למה מחירי הדירות בגרמניה ממשיכים לרדת?

מגמת המעבר של ישראלים לחו"ל כבר אינה חדשות, אולם בעוד הנהירה לגרמניה היא שקיבלה את הביקורות הצוננות ביותר, דווקא שם מסתבר הכי קל להסתדר. רוברט לוק, אמריקאי שרצה לרכוש בית בעיירה הציורית גורליץ (Goerlitz), הופתע מאוד - ולטובה - למצוא בכירים בעיירה שמעיפים מבט נוסף על העסקה שביצע. המחיר שהסכים לשלם היה גבוה מדי עבור הנכס, הם אמרו, ותוך זמן לא רב הם הצליחו לגרום למוכר להפחית את המחיר בשליש. בעבר, הבטיח מוכר הדירה לרשויות כי הוא ישפץ את הנכס, אולם לא עמד בהתחייבותו.

לאתר פורבס ישראל

כפי שהסביר לנו לוק, היסטוריון שפרש, גישת הרשויות בגורליץ היא עדות מדהימה לכמה שהכלכלה הגרמנית שונה בתפיסתה מזו האמריקאית, וכנראה גם מהישראלית. במקום להקפיד שלא לדחוף את האף שלהם בנבכי הכלכלה, הפקידים הגרמנים מתהדרים ביכולתם להשפיע על ביצועי השוק. בעוד הפקידים של גורליץ כנראה נמצאים בדרגה הגבוהה ביותר של התערבות במחירי נדל"ן, עקרון בסיס של הכלכלה הגרמנית הוא לשמור את מחירי הדיור יציבים וברי השגה. וקשה להתווכח עם התוצאות - במספרים, דירת חדר בברלין עולה כ-55,000 דולרים בלבד, שהם כ-200,000 ¤ בלבד, זאת בעוד נכסים מקבילים בניו-יורק, ובתל אביב נמכרים בסכום של כמעט פי 10 מכך.

למרות שהאמונה הרווחת של רובנו היא שהתערבות רגולטורית במחירים כמעט שאינה מביאה לתוצאות, העובדה היא שהכלכלה הגרמנית היא אחת המוצלחות בעולם בכל סטנדרט שהוא. כדי שנבין בדיוק כמה מוצלחת הכלכלה הגרמנית, ניקח לדוגמא את הסחר הבינלאומי. עם היקף של כ-238 מיליארד דולר בשנת 2012, גם העודף בחשבון הבנק הגרמני היה הגדול בעולם. התוצר לנפש היה פי 15 מזה שבסין, וכל זאת כשהעובדים בגרמניה הם ממקבלי השכר הגבוהים בעולם. בינתיים, הגידול בתוצר המקומי הגולמי של גרמניה היה בין הגבוהים מבין הכלכלות הגדולות בעשור האחרון, ושיעור האבטלה ממקם אותה בעקביות בתחתית הרשימה.

על פי הנתונים של קולין ויילס, יועץ השקעות נדל"ן בריטי, מחירי הבתים בגרמניה לשנת 2012 הציגו ירידה של 10% בערכם הריאלי, בהשוואה למחיריהם לפני 30 שנה. מדובר בנתון יוצא מן הכלל בהשוואה לבריטניה, שם עלה מחירם הריאלי של הבתים ביותר מ-230% בתקופה המקבילה.

נקודת מפתח בסיפור הזה, היא שממשלת גרמניה מגדילה את היצע הבתים באופן רציף, על ידי הפשרת קרקעות לפיתוח על בסיס קבוע. מנוע נוסף מאחורי הנתונים הוא מדיניות הממשלה, שמספקת תמיכה כספית לרשויות מקומיות, בהתבסס על נתונים בזמן אמת של מספר התושבים בכל מחוז.

מעבר לכך, המערכת הגרמנית מכוונת הרבה יותר לעידוד של השכרת בתים מאשר לבעלות עליהם. דיירים נהנים מזכויות מוצקות, והינם חסינים לכאורה מפינוי ומהעלאה משמעותית בשכר הדירה שלהם, בתנאי שהם משלמים אותו כסדרו כמובן.

בינתיים, הדרישה לבעלות על בתים מרוסנת על הממשלה הגרמנית. הבנקים הגרמנים, למשל, מורשים רק לעיתים נדירות להלוות יותר מ-80% מערכו של נכס, ואילו בעלי הנכסים מעודדים להשכיר את הדירות שברשותם על ידי הטבות מס.

אז איך כל זה תורם לגידול בכלכלה הגרמנית? לוק, מבקר ותיק של המדיניות האמריקאית שדבקה בשוק החופשי, ופרופסור בדימוס מאוניברסיטת האוואי, מציין שאחד התוצרים של המדיניות הזו, היא שמאחר ואין בועות, גם אין ניתוב מוטעה של כספים, שהוא בלתי נמנע בארה"ב. הבועה באמריקה מעודדת גם על ידי תמריצי מס, שמגורמים לאנשים לראות בבעלות על בית גם כהשקעה, שסופה בצבירה בלתי יעילה של נכסים.

יתרה מכך, במערכת הגרמנית, קבלני הבתים מתעסקים רק לעיתים נדירות בבניית ענק על קרקעות רחבות ידיים, שהן הסחת דעתם המשמעותית ביותר של הקבלנים האמריקאים. הבונים הגרמנים מתרכזים בבניה איכותית של בתים בזול, כשהם בטוחים שהקרקעות ימשיכו לזרום לידיהם במחיר סבירה כשיזדקקו להן, ובכך משאירים את שוק הדיור המקומי בשליטה.