"בתחום הבנייה אנשים רואים בחוק המלצה"

"אנשים שואלים אותי אם הייתה בסיפור קריסת המרפסות בחדרה רשלנות, ואיך לא עולים על כשל כזה? איפה הפיקוח? אני נזהר מאוד בדבריי כי הנושא בבדיקה, אבל אני חייב לומר, שכששמים חמישה ברזלים במרפסת במקום שישה ברזלים - זו אולי רשלנות, אבל כששמים שניים במקום 11 והמרפסת מוחזקת על-ידי שני ברזלים בלבד, כאשר המפרט הטכני מדבר על 11 ברזלים שיחזיקו את כל המשא, זה כבר לא רשלנות, יש כאן בעיה הרבה יותר עמוקה שטעונה בדיקה ברמה הפלילית".

עו"ד רן עמיאל, עו"ד חיפאי המתמחה בתחום המקרקעין והתכנון והבנייה, ומייצג בימים אלה זוג צעיר עם שלושה ילדים, שאל גינתם קרסה אחת המרפסות בחדרה, לא מתייחס בסלחנות לפרשה. בסוף דצמבר 2013 קרסו מרפסות בבניין מגורים בפרויקט "גינדי פארק חדרה", המוקם ברחוב פרת. לאחר הקריסה, הוכרז הבניין, וכן גם בניין סמוך שבנו אותה חברה ואותו קבלן-ביצוע, כ"בניינים מסוכנים" - והכניסה אליהם נאסרה.

"אל הגינה של לקוחותיי, זוג צעיר שסוף סוף הצליח לרכוש דירה, צנחה מרפסת. למרבה המזל, גינדי איחרו במסירה, אז הם לא נכנסו לבית. הבניין שלהם עוד לא אוכלס, להבדיל מהבניין השני שהמרפסות בו קרסו. מעבר למקרה הפרטי המצער - שבו זוג צעיר עם שלושה ילדים חי כבר כמה חודשים טובים בחדר בבית של אחד ההורים - יש המון שאלות שעולות מהדבר הזה בנוגע לרמת הפיקוח על הבנייה, ואני מקווה שהמערכות יעשו את הבדיקות הנדרשות", אומר עמיאל. "הבעיה היא שגם לוועדה המקומית בעיריית חדרה היה איזשהו תפקיד בכל הסיפור הזה, ולכן חשוב שבקרה על כל הפרשה תיעשה על-ידי גורם ניטרלי, כמו הפרקליטות, למשל".

בימים בהם זוגות צעירים נאבקים מדי יום, וחוסכים שקל לשקל על-מנת להגיע לדירה הנכספת, הפרשה הזאת צורמת לעמיאל עוד יותר. "זה סיפור מאוד עצוב. אני כל הזמן מדבר על זוגות צעירים שאין להם מספיק דירות בשוק ואין להם מימון, וכשכבר מגיעים למצב שבו הצליחו לרכוש דירה, תראו במה הם נתקלים. כל הדירות בבניין בחדרה נרכשו על-ידי זוגות צעירים. זה האפיון הסוציו-אקונומי של הדיירים שם, ובסופו של דבר מ-30 בספטמבר ועד היום הם לא קיבלו את הדירה וגם לא ברור מתי הבעיה תיפתר.

"הבעיה היא לא רק בעיה של איכות המבנה, היכולת שלהם להיות בטוחים ששום דבר לא יצנח על ראשם, גם אם הם כבר נמצאים בתוך המבנה; הם עמוק בתוך הפרה יסודית של איחור במסירה, ולכן פנינו במקרה הזה לביטול רכישת הדירה ולקבלת פיצוי".

- חלק מרוכשי הדירות הגיעו להסדר, לפיו חברת גינדי השקעות תשלם לכל אחד רבע מיליון שקל. הפיצוי הכולל לדיירים יהיה כ-7 מיליון שקל.

"איני מכיר את פרטי העסקה ואת שיקוליהם. לקוחותיי הודיעו על ביטול העסקה ודרשו את השבת הכספים ששילמו, בתוספת פיצוי הולם עבור נזקיהם המצטברים. משרד עוה"ד נשיץ-ברנדס מייצג את מרבית הדיירים, ואני ועורכי דין אחרים מייצגים דיירים נוספים. אנחנו בעיצומו של המו"מ עם גינדי ועו"ד האוזר על תנאי ההיפרדות. איננו רואים כל פתרון אפשרי אחר. לקוחותיי לא מתגוררים בדירה חלופית שהעמידה גינדי, אלא בבית הוריי הלקוחה בנתניה. הדבר היחידי שגינדי נותנת ללקוחותיי, לפי חובתה בחוק, הוא תשלום חודשי של 7,500 שקל לחודש, השתתפות בשכר דירה, אלא שמחצית מהסכום הולך למשכנתא שהם עדיין חייבים לשלם, והיתרה לא מספיקה לשום דבר".

עמיאל, מייסד ובעלים של משרד עורכי דין חיפאי בינוני (במונחים חיפאיים, אך קטן מאוד במונחים תל אביביים), המתמחה בתחום המקרקעין, מייצג בין היתר את חברת כביש חוצה ישראל, רשות מקרקעי ישראל, היחידה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים, הוועדה מחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, משרד המשפטים (היחידה למיקור חוץ), המשרד להגנת הסביבה, חברות בתחום התשתיות וההנדסה האזרחית וכן לקוחות פרטיים.

את דרכו המשפטית החל כעוזר ראשי לפרקליט מחוז חיפה, עד שפרש בסוף שנת 2000 לטובת הקמת המשרד. ואולם, למרות שעזב את השירות הציבורי, השירות הציבורי לא עזב אותו, ולאורך השנים הוא משמש כתובע מדינתי בהליכים פליליים על חוק התכנון והבנייה, וכן בתחום העבירות על חוקי הגנת הסביבה.

בין התיקים בהם טיפל בשנים האחרונות היו סגירת גני אירועים ועסקים הפועלים מתוך מבנים ללא היתר בנייה או תוך שימוש הסותר תוכנית תקפה, בהם הפסקת פעילותו של גן אירועים "יער הפקאן" בחדרה, שהוקם על קרקע חקלאית; טיפול בקבלת צו הפסקה שיפוטי נגד חברת הפקות של ערוץ 2, שצילמה את תוכנית הריאליטי "מפרץ האהבה", תוך שימוש באתר שהוקם ללא היתר בחוף מכמורת; וייצוג בתיק פלילי נגד חקלאי מכפר ביאליק (מנחם נחמיאס) שנשלח לאחרונה ל-9 חודשי מאסר בפועל, בגין שימושים חורגים בקרקע חקלאית, השכרתם לעסקים שונים והפרת צווים שיפוטיים.

הבעיה של השימוש החורג בקרקע חקלאית מהווה "מכת מדינה" לדעת עמיאל. "יש פה מאבק מתמיד כבר עשרות שנים בין הממסד החקלאי לבין מדינת ישראל. יש לי המון כבוד להתיישבות העובדת ולחלק שלה בהיסטוריה ובפיתוח של הארץ. הבעיה העיקרית מתחילה כאשר החקלאי מפסיק להיות חקלאי. הקרקע כשלעצמה היא קרקע שמושכרת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל בחוזה משבצת לאגודות, לחקלאים, שמשלמים על נחלה 700-800 לשנה. נחלה יכולה להיות בין 15 או 20 דונם ל-40 דונם ויותר. זו קרקע שהיא קרקע מדינה, והיא הוקצתה במחיר אפסי וסמלי במטרה לאפשר לחקלאי לגור ליד הקרקע שאותה הוא מעבד וחי ממנה.

"עם השנים נפלו ענפי חקלאות או שחקלאים מאסו בחקלאות, וזה ייצר לאט לאט איזו הכרה אצל חלק מהחקלאים, שהם יושבים על מטמון, כי בעצם למה לעסוק בחקלאות, כשאפשר לקחת את הקרקע עצמה ולספסר בה. למה המדינה צריכה להמשיך לאפשר לחקלאי, תמורת 700-800 שקל, כל-כך הרבה קרקע יקרת ערך, במקרים רבים במרכז הארץ, לצורך הפקת רווחי עתק, שכולם נובעים מעבירות פליליות בתחום של התכנון והבנייה, ועבירות על חוק ההתיישבות החקלאית. אין בזה שום הגיון".

- ובכל זאת, נראה שהייתה לאורך השנים עצימת עיניים או כשל רב שנים של המערכת בטיפול בחקלאים, כי רואים מתחמים מסחריים רבים שממשיכים לפעול על קרקע חקלאית, גם לאחר שהחלו הליכים נגדם.

"הכול מתחיל ונגמר בתקציבים. אין למדינה מספיק תקציבים. אם לא מתקצבים את הגוף המפקח והאוכף במפקחים מיומנים ועוד, אז החקלאים שמבצעים עבירות תכנון ובנייה זוכים מן ההפקר, ולא רק החקלאים. יש גם אזורים שבהם לא נאכפים חוקי התכנון והבנייה, כמו במגזרי המיעוטים".

- הישראלים מצפצפים על החוק?

"אני בתפיסה שלי, לא הייתי מעז לשים אפילו פרגולה קטנה ללא היתר. אבל יש אנשים שמבחינתם החוק הוא המלצה. את רואה אנשים שהם יוצאי יחידות קרביות, אנשי עסקים, אנשים הגונים, אנשי משפחה, שבתחום של תכנון ובנייה, בתחום של עבירות בנייה, הם פשוט רואים בחוק כהמלצה בלבד. אנשים 'נורמטיביים' לא מהססים לבצע עבירות פליליות בתחום התכנון והבנייה ולא חוששים מהכתם הפלילי. כיום במישור הזה, אין הבדל בין עבריין הבנייה לבין כל פושע - המאזן היחידי שהוא מבצע איננו מוסרי וערכי, אלא כמה מכניסה לו הפעילות הלא חוקית עד שייאלץ לסגור אותה, בהשוואה לקנסות המצטברים שיקבל במסגרת כל גזר דין שייפסק נגדו".

הבעיה לדברי עמיאל, עמוקה ושורשית: יש תת אכיפה וחוסר תקציבים בתחום, המובילים ל"מערב פרוע" של בנייה לא חוקית בישראל, תוך התעלמות מהחוק. "בעליו של גן אירועים הפועל על קרקע חקלאית, יודע היטב כי ימיו ספורים. אבל כל יום שווה עשרות אלפי שקלים, ולכן לעורכי הדין מטעמו תפקיד אחד בלבד - למשוך את ההליכים המשפטיים ככל הניתן. עוד בקשת אורכה, עוד דחייה של דיון, אינספור טענות מקדמיות, הגשת תוכניות לשינוי ייעוד חסרות סיכוי, בקשות לשימוש חורג, בקשות אורכה לביצוע הצווים, וגם כאשר ביהמ"ש עומד בפרץ ודוחה את טענותיו, מוגש ערעור ואז שוב בקשה עם 'נסיבות חדשות', ושוב דיון, ושוב אורכה וכן הלאה וכן הלאה".

לדברי עמיאל, מדינת ישראל פשוט לא עומדת בעומס. "צווי ההריסה הניתנים הינם כאן וכאפס לעומת כמות עבירות הבניה והתחלות הבנייה, המבוצעות לא אחת תוך פגיעה אנושה בערכי טבע מוגנים. עם כל הכבוד לכל ציבור התובעים ואנשי הפיקוח החרוצים בוועדות השונות, אין למדינה שום דרך יעילה להתמודד עם כמות עבירות הבנייה המבוצעת עם המשאבים הדלים שהיא מקצה בעניין זה.

"מדברים גבוהה-גבוהה על כך שעבירות בנייה הן 'מכת מדינה' ועל 'אובדן ריבונות' באזורים מסוימים, שאליהם לא מעז להיכנס, לעתים, שום מפקח או שוטר - אך לא מקצים את המשאבים הכספיים הנדרשים ליצירת מערך אכיפה יעיל ומרתיע, שיוכל להתמודד מול גלי הבנייה הלא-חוקית. בסופו של דבר החידלון בתחום הזה יתפוצץ לכולנו בפנים".

עמיאל מציין כי גם לביהמ"ש יש תפקיד בכך שחוקי התכנון והבנייה לא נאכפים. לדבריו, "אני קצת מכליל, אבל משפטים מתנהלים זמן רב מדי. לעתים שנים. העומס הקיים ממילא על השופטים אינו מאפשר שמיעה מהירה של הליכים אלו. בנוסף, בתי המשפט, ובמיוחד בתי המשפט לעניינים מקומיים, לא תמיד מפנימים לצערי את פסיקות העליון ודרישתו לעונשים מכבידים ולמניעת ארכות לביצוע צווי הריסה או צווי איסור שימוש שיפוטיים.

"המראה מבלבל. עומד מולם אדם נורמטיבי, לעתים קצין לשעבר בשייטת או בסיירת מטכ"ל, איש עסקים או איש חינוך, ויש שופטים שלעתים מעדיפים להאמין להבעת החרטה שלהם, על-פני ענישה אפקטיבית ומרתיעה. הרבה פעמים בתי המשפט מדברים גבוהה- גבוהה על הנושא הזה של ערכים ואכיפה וחומרת העבירות של שימושים חורגים ובנייה לא חוקית, אבל הענישה לא משקפת את הדיבורים הללו. והמסר הוא מסר קשה שהכול מותר או לפחות משתלם".

עמיאל מוסיף: "כיום, במרבית גזרי הדין מאפשר ביהמ"ש גם למדינה לבצע את ההריסה ללא הגבלת זמן. לעתים מדובר בפרויקט יקר - שוטרי מג"ב, משטרה כחולה, דחפורים ופקחים, מגויסים בעלות ניכרת. לא אחת קרה שערב ביצוע ההריסה מתקבל צו עיכוב של שופט תורן, כשמוגשת בקשה דחופה לדחיית ביצוע. ברור לחלוטין שצו זמני שכזה, גם אם ל-24 שעות - עד לקיום דיון במעמד הצדדים - למעשה מסכל את ההריסה כולה לעוד מספר חודשים".

עמיאל מסיים בנימה חיובית: "רק בשנים האחרונות התחילה המדינה להילחם בתופעה, הן באמצעות התקנת תקנות שמנעו הגשת בקשות אורכה של 'הרגע האחרון' למניעת צווי הריסה, והן באמצעות הגשת תביעות להשבת הכספים שהושקעו בביצוע הריסות במקום נאשמים. לאט-לאט רואים שיש לכך אפקט חיובי, וכבר קרו מקרים של הריסה עצמית, אבל מדובר ב'טיפה בים'".

כשעורכי דין חיפאיים רוצים להעמיד קולגה שלהם במקומו, כאשר הוא מתנהג בצורה לא חברית, הם אומרים לו "תפסיק להתנהג כמו עו"ד תל אביבי". התפיסה של רבים מהם היא שהתנהגות לא קולגיאלית, לוחמנית ולא מכבדת שמורה לעורכי הדין מהמרכז. ואולם, לדברי עמיאל, הבעיה של עורכי הדין והידרדרות רמת המקצוע היא "בעיה ארצית".

"הבוטות, חוסר הכבוד ההדדי, חוסר הפרגון, אלה דברים נפוצים בכל הארץ. יש מצבים שבהם אתה מופיע בבית המשפט ואתה שומע עו"ד טוען, ואתה אומר שלו הלקוח שלו היה כרגע באולם ושומע את רמת הטיעון שלו, שלא מכבדת אף אחד, הוא היה מפטר אותו. זה קורה גם בצפון. יש עורכי דין שרואים את כללי האתיקה כהמלצה בלבד. זו לא בעיה שמתרכזת במחוז המרכז. זו בעיה ארצית", הוא אומר.

לדבריו, "העבודה של עורכי הדין היא עבודה קשה מאוד, והמאבקים הם לפעמים מאבקי הישרדות, של הרבה מאוד עורכי דין, כיוון שכמות עורכי הדין בארץ היא אדירה. יש היום כ-60 אלף עורכי דין. אולי לא כולם עוסקים במקצוע, אבל מדי שנים מוסמכים אלפי עורכי דין חדשים שנכנסים למעגל. את הצפיפות הזאת מרגישים גם בצפון, אבל לצד הצפיפות, יש בעיה קשה מאוד של רמה".

במסגרת תפקידיו כבורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין וכבוחן בעל-פה בבחינות הלשכה, נתקל עמיאל לעתים בתופעות שמאוד לא מכבדות את המקצוע, בלשון המעטה. "אני רואה לפעמים אנשים שמגיעים למעמד הבחינה בעל-פה, ומפחיד לשחרר אותם לשוק. ממש ככה. אלה אנשים שיכולים לעשות עסקת נדל"ן מסובכת יום אחרי קבלת רישיון עריכת דין, ולעשות נזק אדיר".

מנגד, מבקש עמיאל לנפץ את התפיסה "השגויה", לדבריו, לפיה עורכי הדין במרכז הארץ, ובתל אביב במיוחד, טובים יותר מעורכי הדין בפריפריה. "כמי שמופיע בכל בתי המשפט שבין ירושלים לקריית שמונה, אני יכול כמובן להעיד כי ככלל עורכי הדין בפריפריה לא נופלים ברמתם משום משרד עורכי דין תל אביבי. מטבע הדברים, אפיונו של המשרד בפריפריה שונה, כי מדובר במשרדים קטנים בדרך-כלל, המתבססים על התמחויות מוגדרות. במשרדנו שבעה עורכי דין והוא נחשב בינוני במונחים חיפאיים, וקטן מאד במונחים תל אביביים.

כיוון שההוצאות הקבועות במשרד חיפאי נמוכות בהרבה מאלו שבמשרד תל אביבי, משרדי עורכי דין בחיפה ובצפון יכולים להעניק שירות זמין ומקצועי בשכר טרחה שהינו נמוך יותר, לעתים משמעותית, מהמשרדים התל אביבים".

לדבריו, "לאט לאט מבינים זאת יותר ויותר עסקים וחברות הממוקמים במרכז, כאשר המרחק הפיזי כבר לא ממש משמש מכשול, ובמיוחד כאשר מדובר בחברות בעלות פעילות בפריסה ארצית. על עובדה זו עומדים גם משרדי עורכי הדין הגדולים במרכז, שברובם מקפידים לקיים שלוחה חיפאית, צפונית, הנותנת שירותים ללקוחותיהם בפריפריה".