מדריך: ממה להיזהר כשמקדמים פינוי בינוי

משרד הבינוי והשיכון פרסם מדריך לבעלי דירות הפועלים לקדם פרויקט פינוי-בינוי הכולל דגשים לפעילות מול יזמים. מדובר בקובץ המופיע באתר הרשמי של המשרד שגובש בעקבות דיונים ארוכים במשרד במסגרת פורום "שולחן עגול" בו חברים נציגים מהתחום ואותו מרכזת עינת גנון שמנהלת את תחום ההתחדשות העירונית במשרד השיכון.

המסמך, המופיע תחת הכותרת "מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי", מתייחס למספר היבטים של פרויקט התחדשות עירונית מהשלב הראשון של התקשרות בעלי הדירות עם יזם או "קבלן חתימות" ועד נושאים כמו ביטחונות לפרויקט, בדק ביטוח ואחריות.

במסגרת המסמך נוקט משרד השיכון עמדה ברורה כנגד קבלני חתימות, "מאכרים", שמחתימים את בעלי הדירות על חוזים לביצוע פרויקט בשלב ההתחלתי של ההתארגנות, ללא הגבלת זמן. תופעה זו מובילה לא פעם למצב בו חוזה מקדמי כזה עליו חותמים בעלי הדירות ללא הבנה מעמיקה של משמעותו מונעת מהם בשלב מאוחר יותר לקדם את הפרויקט או להתנתק מאותו קבלן חתימות.

"לפני חתימה עם הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים", כך על-פי המדריך, "ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים, ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך". במסגרת המדריך מודגש כי: "יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין החתימה הראשונית".

המדריך מתייחס גם לסוגיית התמורה שעתידים לקבל בעל הדירות ומונה מספר דגשים שעל בעלי הדירות לתת עליהם את הדעת: "מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים, מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד".

עוד נקודה חשובה שעולה במסגרת קובץ הדגשים לבעלי הדירות עוסקת בדמי השכירות שישלם היזם לבעלי הדירות המתפנים עד לכניסתם לדירה החדשה. על פניו מדובר בנושא שאמור להיות ברור מאליו, אולם המסמך מדגיש כי על בעלי הדירות להיות ערים לתקופה בה ייקבע גובה דמי השכירות: "דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על-פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית".

במקרים שונים, הסכמי פינוי-בינוי נוקבים מראש בגובה דמי השכירות שיקבלו בעלי הדירות בתקופת הפינוי, ועד שהפרויקט מבשיל לביצוע עובר זמן רב במהלכו הסכום שנקבע כבר איננו רלוונטי. מסיבה זו מדובר בדגש חשוב לכל מי שמקדם נכון להיום פרויקט במתחם בו הוא מתגורר.