סקר: הממשלה לא רוצה להוריד את מחירי הדירות

שנה אחרי שהורכבה ממשלה חדשה, ואף שהבטיחו לנו יותר מפעם אחת שיוקר המחייה ומצוקת הדיור יהיו בראש סדר העדיפויות ב'פוליטיקה החדשה', עדיין מוקדם מאוד לדבר על ניצנים של שינוי.

רשות המסים אמנם הקשיחה את התנאים למשקיעים (העלאת מדרגות מס רכישה, מס שבח בעת המכירה); בנק ישראל החמיר עוד קצת את תנאי המשכנתאות (הגבלת שיעור המשכנתא ביחס למחיר הנכס וביחס להכנסה); רשויות התכנון הנפיקו יותר תוכניות; ומשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הוציאו יותר מכרזים - אבל מחירי הדירות המשיכו לעלות, עוד כ-8% בשנה האחרונה.

סקר מכון סמית, שנערך בשבוע האחרון של חודש פברואר על ידי רפי סמית ואולגה פניאל עבור ועידת הנדל"ן של גלובס, אינו מספק יותר מדי סיבות לאופטימיות. מרבית הישראלים סבורים שמחירי הדירות בדרכם למעלה גם השנה ושהשקעה בדירת מגורים היא עדיין האפיק המשתלם ביותר.

הסקר בוצע בקרב 500 ישראלים שמהווים מדגם מייצג של האוכלוסיה היהודית הבוגרת בישראל. טעות הדגימה היא 4.5%. חלוקת המדגם לפי סוג המגורים מגלה כי הנשאלים מייצגים את חתך האוכלוסיה בישראל: 65% הם בעלי דירות - 58% גרים בדירה או בבית בבעלותם ועוד 7% שוכרים ומשכירים; 24% גרים בשכירות ו-11% נופלים בקטגוריה של "אחר" (גרים אצל קרובי משפחה וכד') - דומה מאוד להתפלגות האמיתית.

1. מה יקרה למחירי הדירות ב-2014?

הציבור הישראלי אינו אופטימי בנוגע לצעדי הממשלה להורדת מחירי הדיור, מה שמתחוור כמעט בכל חודש עם פרסום הנתונים על המשך הריצה של הישראלים לשוק הדירות ולבנקים למשכנתאות.

63% מהנשאלים העריכו שנראה השנה, גם השנה, עליית מחירים בשוק הדיור (אחרי עלייה של יותר מ-80% מאז שנת 2008). 21% העריכו שהעלייה תהיה גבוהה מ-5% ו-42% הסתפקו בתחזית לעלייה צנועה יותר, של עד 5%. נראה שבכל שנה יותר ישראלים מרימים ידיים (או שהם קונים דירה והאינטרס שלהם מתהפך ועמו גם התחזית). לפני שנה העריכו 60% מהישראלים שהמחירים יעלו ב-2013 ובשנת 2012 רק 30% אמרו לנו שהמחירים יעלו באותה שנה.

רק 6% מהישראלים מעריכים שהשנה נחווה ירידה משמעותית של יותר מ-5% במחירים. 7% נוספים העריכו שהירידה תהיה בשיעור של עד 5%. במכון סמית מציינים שבקרב צעירים עד גיל 29 נמצא שיעור גבוה יחסית של אנשים המעריכים שנראה השנה ירידות מחירים - 22%, לעומת 10% בלבד בקרב מבוגרים מעל גיל 50.

האם הצעירים פשוט נאיביים יותר ועדיין מאמינים להבטחות הפוליטיקאים? האם הם יודעים משהו שהמבוגרים הציניים והסקפטיים כבר אינם רואים? או שאולי הם פשוט נתלים בתקוות שווא, בלית ברירה וכסיכוי אחרון להגיע לקורת גג משלהם? ימים יגידו כמובן.

2. מהי הסיבה המרכזית להמשך עליית המחירים?

יותר מדי זמן אנחנו שומעים את ממשלת ישראל - מראש הממשלה עצמו ועד אחרון השרים - מתחייבים שאו-טו-טו נראה שינוי מגמה וירידת מחירים. בפועל, המחירים רק עולים ועולים.

למה זה לא מצליח להם? בשוק הנדל"ן נשמעות בדרך כלל שתי תשובות מרכזיות - או בגלל שהממשלה לא באמת רוצה (השר לשעבר משה כחלון: "אם תתנו למדינה מכונה להדפסת כסף או משבר דיור, היא תבחר במשבר הדיור. זה מכניס לה הרבה יותר כסף"), או בגלל שהסמכות והאחריות מתפזרים על יותר מדי משרדים ושרים (ירון ביבי ז"ל, מנהל מינהל מקרקעי ישראל: "לכל גוף העוסק בדיור יש אינטרסים משלו, עם אגו ארגוני משלו, ובמקום לשלב ידיים נתקלים בכיפוף ידיים").

הנשאלים שלנו מאמצים את גישתו של כחלון, שלפיה הממשלה לא באמת רוצה לפגוע בהכנסות של כמעט 20 מיליארד שקל בשנה משיווק קרקע וממיסוי נדל"ן. 37% אמרו שחוסר הרצון של הממשלה הוא הסיבה המרכזית להמשך עליות המחירים, ו-22% שאמרו שהסיבה היא "חוסר יכולת של הממשלה לבצע, כי לשרים אין יכולת משילות והתחום מתפזר בין משרדים רבים".

במקביל, 11% תולים את הסיבה לעליות המחירים בראשי הערים, שרובם ככולם העדיפו בשנים האחרונות לאשר רק דירות גדולות, כדי לצמצם למינימום הגעה של אוכלוסיה חלשה ומשפחות צעירות, שמעמיסות על תשתיות העיר, חינוך, רווחה, בריאות וכו'. 5% בלבד חושבים שהריבית הנמוכה היא האשמה בעליות המחירים, בשל המשכנתאות הזולות והיעדר אלטרנטיבה למשקיעים.

3. מי הגורם המרכזי שיכול להוביל את השינוי?

ומה הלאה? הסקר שלנו מצביע על כך שהישראלים רוצים תשובות בעיקר מראש הממשלה בנימין נתניהו - 32% רואים אותו כמי שיכול להוביל לשינוי. שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור מקבל רק 15% מקולות הנשאלים.

תחתית הרשימה מעניינת לא פחות: שר השיכון ויו"ר רשות מקרקעי ישראל, אורי אריאל מקבל הרבה פחות קולות ממנכ"ל הרשות, בנצי ליברמן. 5% לשר השיכון מול 13% שמאמינים בכוחו של איש הביצוע עצמו, שמנהל את מרבית קרקעות המדינה ואמור להוציא לפועל את השיווקים.

לא רק אריאל מחוץ לתמונה. הישראלים אינם מפנימים את השפעתו הרבה של גדעון סער, שר הפנים האחראי על ועדות התכנון ועל הרשויות המקומיות בישראל, ורק 4% מהנשאלים רואים בו גורם המרכזי שיכול להוביל לשינוי. עוד 5% ציינו מישהו אחר - קרנית פלוג נגידת בנק ישראל, השר לשעבר משה כחלון (שאינו נושא היום בשום תפקיד ממלכתי), שר החוץ אביגדור ליברמן (אולי הם מבלבלים אותו עם בנצי ליברמן) או "כולם ביחד". 11% כנראה מספיק מיואשים, וציינו שאף אחד מהם יכול להוביל לשינוי.

4. מהו אפיק ההשקעה המועדף?

בשנה האחרונה המשיכה רשות המסים לפגוע בתמריץ הישראלי לרכוש דירה להשקעה. מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת עודכנו ל-5% ועד 10% ומעתה והלאה אין יותר אפשרות לקבל פטור ממס שבח - 25% מהפער שבין קנייה למכירה.

ואף על פי כן, הישראלים עדיין מאוהבים בנדל"ן. שאלנו את הישראלים "נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה גדולה, באיזה אפיק השקעה היית בוחר/ת". 55% בחרו ברכישת דירה בישראל (לעומת 59% בשנה שעברה).

הפזילה לעולם 'הרחב מעניינת: 13% היו בוחרים לקנות דירה בחוץ לארץ, לעומת 7% שבחרו באופציה הזו אשתקד. עוד 14% מעדיפים חיסכון סולידי בבנק, 6% בחרו ברכישת אגרות חוב ו-5% יקנו מניות.

במכון סמית מדגישים כי דירה בארץ היא אפיק ההשקעות האטרקטיבי ביותר, ללא הבדלים לפי רמת הכנסה ובין אלו שיש או שאין בבעלותם דירה. כמו כן, בחירה בהשקעה בדירה בחו"ל בולטת בקרב צעירים עד גיל 29 יותר מאשר בקרב גילאי 50 ומעלה - 15% לעומת 8% בהתאמה.

5. מהו היעד האטרקטיבי לרכישת דירה בישראל?

ביקשתנו מהנשאלים לציין מהו היעד האטרקטיבי ביותר לרכישת דירה ומה היעד השני. במצטבר, תל אביב נבחרה כאחד משני היעדים ע"י 40%, ו- 25% בחרו בה כיעד ראשון.

ירושלים מגיעה למקום השני - 28% בבחירת שני היעדים ו-16% כיעד ראשון. ירושלים זוכה למידה גדולה של קרדיט מצד תושביה והסביבה, ש-61% מהם בחרו בה כיעד ראשון או שני.

בשקלול המקום הראשון והשני מפתיעה נתניה שמגיעה למקום השני, עם 20%, אך רק 7% בחרו בה כיעד ראשון. בחיפה בחרו 10% כיעד ראשון, אבל רק 19% כיעד ראשון או שני.

ומה בנוגע ליעדי השיווק החדשים של ממשלת ישראל: ביבנה בחרו 8% מהנשאלים, בראש העין 5% ובקרית גת 4% - אולי מחשש להיצף קרקעות באותן ערים והתחרות שתביא לירידות מחירים.

בבאר שבע בחרו 7% מהנשאלים כיעד האטרקטיבי לרכישת דירה. ועם מי שבחרו בה כאופציה שנייה, היא נבחרה ע"י 14% מהנשאלים.

6. מיהי חברת הנדל"ן המובילה בישראל?

גם הפעם, זו השנה הרביעית ברציפות, זוכה אפריקה ישראל להיות בראש הרשימה - עם 16% מהנשאלים. שיכון ובינוי של שרי אריסון ניצבת הרחק אחריה במקום השני, עם 9% מהתשובות.

יחד עם שיכון ובינוי נמצאת גינדי השקעות, שעמדה בחודשים האחרונים במוקד הסערה לאחר קריסת המרפסות בחדרה ולאחר מעצרם המתוקשר של בעלי החברה. למרות הכותרות השליליות, מסתבר ש-9% עדיין מציינים את החברה כמובילה בישראל. במקביל, בני הדודים מגינדי החזקות צוינו על ידי 5% מהנשאלים. יחד, כמותג "גינדי", מדובר על 14% לא מבוטלים.

במכון סמית מציינים כי בקבוצת גינדי - השקעות והחזקות, יש שונות בין בעלי דירות לעומת שוכרים, תופעה שלא נמצאה בחברות האחרות. 7% מבעלי הדירות בחרו בגינדי השקעות, לעומת 12% מהגרים בשכירות. 4% מבעלי הדירות בחרו בגינדי החזקות, לעומת 8% בקרב השוכרים. הנתונים עשויים לדרבן את שתי החברות להשקיע בשיווק בקרב המחפשים דירה ראשונה (וכרגע שוכרים), שם הם נהנים מאמון רב במיוחד.

7. האם תשקל/י לשכור דירה ל-10-20 שנה?

חזון הדיור הגדול של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור מדבר על הקמת 150 אלף דירות להשכרה על ידי גופים מוסדיים וחברות גדולות.

ההנחה היא שלא מעט ישראלים לא יירתעו ממגורים בשכירות אם יהיה מדובר בהשכרה מגוף ממוסד שחותם איתם על חוזה ארוך טווח ומבטיח להם שירותי ניהול וכד' - בדומה למה שקורה בעשרות השנים האחרונות בשוק המסחר והמשרדים.

שאלנו את הציבור אם היו שוקלים לשכור דירה לתקופה של 10-20 שנה במקום לקנות דירה. לתשומת לבו של שר האוצר, מתברר שעדיין נדרשת פה פעולה משמעותית של חינוך. 66% אמרו שלא ישכרו דירה - 50% בטוחים שלא ו-16% חושבים שלא. מנגד, 34% חושבים חיובי, מתוכם 18% בטוחים שישמחו לשכור דירה בחוזה ארוך טווח.

יחד עם זאת, באוצר יכולים לשאוב עידוד מהתשובות של קהל היעד האמיתי - שוכרי הדירות, שם הנכונות לשכור דירה לטווח ארוך מזנקת. 56% מהגרים בשכירות אמרו שישקלו לשכור דירה לטווח ארוך - "בטוח" ו"חושבים שכן" - לעומת 27% בקרב בעלי הדירות. 44% מהגרים כיום בשכירות שוללים את האופציה הזו, לעומת 73% בקרב בעלי הדירות.

8. מהו הפתרון היעיל ביותר להגדלת ההיצע?

בשורה התחתונה, אחרי כל משחקי הריבית והמסים שאמורים לצנן או להגדיל ביקושים, המשוואות הכי חשובות לשוק המגורים הן של היצע מול ביקוש. ברור לכל שבשנים האחרונות הוקמו פה פחות דירות ממספר המשפחות שהתחתנו (והזוגות שהתגרשו, ונזקקו לעוד דירה) - והעליות היו בסה"כ תוצאה מתבקשת.

לממשלת ישראל ולרשויות התכנון ברור שבשנים הקרובות צריך לבנות פה יותר דירות, הרבה יותר דירות, כדי לספק את הדרישה בשוק. השאלה הגדולה היא כיצד והיכן מקימים את אותן מאות אלפי דירות חסרות.

גם הישראלים מתקשים להצביע על פתרון אידיאלי לשאלה "איזו מבין הפעולות תגרום לעלייה המשמעותית ביותר בהיצע הדירות". 27% בחרו בפתרון המתבקש של התחדשות עירונית בלב ערים ותיקות, מודלים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שמוסיפים זכויות בנייה ודירות ומנצלים תשתיות עירוניות קיימות בלי להתפרס לרוחב.

מנגד, 23% רוצים לראות עוד ערים חדשות, כמו מודיעין. ו-21% ישמחו שישווקו קרקעות נוספות בשולי הערים, בהכשרתן של עוד ועוד שכונות חדשות.

10% תומכים במתן זכויות בנייה למושבים ולקיבוצים - פתרון שנעצר על ידי בג"ץ לפני יותר מעשור (בשם "הצדק החלוקתי") ואפשר עד אותו זמן להפשיר קרקעות עצומות בקיבוצים ובמושבים לטובת פתרונות דיור.

9. באיזה תדירות את/ה משתמש/ת בתחבורה ציבורית?

לפי מדד גלובס-וויז, שבודק עשרות מסלולי נסיעה של רכב פרטי בישראל, משך הנסיעה במכונית פרטית לעבודה התארך בשנה האחרונה ב-10% בממוצע. לפי כל התחזיות, מדובר במציאות ורודה לעומת הפקקים שיהיו נחלתם של הנהגים באזור המרכז בתוך שנים ספורות. הפתרון המתבקש הוא כמובן תחבורה ציבורית, אוטובוסים ורכבות. גם במשרד התחבורה כבר מצהירים כי 60%-70% מתקציב הפיתוח השנתי של המשרד, העומד כיום על כ-13 מיליארד שקל, מושקע בפרויקטים הקשורים לתחבורה ציבורית.

האם הישראלים מתחילים להפנים זאת? הסקר שלנו בדק באיזה תדירות השתמשו הנשאלים בשנה האחרונה בתחבורה ציבורית, רכבת ו/או אוטובוס וכיוצ"ב. 39% אמרו לנו שהם משתמשים בתחבורה ציבורית כל יום או לפחות פעמים אחדות בשבוע, 25% אמרו שהם משתמשים בה פעם בשבוע או פחות ואילו 36% כמעט שאינם משתמשים בתחבורה ציבורית, או כלל לא.

בחתך גילאים התשובות משתנות כמובן. בגילאי 18-29 המשתמשים הקבועים (כמה פעמים בשבוע) תופסים נתח של 64%, לעומת 32% בקרב בני ה-30 ומעלה. 22% מקבוצת הצעירים (29 ומטה) מצהירים כי הם כמעט או כלל לא משתמשים בתח"צ, לעומת 43% מבני ה-30-49 ו-38% מבני ה-50 ומעלה.

בקרב בעלי רמת הכנסה מתחת לממוצעת, 52% ציינו שהם משתמשים בתחבורה ציבורית "כל יום או כמעט כל יום", בעד שבקרב בעלי רמת הכנסה גבוהה, רק 29% ציינו זאת.

10. מה היא דירת חלומותיך?

בשנים האחרונות בוחרים רבים מאנשי האלפיון העליון להצטופף במגדלים של העיר הגדולה. המיקום, הנוף מהחלונות ומהמרפסת, הפסיליטיז שמציע בניין יוקרתי והביטחון במגורים בבניין עם שוער עדיפים בעיניהם על הפרטיות והפינוק שמציע בית פרטי.

שאלנו את הציבור הרחב, "בלא קשר למצב הכלכלי ולצורת המגורים כיום", היכן הם היו מעדיפים לגור - בבית פרטי עם גינה או בדירה גבוהה במגדל. מסתבר שהחלום הישראלי לא בהכרח השתנה (אולי בגלל שזה ממילא חלום לא מושג).

80% מעדיפים לחלום על בית עם גינה, לעומת 20% בלבד שהיו בוחרים בדירה גבוהה במגדל. המחירים, אגב, של בית פרטי ממוצע מול פנטהאוז ממוצע באותה שכונה, דומים היום באזורים רבים ברחבי הארץ.

התשובות משתנות מעט בהתאם לגילאים: 85% בוחרים בבית הפרטי בקרב הצעירים (18-29), זה יורד ל-81% בגילאי 30-40 וממשיך לרדת עד ל-77% בקרב גילאי 50 ומעלה.

ועוד נתון מעניין: לא נמצאו הבדלים בבחירת דירת החלומות לפי רמת ההכנסה של הנשאלים.