יד ראשונה, מהיי-טק

חברת ההיי-טק איירסלייד ששכרה בשעתו קומה שלמה בשטח 2,000 מ"ר באזור התעשייה של הרצליה פיתוח, מחפשת כיום שוכר משנה. המקרה של איירסלייד מעט יוצא דופן, מכיוון שמדובר בבניין חדש שמקים אורי דורי, שאכלוסו צפוי בעוד כחודש. אם החברה לא תמצא שוכר משנה במהירות, היא תיאלץ לשלם 34 אלף דולר בחודש לפי 17 דולר למ"ר בחודש.



על אף שמדובר במקרה מעט קיצוני, עקב המיתון, התופעה של חברות ששכרו שטחים גדולים באזורי תעשייה, ושכעת מבקשות להשכיר חלק משטחים אלה לשוכרי משנה שכיחה מאוד. חברות המחפשות שוכרי משנה דורשות לרוב דמי שכירות הנמוכים ב-30% ויותר ממחיר החוזה המקורי, שלפיו שכרו את השטח. מגמה זו נפוצה גם בבנייני משרדים. הדבר מביא לכך שדיירים המאכלסים את הנכס, מצליחים להפחית את דמי השכירות בחוזים קיימים.



דוגמאות בולטות לשכיריות משנה: חברת שיר טכנולוגיות ששכרה כ-4,500 מ"ר בפרויקט עזריאלי, מציעה 2,000 מ"ר מתוכם בשכירות משנה. החברה שילמה 22.5 דולר למ"ר בחודש, ומציעה את השטח בכ13 דולר למ"ר בחודש; חברת נורטל, ששכרה 16 אלף מ"ר באיירפורט סיטי, מציעה 10,000 מ"ר להשכרה בשכירות משנה לפי כ8 דולרים למ"ר בחודש. מחיר השכירות בחוזה המקורי הוא 14 דולר למ"ר בחודש; חברת נקס ניין ששכרה 1,500 מ"ר ברמת החייל בתל אביב לפי 19 דולר למ"ר בחודש, מציעה 600 מ"ר בשכירות משנה לפי 11 דולר למ"ר בחודש.



מנהל המחלקה העסקית המשותפת באנגלו סכסון הרצליה פיתוח-תל אביב, סנפיר ארז, אמר כי אזור התעשייה של הרצליה פיתוח נחשב אחד הגדולים בישראל, עם יותר מ-500 אלף מ"ר שטחי משרד, המושכרים ברובם לחברות היי-טק. לדבריו, מצב זה גורם לכך שאזור זה מושפע מאוד משינויים המתרחשים בתחום ההיי-טק.



ארז: "בשנתיים האחרונות ירדו מחירי השכירויות בבניינים החדשים משיא של 22-19 דולר למ"ר בחודש, לשפל של 15-14 דולר למ"ר בחודש. בנוסף היזמים שיפרו את תנאי החוזים, והם מסתפקים בתקופות שכירות קצרות יותר ומשפרים את המפרט הטכני. ב98-'95', לפני שרמות הביקושים עלו, נרשמה יציבות מחירים ברמה של 17-16 דולר למ"ר בחודש. כיום היזמים מצפים לחזור לרמות מחירים אלה, ולכן הם מבכרים חתימה על חוזים לטווח בינוני, ונמנעים מקביעת מחיר נמוך למשך שנים ארוכות".



השטחים נמסרים כשהם מרוהטים



לדברי ארז, ההיצע הגדול של בניינים חדשים בהרצליה פיתוח הביא לשוק מפותח של שכירויות משנה: "שוק זה מתאפיין ברמת גימור מלאה וגבוהה מהמקובל. באחרונה אף מקובל למסור את השטחים כשהם מרוהטים וכוללים גם מערכת תקשורת מלאה. כמו כן, השטחים בשכירות משנה לרוב פנויים לכניסה מיידית, והחוזים מאופיינים בתקופות קצרות ובינוניות.



"ב-2000 חברות רבות שכרו מיזמים שטחים הגדולים בכ-%50-30% מהצרכים המיידיים שלהן, כדי לאפשר לעצמן להתרחב כאשר ייווצר בכך הצורך. הן השכירו את השטחים ששכרו במחירים שהיו גבוהים בכ-3 דולרים למ"ר מאלה שהן שילמו בעצמן לפי החוזה המקורי. ואולם מאז התהפכו היוצרות, וחברות שנותרו עם שטחים עודפים נאלצות לסבסד את השטח בכ-7 דולרים למ"ר במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב לספוג את מלוא עלות השטח העודף עד שיימצא לו שוכר חלופי.



"דוגמה לכך היא השכרות משנה שנעשו במשרדי חברת בנקו בבית אמפא שברחוב ספיר. לפני כשלוש שנים שכרה בנקו שטח לפי 17 דולר למ"ר בחודש; בספטמבר 2000 השכירה אנגלו סכסון 260 מ"ר מהשטח ב-28.5 דולר למ"ר בחודש, לששה חודשים עם אופציה להארכה. באפריל 2001 שכרה חברת דיון את השטח ב-22 דולר למ"ר בחודש, ובמאי 2002 השטח הושכר פעם נוספת, לטווח קצר, ב-11 דולר למ"ר בחודש".



הצמצומים של החברות יוצרים בעיה קשה ליזמים הנמצאים בעיצומה של בנייה. מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, עמוס גלזר, אומר כי בבניינים חדשים רבים באזור התעשייה של הרצליה פיתוח עדיין מתנהל משא ומתן בנוגע להשכרת שטחים.



כך למשל, מתוך כ-4,500 מ"ר למשרדים בבית גראף, הושכר באחרונה שטח של 450 מ"ר ב-15 דולר למ"ר בחודש. גם חלק ניכר מתוך כ-1,300 מ"ר למסחר הקיימים בבניין, כבר הושכרו. גם לגבי בית הנפלד שבאזור התעשייה של הרצליה פיתוח, שבו 10,000 מ"ר, נחתמו עסקות בודדות. הבניין יאוכלס בעוד כשלושה חודשים.

מנהל סניף תל אביב והמרכז של רשף נכסים, יוסי משיח, אומר כי היקף השטחים הפנויים כיום באזורי התעשייה השונים גבוה מהממוצע, אלא שהבעיה אינה היקף השטחים אלא היעדר עניין בקרב הלקוחות בכניסה לאותם שטחים, תופעה שגוררת צניחת מחירים. משיח: "היקף השטחים הפנויים אמנם גדול, אלא שמחסור בביקוש מצד הדיירים מביא לקיפאון כמעט מוחלט בשוק, ולירידת מחירים חדה יותר ממה שהכרנו בעבר.



"כיום נרשמות ירידות מחירים בכל האזורים ואין חוקים בקביעת המחיר. הדבר תלוי בעיקר בלחץ שבו נתון המשכיר. בחוזים העומדים בפני חידוש בחצי השנה הקרובה, ניכר לחץ מצד הדיירים לפי החוזים הקיימים, להפחית את דמי השכירות, ובעלי שטחים רבים נעתרים לדרישות אלה. כך לדוגמה בשל מצב השוק, הופחתו דמי השכירות לדיירים שנותרו בנכס בקרית מטלון שבפתח תקוה, מ-12 ל-9 דולרים למ"ר בחודש.



על אף שכיום הצעות טובות בשוק שכירויות המשנה הן שכיחות, היזמים מתקשים להפחית את המחירים בבניינים החדשים שהקימו עד לרמת מחירים שתהיה אטרקטיווית עבור השוכרים, ותוכל להוות חלופה סבירה לשוק שכירויות המשנה. מסיבה זו העסקות בבניינים החדשים נעשות לאט יותר. כמו כן היזמים מעדיפים להמתין עם התחלות בנייה של פרויקטים חדשים למשרדים, בשל ריבוי השטחים בשוק המוצעים במחירים נוחים, מול מיעוט הביקוש להשכרה.