לפני שאתם ניגשים לבצע את הקניה החשובה ביותר בחייכם ואולי גם היקרה ביותר, כדאי וצריך לשים לב למספר פרטים חשובים המסייעים בקבלת ההחלטה הנכונה ומלווים אתכם בצורה שקולה ומדודה בתהליך המעבר לדירה החדשה. רכישת הדירה בישראל היא תהליך מורכב הדורש מהרוכש תשומת לב והקפדה על הפרטים הקטנים והגדולים. תהליך הרכישה יכול להיות נעים, קל ובטוח יותר אם תקפידו על כללי הברזל אילו, ובמיוחד אם תקפידו לבצע רכישה מחברה ותיקה יציבה, בעלת חוסן כלכלי לאורך שנים.
1. בדוק תמיד ממי אתה רוכש את הנכס: רק רכישה מחברת בנייה שהיא גם היזמית וגם המבצעת של הפרויקט מבטיחה קניה בטוחה ונעימה, ללא טרטורים ובירוקרטיה מיותרת. כמו כן, יש לוודא כי הקבלן ממנו רוכשים את הדירה הוא קבלן מורשה וחברה משכנת, ולחברת בנייה יש סיווג ג-5 בלתי מוגבל מרשם הקבלנים משרד השיכון ומשרדי הממשלה.
2. בקר בפרויקטים נוספים של אותה חברת בנייה: חשוב לבקר בבניינים ובפרויקטים נוספים אותם בנתה חברת הבנייה ולהתרשם מאיכויות הבנייה ורמת הגימור של פרויקטים אחרים. רצוי לבחור לראות את הפרויקטים דומים למבוקש על ידכם וכך תדעו למה לצפות, על מה משלמים, על מה להקפיד ומה נדרש מכם לאחר הכניסה לנכס.
3. בדוק את המפרט הטכני של הפרויקט: יש לוודא באיזו שיטת בנייה בונים את הבניין. חשוב לדעת כי קיימים הבדלים משמעותיים הבאים לידי ביטוי לאורך השנים בנושאים כמו אטימה, אקוסטיקה וסדקים. רצוי מחברת הבניה שלה. ניסיון ביצוע רב ושיטות הבניה שלה כבר יעבדו ועבדו במספר פרוייקטים לפני כן.
4. חשוב לעיין ביסודיות במפרט הטכני של הבניין: הרכישה אינה כוללת רק את הדירה הפרטית שלך, אלא חבילה שלמה המשפיעה בעתיד על ערך הנכס: לובי הבניין, מספר מעליות, חזיתות המבנה, ציוד הבניין ושטחים משותפים.
טכנולוגיה, ציוד, יעודים, חדשנות ופיתוח סביבתי.
5. לא לזלזל באיכות המוצרים והחומרים בדירה: יש לבדוק את איכות החומרים, ריצוף, דלתות, אביזרים, ברזים, כלים סניטאריים, מטבח ועוד. הנטייה היא לחשוב שמדובר בכסף קטן בעת רכישת דירה, אך אי הקפדה על כך יכולה לעלות והרבה. אם יש לכם שאלות או ספקות לגבי איכות החומרים, תפנו לחברת בנייה לבירור ואל תחסכו בשאלות.
6. זכויות הקרקע עליה נבנה הבניין: במדינת ישראל קיימים שני סוגים עיקריים של קרקעות לבנייה - קרקעות פרטיות וקרקעות באחריות מינהל מקרקעי ישראל. מרבית הקרקעות לבניה במדינת ישראל הן קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל, אך רק חברת בנייה משכנת יכולה להבטיח את שמירת והעברת זכויותיך על הקרקע בצורה הבטוחה והקלה ביותר עבורך בקרקע מינהל, או לחלופין דירה הנבנית על קרקע פרטית טאבו. כלומר, יש לוודא כי הקרקע כבר נרשמה ע"ש החברה הבונה את הפרויקט.
7. ליווי קבלני / ערבויות: יש לדרוש מחברת הבנייה ערבויות שיבטיחו לכם את כספכם ואת העמידה בלוחות הזמנים המובטחים - הן בהתקדמות הבניה והן במועד המסירה הרשומים בחוזה הקניה מול חברת הבנייה. לכל עיכוב ואיחור או עי עמידה בזמנים משמעות רבה מבחינה כלכלית ומבחינה משפחתית למעבר הדירה. לא לקנות בפרויקט שאין לו ליווי בנקאי.
8. בדוק את מרכיבי המחיר: להבדיל ממה שחושבים רבים, מחיר דירה חדשה בנוי ממרכיבים רבים ואינו מחיר אחיד. יש לוודא כי המחיר שקיבלתם מאיש המכירות הוא המחיר הסופי של הדירה והוא כולל מע"מ ופיתוח, חיבורים ראשיים ושולמו כל האגרות ולפרויקטים היתר בניה תקף.
9. ליווי ויעוץ: רק חברת בנייה גדולה ויציבה בעלת ניסיון רב שנים מספקת לרוכש הדירה שירותי יעוץ לבניית פנים הדירה כמו מחיצות, התאמת הדירה לדרישות הדייר ללא תוספת תשלום וליווי מרגע החתימה על החוזה ועד למסירה, וגם לאחריה.
10. מימון הרכישה: חשוב מאוד לקבל ייעוץ בכל הקשור ללקיחת משכנתאות והלוואות, יעוץ בניהול משא ומתן מול הבנקים על גובה הריבית ותכנון התשלומים על פי יכולת התשלום שלכם, וסיוע במכירת דירתכם הישנה. תנאי עסקת רכישת הדירה החדשה צריכים להתאים ליכולתכם. התקופה המתאימה בחייכם במידה ויש זמן עד קבלת הנכס והיכולת לגייס את הכסף ולמכור את הנכס הקודם.
אם קונים בפרויקט שיש ליווי, יש גם הנחה בעלויות המשכנתא מאותו בנק מלווה ושירות טוב יותר מהבנק המלווה את הפרויקט, הנותן לרוכש מענה מקיף של שירות.
הכותב הוא רוני מזרחי, מנכ"ל והבעלים של קבוצת הבנייה מזרחי