ב-13 במארס 2002 אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית החוק לרפורמה במיסוי נדל"ן, שנערך לפי המלצות שגיבשה ופירסמה כמה חודשים קודם לכן ועדה בראשות יאיר רבינוביץ. הסעיפים העיקריים ברפורמה שאושרה אז היו הנחה של 20% בתשלום מס שבח למוכרי קרקעות ב-2002; הפחתת מס שבח המוטל על מכירת מקרקעין, לתקרה של 25% משווי הקרקע, והפחתת מס רכישה מ-5% ל-4.5% ב-2002. שר האוצר, סילבן שלום, היה אופטימי לאחר האישור; "זו מהפכה חברתית וכלכלית", אמר אז, "שתעניק דחיפה לענף הנדל"ן".
יותר מחמישה חודשים לאחר אישור הרפורמה, ודומה כי "המהפכה" עוד לא החלה, וגם ב"דחיפה" לא קל להרגיש; הנתונים על מספר עסקות הנדל"ן שבוצעו במשק ב-2002 ועל ההכנסות ממסים שהן הניבו למדינה, מעידים כי הרפורמה לא השפיעה כלל על הענף, במקרה הרע, או שהשפעתה היתה שולית, במקרה הטוב. אפילו בעלי ההון, המרוויחים הגדולים מהרפורמה, לא רצים עדיין למשרדי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. ל"מהפכה", בכל מקרה, צריך עוד לחכות.
החוק מעניק הנחות, הפקידים לא
לעובדה שלרפורמה לא היתה השפעה דרמטית על ענף הנדל"ן יש כמה סיבות; כמה מהן עקרוניות ומהותיות יותר - וכמה פחות. כך למשל, עורך דין תל אביבי סיפר בשבוע שעבר על עסקת מקרקעין גדולה ש"תקועה" במשרדו כבר כמה חודשים, פשוט מכיוון שלעתים הרפורמה במיסוי, שאושרה כאמור בכנסת כבר במארס, עדיין לא מיושמת.
בין המוכר והרוכש, מספר עורך הדין, הוסכם כי הרוכש יפקיד מראש את עלות היטל ההשבחה - כ-1.6 מיליון שקל; חישוב ההיטל נעשה כבר על פי הרפורמה, כלומר בניכוי הנחה בשיעור 20%, כפי שקובע החוק. אלא שבמשרדי מיסוי המקרקעין של נציבות מס הכנסה מסרבים בינתיים להעניק את ההנחה, בטענה שעדיין לא החלו ליישם את הרפורמה.
המוכר, אם כן, יצטרך להמציא עוד 400 אלף שקל כדי לאשר את העסקה, סכום שיוחזר לו בעתיד, כאשר במשרדי מיסוי המקרקעין יחליטו כי הגיעה העת ליישם את החוק החדש; אלא שבינתיים מסרבים המוכר והרוכש להוסיף את הסכום - והעסקה מתעכבת.
ההערכה בשוק היא כי עוד כמה עשרות עסקות מתעכבות פשוט מכיוון שפקידים בלשכות המס לא מוכנים לגבות תשלומי מס מוזלים בהתאם לחוק החדש, ודורשים מרוכשים ומוכרים פוטנציאליים לשלם מסים בשיעור גבוה מהשיעורים הקבועים בחוק הרפורמה.
לדברי ראש אגף מיסוי מקרקעין במס הכנסה, אהרון אליהו, הנציבות הנחתה את הפקידים ליישם את החוק כלשונו, ולהעניק לרוכשים ומוכרים את ההנחות הקבועות בו; אלא שוועד העובדים בנציבות הנחה את הפקידים אחרת - הוא ביקש מהם שלא ליישם את הוראות החוק החדש בשל סכסוך עבודה. כמה מהפקידים, ממשיך אליהו, דווקא מיישמים את הרפורמה, אבל אחרים דבקים בהוראת הוועד, כך שרוכשים ומוכרים המבקשים לבצע עסקות התאם לחוק הרפורמה שאושר בכנסת, תלויים בעצם ברצון טוב של פקיד זה או אחר בלשכות המס.
אבל גם אליהו סבור כי לא הפקידים בלשכות המס הם אלה המונעים מהרפורמה להביא למהפכה המיוחלת בענף, וכי גם אילו היו יחסי העבודה בנציבות תקינים, לא היו תורים של רוכשים ומוכרים משתרכים מחוץ ללשכות המס, כדי לאשר עסקות נדל"ן.
עורכי דין המתמחים בענף, כמו גם רואי חשבון ושמאים, גורסים כי לא מורגש כל שינוי בפעילות בשוק מאז אישור הרפורמה, וכי מספר העסקות המובאות אליהם ממשיך להיות מצומצם, בשל המיתון.
הנתונים על מספר העסקות שבוצעו במשק בשבעת החודשים הראשונים של 2002 ועל ההכנסות שהן הניבו למדינה חד-משמעיים פחות מעורכי הדין; הנתונים מעידים כי מתחילת השנה (ההנחות מתוקף הרפורמה חלות רטרואקטיווית גם על עסקות שבוצעו לפני אישורה בכנסת, מאז פרסום המלצות הוועדה בנובמבר 2001) נרשמה עלייה של 10.5% במספר עסקות הנדל"ן (מכירה ורכישה של קרקע ודירות) שבוצעו במשק - מאז ינואר 2002 בוצעו 69.4 אלף עסקות, כלומר 119 אלף עסקות בחישוב שנתי, לעומת 62.8 אלף בשבעת החודשים הראשונים של 2001, כלומר 107.6 אלף בחישוב שנתי.
הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין הגיעו בשבעת החודשים הראשונים של השנה ל-1.82 מיליארד שקל, סכום דומה לסכום שנגבה בתקופה המקבילה ב-2001 (עלייה נומינלית קלה של 1.4%); בפועל, בחישוב שיעור האינפלציה מתחילת השנה, הכנסות המדינה ממסי מקרקעין הצטמצמו מעט ריאלית.
הירידה הקלה בהכנסות, למרות הגידול במספר העסקות, מוסברת בהנחות המס המוענקות מתוקף הרפורמה; על כל עסקה מבוצעת, אמורה ההכנסה למדינה להצטמצם. במקרה של מס שבח - המספק כשליש מסך ההכנסות ממסי מקרקעין - מדובר בהנחה של 20%. במקרה של מס רכישה - המספק קרוב לשני שלישים מההכנסות - מדובר בהנחה צנועה יותר, בשיעור של 10% על מדרגת המס העליונה (כלומר על החלק ממחיר הדירה או הקרקע שמעל 700 אלף שקל).
בכל מקרה, נתוני ההכנסות טובים בהשוואה לתחזיות ועדת רבינוביץ, לפיהן יפחתו הכנסות המדינה ב-300 מיליון שקל בעקבות הטבות המס ברפורמה; הוועדה, אגב, לא קבעה באופן רשמי תחזית לגידול במספר העסקות שתביא עמה הרפורמה, אבל כמה מחבריה העריכו כי שיעור הגידול יהיה כזה שהכנסות המדינה ממסי מקרקעין לא ייפגעו.
במשרד של רבינוביץ אין תור
את הגידול הקל במספר עסקות הנדל"ן במשק מאז תחילת השנה אפשר לייחס להשפעת הרפורמה, אבל מומחים בענף נוטים דווקא לייחס אותו לגורמים אחרים, למשל לכך שביצוען של עסקות רבות ב-2001 התעכב, בשל הציפיה לאישור הרפורמה. לכן, מספר העסקות ב-2001 היה נמוך, והגידול הקל ב-2002 מיוחס לעסקות שנרקמו כבר בשנה שעברה. גם למחירי המגרשים והדירות יש, להערכת מומחים, השפעה גדולה על הגידול בעסקות, כמו גם על הירידה בהכנסות ממיסוי; והמחירים האלה המשיכו לרדת ב-2002.
גם לאליהו קשה לייחס את הגידול המסוים במספר העסקות לחוק החדש; לדבריו, על השוק משפיעים משתנים רבים, והרפורמה היא בסך הכל אחד מהם. קשה לומר, הוסיף אליהו, שלרפורמה היתה השפעה גדולה על השוק מזו שיש לשער הדולר, לשיעור הריבית על המשכנתאות או למצב הפוליטי.
גם אבי הרפורמה, יאיר רבינוביץ, הודה בשבוע שעבר כי קשה מאוד להגדיר