מוכרי דירות יד שנייה לא מתפשרים במחיר

שר האוצר יאיר לפיד סומך כעת בעיקר על הפאניקה בשוק היד השנייה. ההחלטה להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה ולשווק אלפי קרקעות במחיר גג מופחת לדירה ("מחיר מטרה") אמורה לשכנע את מחוסרי הדיור לחפש בעיקר דירה חדשה, מה שאמור כמובן להלחיץ את מוכרי הדירות הישנות שעלולים להישאר ללא קונים, ולשכנע אותם להתפשר במחיר.

ואף על פי כן, מחירי הדירות המבוקשים בסוף מארס אינם מצביעים על פאניקה. עבר אמנם רק שבוע מאז התקבלו החלטות קבינט הדיור ועד סוף החודש (ושבועיים ויותר מאז פורסמו הצעדים המתגבשים בכלי התקשורת ויצרו הד ציבורי נרחב), אבל אפשר לומר בוודאות שאין גל של מממשים המבקשים למכור כמעט בכל מחיר, אפילו לא בהנחה קלה.

על פי מחירי הדירות בלוח הומלס, בדירות 3 ו-5 חדרים כמעט ולא נרשמו ירידות מחירים. בדירות 4 חדרים נרשמו ירידות ב-8 מתוך 15 אזורים, אולם על פי רוב הן היו ירידות קלות בלבד.

גם בשוק השכירות אין דרמות ובמרבית האזורים נרשמה החודש דווקא עלייה במחיר השכירות המבוקש. מלבד ההחלטה על הפטור ממע"מ ועל שיווק מכרזי "מחיר מטרה", שיציבו רף מחיר מופחת לדירה בעשרות מכרזים חדשים, קבינט הדיור גם החליט על ועדה שתגבש צעדים להסדרת שוק השכירות, בכלל זה פיקוח על מחירי השכירות, מה שכמובן עלול לפגוע בביקוש של משקיעים חדשים להצטרף לשוק ולעודד משקיעים קיימים לממש במהירות את דירתם (או לנסות לקבע במהירות שכר דירה גבוה יותר בדירתם).

מה שלא יהיה, קשה להאשים את הציבור שהוא ממשיך להיות מבולבל, ואולי אפילו מעריך שנראה בקרוב דווקא עליות מחירים. זו הייתה התחזית של נגידת בנק ישראל קרנית פלוג, שניסתה להניא את שרי הקבינט מלקבל את ההחלטה על הפטור ממע"מ (מע"מ בשיעור אפס). זה גם מה שאמר ל"גלובס" פרופ' צבי אקשטיין, שנחשב בעבר ליועצו הכלכלי של לפיד. אחרי שניסה לשכנע את לפיד לרדת מהעניין, אמר אקשטיין כי "בסופו של דבר מה שחשוב זה היצע וביקוש, ודאי בשוק הדירות. אם אתה מנתח את הצעדים שהתקבלו השבוע, לא נראה שהם ישפיעו משמעותית על גידול ההיצע. זה צעד שרק מייצר רעש, והחשש הוא שהמהלך הזה יכול אפילו להקטין את ההיצע".

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.