בנק ישראל: "היכולת לרכוש דירה פחתה משמעותית"

בנק ישראל מפרסם היום (א') מחקר חדש שלא יגלה לכם שום דבר חדש: היכולת של הישראלים לרכוש דירה פחתה באופן משמעותי בין השנים 2004-2012, בייחוד באזורי הביקוש.

במחקר שכותרתו "נשיגות הדיור (housing affordability): היחס בין מחירי הדירות ושכר הדירה להכנסות באזורי הארץ", הבנק מנתח את היחס בין שכר הדירה להכנסה של משק הבית ומצא כי קשה יותר לקנות דירה אולם מצבם של השוכרים היה טוב יותר, לפחות עד שנת 2009.

לפי בנק ישראל, היכולת לשכור דירה (נשיגות השכירות) לא פחתה ב-2012 בהשוואה ל-2004, וההרעה שחלה בנשיגות בשנים 2012-2008 קיזזה את השיפור שנרשם עד לשנת 2008. בבנק מסבירים כי "נשיגותה של השכירות עולה ככל שמצטמצם החלק שההוצאות על שכירות מהוות בהכנסה. בניתוח שערכנו השתמשנו בהכנסותיהם של כל הפרטים במשק הבית, מעבודה ושלא מעבודה (לרבות הכנסות מפנסיה ומתמיכות והעברות והכנסות פיננסיות). ניתוח זה עדיף על השוואת עלות הדיור לשכר למשרת שכיר. האחרון אמנם מתפרסם בתדירות חודשית, אך לנתון זה כמה חסרונות: הוא נתון ברוטו, ולא נטו; הוא משקף הכנסה מעבודה בלבד; והוא אינו מבטא את ההכנסה של משק הבית בכללותו, אף על פי שאת הדיור צורך משק הבית".

המחקר מראה כי במונחי ההוצאות על שכר דירה ביחס לשכר ברוטו למשרת שכיר, הנשיגות הורעה בין 2004 ל-2012, היות שהיחס עלה מ-0.32 ל-0.37 – כלומר ב-2004 נגסו ההוצאות על שכר דירה 32% מהשכר, וב-2012 הן נגסו 37% ממנו. לעומת זאת, שימוש בהכנסה ברוטו של משק הבית מראה תמונה הרבה יותר טובה, אף כי המגמות בה דומות: היחס עלה רק במעט, מ-0.19 בשנת 2004 ל-0.2 בשנת 2012.

תמונה זו מתחדדת כאשר בוחנים את המגמה על פי המדד הרלוונטי ביותר – ההכנסה נטו של משק הבית: היחס ב-2012 (0.24) אינו שונה מהיחס ב-2004. איור 1 (בתחתית הכתבה) מצביע על כך שנשיגות השכירות אמנם פחתה משנת 2009, אך הפחתה זו קיזזה את השיפור שחל לפני כן. הנתונים מראים כי היציבות בנשיגות לא נבעה מהגדלת הצפיפות, הואיל והצפיפות במשק הבית (מספר הנפשות בדירה) לא השתנתה במרוצת התקופה.

"יציבותה של נשיגות השכירות פירושה ששכר הדירה עלה במקביל להכנסה של משק הבית, ולכן חלקן של ההוצאות על שכר דירה בהכנסה לא השתנה ב-2012 יחסית ל-2004", מסבירים בבנק ישראל. "בחינת הגידול בהכנסות מראה שהוא נבע מהעלייה הכללית של השכר במשק, מהירידה במיסוי על הכנסות מעבודה, ומהגידול בשיעור ההשתתפות ובשעות העבודה של משקי הבית. עם זאת, אלו גדלו בעיקר בשנים 2004—2008 בשעה ששכר הדירה כמעט לא השתנה בתקופה זו, ולכן בתקופה זו חל שיפור בנשיגות. לעומת זאת, משנת 2009 עלה שכר הדירה במידה רבה בשעה שמשתני ההכנסה עלו לאט; לכן בתקופה זו חלה הרעה בנשיגות, והיא קיזזה את השיפור שנרשם לפני כן".

נשיגות הרכישה לעומת זאת אכן פחתה בתקופה זו: בין 2004 ל-2012 עלו מחירי הדירות במונחים של שנות ההכנסה הנחוצות לרכישת דירה, ובאזורים השונים נדרשת תוספת של 1-3 שנות הכנסה של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה; אזור חיפה יוצא דופן, היות שבו נשיגות הרכישה השתפרה.

לפי המחקר, היחס בין מחירי הדירות להכנסות עלה בכל האזורים, וכדי לרכוש דירה נדרשת תוספת של כ-3 שנות הכנסה באזור ירושלים ובאזור תל אביב, ותוספת של כשנה ביתר אזורי הארץ (איור 3). חיפה יוצאת דופן, משום שבה ירדה העלות של רכישת דירה ושל שכירת דירה ביחס להכנסה, והיא מגיעה ליחס הנמוך ביותר. זאת, על אף שחיפה אינה האזור הזול ביותר, ומשום שההכנסות של משקי הבית המתגוררים בה גבוהות ביחס למחירי הדירות והשכירות.

לעומת זאת, ירושלים מתאפיינת ביחס הגבוה ביותר בין עלות השכירות והרכישה להכנסה, אף על פי שהיא אינה האזור היקר ביותר. איורים 2 ו-3 מראים גם כי היחס בין שכר הדירה להכנסה באזור המרכז דומה ליחס שבאזורי הצפון והדרום, אך היחס בין מחירי הדירות להכנסה באזור זה גבוה מאשר בפריפריה.