תוכנית מתאר חדשה בתל אביב - כל הפגמים

לאחרונה פורסמה תכנית המתאר לתל-אביב –יפו שבין מטרותיה יצירת עתודות של שטחי בניה למגורים ותעסוקה, קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור המורשת, והגדלת הוודאות התכנונית תוך קיצור הליכי התכנון והגדלת עצמאות הועדה המקומית.

לתכנית יש השלכה ישירה ומהותית על קניינם ורווחת חייהם של כל תושבי העיר. עיון בתכנית מגלה מלאכת מחשבת תכנונית אך גם לא מעט פגמים וכשלים, תכנוניים ומשפטיים כאחד, וכמעט כל בעל קרקע ימצא בה עילות להגשת התנגדות.

התכנית עמוסה בפרטים, ארוכה מאד ומונה מאד סעיפים ותנאים כך שיקשה מאד לאזרח ממוצע שאינו עו"ד המצוי בתחום התכנון והבניה או איש מקצוע אחר בתחום התכנון, להתמצא בה ולהבין את השלכותיה על רכושו על מנת שיוכל לנסח התנגדות בכוחות עצמו.

לטעמנו יש בתכנית מספר עיוותים שיש לתקנם:

כך למשל, התכנית קובעת את זכויות הבניה בכל מתחם תוך שימוש במונח חדש- רח"ק, שמשמעו רצפה חלקי קרקע וקובע את סך שטחי הבניה במגרש מעל פני הקרקע, כולל שטחים עיקריים, שטחי שירות, ממ"דים ומרפסות מקורות ולא מקורות. לא ברור מדוע בחרו מנסחי התכנית במונח זה במקום להשתמש במונחים המוכרים הקיימים כבר בתקנות התכנון והבניה. השימוש במונח זה יוצר בלבול מיותר ויגרום לחילוקי דעות פרשניים ויש לתקן את התכנית בהתאם.

התכנית נותנת מרחב של שיקול דעת לועדה המקומית להגדיל זכויות בניה מעבר לרף מינימלי שקובעת התכנית, אך שיקול דעת זה מוגבל בתנאים שונים שלפחות חלק מהם אינו חוקי. כך למשל אחד התנאים הוא, שבנוסף להקצאת שטחים לצרכי ציבור בתחום התכנית , שהיא לגיטימית ומעוגנת בחקיקה, נוספו תנאים לפיהם יוגדלו הזכויות בתמורה לבניה של מבני ציבור ותשתיות במימון בעלי הקרקע. דרישה זו של בניית מבני ציבור תמורת זכויות בניה, שאינה מעוגנת בחוק, זכתה לביקורת נוקבת בפסיקה, שפסלה התנהלות זו הננקטת ע"י הרשות ללא סמכות חוקית.

במקרים רבים ישנה סתירה ולמצער אי בהירות באשר לזכויות במתחם זה או אחר, הנובעות מריבוי המסמכים וההוראות שעל פיהם יש לבחון את הזכויות. ידוע לכל מנסח מסמך, שריבוי הוראות העוסקות באותו נושא הוא פתח לסתירות ואי בהירות ולכן יש להימנע מכך.בנוסף, בחלק מהמתחמים, אישור תכנית להגדלת זכויות בניה מותנה במסמך מדיניות שיאושר ע"י הועדה המקומית. אין בתכנית מגבלת זמן להכנת מסמך מדיניות ולכן עלול בעל הקרקע למצוא עצמו מוכן להגשת תכנית, אך מנוע מהגשתה בשל עיכובים בהכנת מסמך מדיניות שאינו יכול לשלוט בהם.

לא ניתנה התיחסות מיוחדת לצורך בזכויות מוגברות לעומת מתחמים רגילים, כתוצאה מייחודם של פרויקטים אלה הכרוכים בעלויות מיוחדות שאינן אופייניות לפרויקטים "רגילים". כתוצאה מכך, פרויקטים של התחדשות עירונית לא יהיו ברי ביצוע, והתכנית, ככל שהיא מתיחסת אליהם, תישאר תאורטית. רח"ק של 2.5-3.5 שכאמור כולל גם שטחי שירות ומרפסות, אינו יכול לתת מנוף כלכלי לביצוע פרויקט מסוג זה. יש לפיכך להגמיש את ההוראות בנוגע לפרויקטים אלה ולהגדיל את מרחב שיקול הדעת של הועדה המקומית בדונה בתכניות אלה.

לסיכום מומלץ לכל מי שהוא בעל נכס בעיר, לקרוא היטב את הוראות התכנית ובמקרה הצורך להגיש התנגדות. התכנית תיצור מצד מוגמר שקשה יהיה לסטות ממנו בעתיד ולכן חשוב לעמוד עכשיו על הזכויות.

עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן