כאשר מדובר במחסור מצטבר וכרוני של כ-100 אלף דירות בישראל, הנתון הסטטיסטי המעניין ביותר הוא מספר התחלות הבנייה השנתי, שממנו אפשר להסיק כמה דירות יגיעו לשוק בעוד שנתיים-שלוש.
החל מ-2001 ועד שנת 2013 הממוצע השנתי של התחלות הבנייה בישראל עמד על פחות מ-36 אלף התחלות בנייה בשנה. למעשה, רק משנת 2010 נשבר מחסום ה-40 אלף התחלות בנייה לשנה. השיא היה ב-2011, עם 46,763 התחלות בנייה.
עם פער היסטורי כזה, קצב התחלות הבנייה לא יאפשר לסגור את הפער בזמן סביר. רק על ידי הגדלת התחלות הבנייה ל-55-60 אלף יח"ד לפחות בשנה, כנתון של קבע, אפשר יהיה להתמודד עם הפער ועם מחירי הדירות, במשוואה שבה צד הביקוש וצד ההיצע נפגשים בנקודה הגיונית.
מעבר ליעד
קשה, ואולי בלתי אפשרי, לערוך מתאם בין התחלות הבנייה לבין שיווקי הקרקע הממשלתית. הסיבה היא שקיימים הפרשי זמנים משמעותיים בין שיווק הקרקע, דהיינו זכייה במכרז, לבין הוצאת היתר הבנייה ותחילת עבודות חפירה.
הסיבוכים והעיכובים רבים מספור. מה שאפשר לומר הוא, שבמקרה הטוב ביותר - אם יש תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת, אם יש מספיק פועלים, אם התשתיות קיימות או לפחות ביצוען מתוזמן כראוי, אם אין הפתעה של גילוי עתיקות או צורך לפנות פולשים, אם היזם לא מבקש תוספת בנייה או הקלות בנייה ומתחיל מסע נדודים מהוועדה המקומית לוועדה המחוזית ובחזרה - אם מתקיימים כל התנאים האופטימליים האלה - עוברות לפחות שנתיים מזכייה במכרז ועד תחילת חפירה. לרוב זה לוקח הרבה יותר שנים.
על פי נתונים שהגיעו ל"גלובס", בשנת 2013 שיווקה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במכרזים קרקע ל-27,971 יח"ד. בנוסף, שיווקה רמ"י אשתקד 9,852 יח"ד ב"פטור ממכרז". מדובר בעיקר בשיווק צמודי קרקע, ועד לאחרונה הרוב המכריע של שיווקים אלה נעשה בהרחבות בקיבוצים ובמושבים והיתרה ביישובי הבדואים וביישובים קהילתיים.
רמ"י עקפה את היעד הרב שנתי לשיווק קרקעות במכרזים שקבעה הממשלה במסגרת ההחלטה על רפורמה והפיכת המינהל לרשות באוגוסט 2009. הממשלה הטילה אז על רמ"י לשווק בכל שנה "קרקע למגורים בהיקף שלא יפחת מ-35 אלף יח"ד בשנה, שמתוכם לפחות 25 אלף במכרזים פומביים".
כמובן שלא כל השיווקים מסתיימים בזכייה במכרז. חלק מהמכרזים שנכשלים משווקים שוב, בהפרשי זמן ניכרים משיווק לשיווק, לפעמים גם בשנה שלאחר מכן.
ביבי וליברמן
בשנת 2013 נרשם שיא במספר של "עסקאות מאושרות", דהיינו עסקאות בהן יש זוכה במכרז שקיבל שובר תשלום ושילם את המקדמה (על ידי חילוט הערבות). 20,229 עסקאות מאושרות שווקו בדרך של מכרזים ועוד 9,852 עסקאות מאושרות שהקרקע שלהן שווקה כאמור בפטור ממכרז. סה"כ נרשמו בשנה האחרונה 30,186 עסקאות מאושרות - פי 2 מאשר בשנה שלפניה.
השיפור בנתונים החל בימי כהונתו של ירון ביבי ז"ל כמנהל רמ"י, בתנאים קשים של המאבק על הרפורמה ותחילת יישומה, והשיפור נמשך גם בתקופתו של בנצי ליברמן כמנהל רמ"י, תוך כדי שינויים במתווה הרפורמה.
כעת, מה שנחוץ הוא החלטת ממשלה להצבת יעד שיווקים חדש, וגבוה הרבה יותר.