעת, כי אין הכרח שמסמך בכתב יכלול את כל הפרטים המהותיים לעסקה, וכי ניתן להשלים את החסר במסגרת הוראות ההשלמה שבדיני החוזים, למשל מתוך העזרות במסמכים חיצוניים. בית המשפט הרחיק וקבע כי ניתן להתגבר על העדרו המוחלט של מסמך בכתב מכוח עקרון תום הלב.

לפיכך, עולה השאלה האם פרישתה של הנתבעת "בדקה ה-90" מהווה חוסר תום לב, ובמידה וכן, האם יש בכך כדי להתגבר על דרישת הכתב שלא התקיימה, שכן הנתבעת לא חתמה בסופו של יום על טיוטת הסכם המכר. ובכן, עוד לפני כשני עשורים קבע בית המשפט העליון שלא כל פרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות בחוסר תום לב. ואולם, פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב.

כמובן שההכרעה בשאלה זו תלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה. אם צד למשא ומתן העמיד את חברו על כך שהוא מנהל או רשאי לננהל משא ומתן במקביל, או על שיקולים שעשויים להביאו לפרישה מהמשא ומתן, כך תהא נטייה להסיק כי לא נפל פגם בפרישתו מהמשא ומתן.

אמירות שהוחלפו בין הצדדים גם כן ישפיעו על ההכרעה; אמירות כמו "העניין סגור", "מברוכ", "אני מבטיח" וכדומה שנאמרו לפני הפרישה, יצדיקו קביעה שהפרישה נעשתה בחוסר תום לב [(כך נקבע למשל בת.א.(מחוזי חיפה) 8054-06-09 קמפאניה נ' חוא (26/3/2010)].

בדומה, כך גם לגבי חתימה על מסמכי לוואי, כגון מסמכים שיאפשרו לרוכש לקבל מימון, חתימה על ייפוי כוח וכיו"ב, יעידו על התגבשות החוזה ועל כן פרישה ממשא ומתן לאחר שלב זה עשויה להיחשב כחוסר תום לב.

בענייננו, פסק הדין קבע כי מוכרת הדירה ובא-כוחה יצרו אצל התובעת ואביה מצג כי כל הפרטים סוכמו וכי לא נותר כל נושא למשא ומתן. נוהל בין הצדדים משא ומתן קצר ותכליתי, הוחלפו טיוטות, סוכמו כל פרטי העסקה ונקבע מועד חתימה. כל אלו יצרו אצל הצדדים ציפייה כי במועד זה ייחתמו המסמכים והעסקה תצא לפועל. עוד קובע פסק הדין כי מוכרת הדירה החליטה לפרוש מהמשא ומתן עם התובעת רק משום שקיבלה הצעה טובה יותר ולא טרחה להודיע על כך לתובעת או לגלות לרוכשים על שנוהל משא ומתן מקביל.

לפיכך, פרישה ממשא ומתן בשלב זה, מבלי להודיע לתובעת על ההצעה החלופית ומבלי לאפשר לה לשפר הצעתה או לנקוט בכל פעולה אחרת, מהווה פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב.

בית המשפט הבהיר שניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול לכשעצמו, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו. עם זאת, מוכר שעושה כן, צריך להעמיד את המציעים על כך שהוא מנהל משא ומתן מקביל או לכל הפחות כי הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן.

פיצויי קיום נועדו להעמיד את הצד הנפגע במצב בו היה אילו קוים ההסכם על ידי הצד שכנגד בלא ההפרה. בענייננו, ביקשה התובעת סעד של פיצויי קיום אשר יעמיד אותה במצב בו הייתה אילו ההסכם היה נחתם. לגרסתה, יש לפצותה בגין מלוא ההפרש שבין המחיר אותו הסכימה לשלם 1,160,000 ¤, למחיר שהתקבל מהרוכשים 1,300,000 ¤, שכן מחיר זה משקף את שווי הדירה ואת פוטנציאל הרווח שהיה לה.

בעניין זה קבע בית המשפט, כי המשא ומתן כמעט הבשיל ופרט לחתימה על ההסכם, כל הפרטים סוכמו והועלו על הכתב בטיוטות. על כן קבע כב' השופט סוקול שזהו אחד מאותם מקרים חריגים שבהם ראוי לשקול פיצויי קיום ולא להסתפק בפיצויי הסתמכות.

בית המשפט סייג קביעה זה, באומרו כי אין הכרח שהתובעת זכאית למלוא ההפרש שבין המחיר שבו הייתה אמורה לרכוש את הדירה למחיר ששולם בסופו של יום על ידי הרוכשים. היות ונקבע שהתובעת לא הצליחה לשכנע כי אילו הייתה רוכשת את הדירה במחיר כפי שסוכם, היא הייתה מצליחה למכור אותה במחיר בו נמכרה לרוכשים או לכל גורם אחר, ובנוסף, מאחר ולרכישת דירה ומכירתה ישנן גם עלויות נוספות כגון מסים, שכר טרחה וכדומה, אותן יש להפחית מהמחיר הצפוי על מנת לברר את הרווח שלכאורה נמנע מהתובעת, פסק בית המשפט לתובעת פיצויי קיום בסך של 70,000 ¤ בלבד, דהיינו מחצית מסך פיצויי הקיום שביקשה.

הכותב הוא עו"ד ממשרד עוה"ד גינדי-כספי, העוסק בנדל"ן, תכנון ובנייה וליטיגציה מסחרית