למה כדאי לקנות דירה דווקא עכשיו

מתוך המלחמה העיקשת במשקיעי הנדל"ן והשאיפה לייצר שוק נדל"ן חדש, דיור בר השגה וידידותי לזוגות צעירים, מיטיב עם אלו שנושאים בנטל, יצרה הממשלה הזדמנות פז בדיוק לקהל שיש לו מזומן ומחפש אלטרנטיבות השקעה. אנו חוזים היום בהצטרפות של כוחות חזקים שכל אחד מהם בפני עצמו מגיע לעתים רחוקות, מופיעים כולם יחד על במה אחת.

בראש ובראשונה נמצאת הריבית. ישנה נטייה להמעיט בחשיבות הריבית במשק, זהו גורם שאינו נמצא בשליטתנו, קצב שינויו איטי ולרוב לא תוקדם או תאוחר רכישת דירה בכמה שנים בציפייה לשינויים בריבית. כדי להמחיש את עוצמת כוח הריבית והשפעתה על המשכנתא נביא דוגמא: על משכנתא בסך מיליון שקלים לשלושים שנים, שנלקחת כולה בריבית קבועה (על מנת ליהנות משער הריבית הנמוך היום לאורך כל תקופת המשכנתא) של 4% סביר לתנאים היום, יהיה התשלום החודשי בסך של כ-4,770 שקלים, ומתוך התשלומים הראשונים כ-3,330 שקלים ריבית. אחרי יותר מ-12 שנים של משכנתא תגיעו למצב בו חצי מהתשלום מכסה את קרן המשכנתא וחציו השני את הריבית בלבד. אילו תעלה הריבית ל-7% יהיה התשלום החודשי 6,650 שקלים לחודש כאשר חלק הריבית בתשלומים הראשונים יהיה גבוה מ-5,800 שקלים, ובמשך למעלה מ-20 שנים יותר מחצי מתשלום המשכנתא שלכם ילך לרווחי הבנק. כלומר, בתנאי הדוגמא גם עליה של אחוז בודד בריבית תגרום לנו לשלם מאות שקלים יותר כל חודש, הרוב המכריע יהיה רווח הבנק והחלק הקטן יסולק מקרן המשכנתא.

בסקירה היסטורית אנו רואים שרמות ריבית בשיעורים של היום נצפו בפעם האחרונה בשנת 2008 עם החששות למשבר אשראי עולמי. מי שרכש דירה באותה תקופה הרוויח. מתי שוב לפני זה? גם אם נסתכל שלושים שנה אחורנית לא נמצא תקופה בה הריבית הייתה ברמתה היום.

לציפייה לעתיד יש חשיבות מכרעת בקביעת המחיר היום. נושא הדיור לא יורד מהכותרות ותכנית אחר תכנית משוגרות לדיוני הכנסת לערוצי החדשות ולמדיה החברתית. כל אלו יוצרים ציפייה כי המחירים ירדו. ציפייה לירידת מחירים עתידית גורמת למחירים לרדת היום. פחות עסקאות מתבצעות, מוכרים, פרטיים וקבלנים, הזקוקים לכסף מורידים מחיר וכבר בימים אלו מרגישים את אפקט הפלצבו של תכניות הממשלה. הדיון הציבורי רחב ושיווק התכניות הממשלתיות מיוחצן היטב שלראשונה מזה שנים הציפייה לירידת המחיר אמיתית. עיון בתכניות עבר מראה כי נושא הדיור תמיד היה על סדר היום, תמיד היו תכניות קסם שהתיימרו לפתור את בעיות מחירי הדיור, ואלו מצדם המשיכו לעלות לאורך זמן. לכן למי שיש הון עצמי בסיסי סביר שקיימת הזדמנות קניה.

זה אולי הכוח החלש מבין השלושה אך גם הוא משפיע בדרכו על מחירי הדיור. חלק ניכר מתשומות הבנייה מיובא לישראל. מהשיש האיטלקי, הריצוף והברזים ועד חומרי גלם בסיסיים יותר. שקל חזק משמעותו שבשקלים עלינו לשלם פחות עבור המוצר. ריהוט, מוצרי גמר ואפילו חומרי בניה המיוצרים בחו"ל מגיעים לארץ תמורת פחות שקלים ושמצטרפים לחסכון במחיר הדירה.

צירופם של שלושת הכוחות הללו בדיוק כיום באותה נקודה על ציר הזמן הוא אירוע שסביר שלא נחזה בו שוב בקרוב. כך שמכל הכוונות הטובות להנגיש את הדיור, דווקא מי שיש לו את ההון העצמי לרכוש דירה בתקופה זו כנראה יעשה עיסקה מוצלחת.

שחף מזין, כלכלן, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה (מל"א)