למה בית המשפט מעלה מחירי החכירה?

סוגיית חישוב עלות הפיתוח במחיר חכירת הקרקע משמעותית למחיר הקרקע. לאחרונה הרשה בית המשפט למנהל לחשב את עלות הפיתוח כחלק ממחיר הקרע - ובכך עלה מחירה

דוד בסון
23/02/2014

בית המשפט העליון מאפשר למינהל להעריך שווי קרקע לצורך גביית דמי הסכמה לפי הפיתוח התקף היום. תוצאת פסק הדין שניתן לאחרונה היא שנגבים דמי הסכמה בשיעור של יותר משליש הרווח של החוכר.

התשלומים למינהל, קרויים דמי הסכמה, ואלה תקפים היום בעיקר במגזר החקלאי (במגזר העירוני, כבר קיים היוון במרבית הקרקעות(. ביהמ?ש המחוזי ואחריו ביהמ?ש העליון, קיבלו אחת לאחת את עמדת מינהל מקרקעי ישראל בכל הסוגיות השמאיות וזאת למרות שקיימת בהחלט אפשרות לגישה שונה, המבוססת על עקרונות שמאות צודקים.

סוגיית שווי הקרקע בהיבט עבודות הפיתוח

במקרה דנן, אישרו בתי המשפט למינהל לחשב את דמי ההסכמה על פי עלוית הפיתוח דהיום, בניגוד למקובל בעבר. ההבדל הכספי (בשל עלויות עבודות הפיתוח ) הינו אדיר ומייקר את הקרקע משמעותית. עד היום, עמדת המינהל היא שקרקע נישומה ללא מרכיב הפיתוח. יש לכך השפעה עצומה על מחירי הקרקעות.

מקובל בדרך כלל ,כששמים את שווי הקרקע, לשום אותה במצבה הנוכחי. אם היא מצוייה במקום בלתי מפותח (נעדרת דרכי גישה, אין בנייה בסמוך, אין בתי ספר בקירבתה), יעריכו את שווייה נמוך יותר, מאשר קרקע דומה לה, אשר מצוייה בקרבת בתי ספר למשל, ואשר יש אליה דרכי גישה. ההבדל בין שני המצבים הללו, קרוי - עלויות הפיתוח או שווי עבודות הפיתוח. מס שבח למשל מעריך את שווי המגרש כולל עבודות הפיתוח.

מינהל מקרקעי ישראל, לעומת זאת, חרת על דגלו את האמת העובדתית וההיסטורית שלו, שהוא לא מתחשב בעלויות הפיתוח לצורך שווי הקרקעות, מן הסיבה הפשוטה, שלא הוא זה שעשה אותן . מי שעשה אותן אלו הרשויות המקומיות או הממשלתיות האחרות, ומי שנשא בהן בפועל, אלו החוכרים עצמן, הן החוכרים במיגזר העירוני והן החוכרים במיגזר החקלאי.

יתרה מכך, המינהל גם לא מעריך את שווי המבנים על הקרקע, וזה מהטעם שהמבנים אינם שלו, אלא של החוכר עצמו. שהרי החוכר הוא זה שבנה אותם מכספו שלו, והם מצויים בבעלותו ממש (למרות שהבעלות בטאבו היא ע?ש המדינה/רשות הפיתוח / קרן קיימת לישראל, עדיין לפי חוזה החכירה - המיבנים+ עבודות הפיתוח , הן רכוש החוכרים. כך כתוב בכל החלטות המינהל ,שדנות בשווי קרקע: שם תמיד יהיה קבוע - השמאי יישום את הקרקע בלא מבנים וללא פיתוח. יתרה מכך, זאת גם לשונם של כל חוזי החכירה של המינהל.

ונחזור שוב , לשווי של קרקע כולל פיתוח , למול קרקע בניכוי עבודות הפיתוח. בעיר מודיעין , כשהמינהל החל לשווק את הקרקעות, בשעה שהעיר הייתה הרים וגבעות וללא פיתוח כלשהו, הוא קבע שכל מגרש בנייה שיימכר במכרז, יכלול כמקובל תשלום קבוע בעבור עבודות הפיתוח (שזה כסף שמוקדש לכלל עבודות הפיתוח ,סלילת כבישים, צינורות מים, ניקוז, תיעול, ביוב, בתי ספר וכו) ובצמוד לו, נקבע מחיר מינימום לקרקע עצמה עליה מזמינים את הציבור להציע הצעות רכישה גבוהות ככל האפשר. והנה, המגרשים הראשונים במכרזי המינהל בעיר מודיעין, נמכרו לפי שווי קרקע לדירה אחת בשיעור של 4,000 דולר קרקע לדירה. כלומר - קרקע לדירה, כולל פיתוח, עמדה על 26,000 דולר.

עם השנים ,כשפותחה העיר מודיעין , המגרשים נמכרו שם, כששווי הפיתוח לא השתנה, ומחירי הדירות הגיעו לשווי של עד 40,000 דולר ויותר קרקע לדירה ללא פיתוח (קרי - 62,000 דולר שווי קרקע לדירה, כולל פיתוח).יוצא לכן, שמרכיב הערכת קרקע במינהל - ללא מרכיב הפיתוח - הינו דבר חשוב מההיבט הכספי , מעבר להיותו צודק.

והנה, באותה החלטת מינהל בה נקבעו דמי ההסכמה, צויין במפורש ענין זה ואף הודגש, שלענין שווי הקרקע , יש לקבוע את שווייה ללא מבנים וללא פיתוח , ותוך התחשבות במצב הפיתוח ההיסטורי לעת רכישתה או הקצאתה מצד המינהל לרשות החוכרים.

כלומר, אם חוכר פלוני קיבל קרקע בימי המנדט, כשהפיתוח היה אפסי , והיום המינהל מעריך את שווי הקרקע, הוא מחוייב להעריכה לפי הפיתוח ההיסטורי (וליתר דיוק, לאור היעדר הפיתוח בימים שחלפו(. בפועל, המנהל החל היום להעריך לפי הפיתוח התקף היום, תוך ניכוי תשלומים ספורים (וליתר דיוק, תוך ניכוי אגרות והיטלי פיתוח, שהינם בסכומים זעומים במיגזר החקלאי...) ויוצא למעשה שהמינהל עושה שימוש לא הגון ולא ראוי בהערכות הפיסקליות הללו, ולמרבית הצער, בית המשפט העליון סומך ידו רק על לשון ההחלטה (המנוסחת באופן קלוקל לצערינו) אבל לטובת המינהל.

עקרונות הפרשנות הרגילים ביומיום, משום מה לא הוחלו כאן. עקרונות אלה המדברים למשל על מסים, או המדברים על מסמכים שמישהו ניסח, או המדברים על מחלוקת בין אזרח למדינה, בכל העקרונות הללו ,צריך שיעדיפו את החוכר האזרח , כי כל ספק הולך נגד החיוב במס , כל ספק הולך נגד מי שניסח ההחלטה וכל ספק במחלוקת עם המדינה, צריך שיהיה לטובת האזרח.

ועוד לא דיברנו על כך שהמינהל הוא מונופול בעניני הקרקעות ועל צדק כזה או אחר.

כל העקרונות הללו אינם מתקיימים כשמדובר בחוכרים במיגזר החקלאי, אלה נחשבים כנוכחים נפקדים , כאלה שזכויותיהם הינן זכויות אויר , ואם ניתן לגבות מהם מס ,דמי הסכמה כאן , שכזכור הוא שליש מהרווח... מדוע שלא יגבו.

אגב, תוצאת פסק הדין היא שנגבים דמי הסכמה בשיעור של יותר משליש הרווח. שהרי ייחסו למינהל כאן, רווח יותר גדול ממה שמגיע לו, לפי הצדק ולפי העובדות והנסיבות ההיסטוריות.

לדברי עו"ד בסון, פסק דין זה מבהיר שוב את עליונותו של מינהל מקרקעי ישראל. נדיר כיום למצוא פסיקה בעליון שמצדדת עם האזרח בסכסוך משפטי המתנהל מול רמ"י.
בהליכי מסים אחרים, למשל מס הכנסה ומס שבח, תהעליון לא מהסס להכריע בסוגיות כאלה בפסקי דין אמיצים, לעיתים המנוגדים לעמדת המדינה, או שהם חותרים למציאת ההגיון הכלכלי של העיסקה ושל חיי המסחר, ודומה שעקרונות כאלה לא מתקיימים כאשר מדובר במחלוקת של המינהל מול המיגזר החקלאי.

כאן העקרונות שונים ודין החוכר החקלאי, להפסד.

עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן

  • מנהל מקרקעי ישראל

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully