הטריק שהרס את הדיור המפוקח בניו יורק

לפני כשנתיים, אחרי שהפך לקומיקאי האהוב והמוערך באמריקה, עבר לואי סי.קי לבניין שתואם את רף ההצלחה שרכש לו. "בחיים לא גרתי בבניין יפה", הוא פתח את אחת מעלילות הסטנד-אפ שלו, "אני לא רגיל לזה, כי זה יפה. עם חצר פנימית, פרחים ומזרקה, ופסלי שיש של ילדים משתינים". בהמשך, אחרי שטיפל בהיגיון הפדופילי של הפסלים האלה, המשיך לואי וסיפר איך בשבוע הראשון שלו בבניין הוא ירד לחצר הפנימית כשהוא לבוש בסמרטוטי יום א' בבוקר, "השעה הכי פחות ייצוגית שלי בשבוע", הוא הבהיר.

"אני יושב שם על ספסל אבן בחצר ומרגיש קצת לא שייך, עם הדורמן המפונפן ליד, ואז אני רואה שיש שם איזה גבר שמסתכל עליי מהצד השני של החצר". לואי מחקה את המבט הבעלבתי של האיש שלובש את מעמדו בגאון; מבט של מישהו שחדרו לו לטריטוריה. "היה ברור שהוא חושב שאני לא גר בבניין, ושפשוט נכנסתי לחצר מהרחוב. וראיתי שהוא שוקל אם לגשת אליי ולהתעמת איתי. ואני יושב שם וחושב, אמן שהוא יעשה את זה".

התפילה נענתה והאיש ניגש אליו. סוף-סוף הוא יוכל ליהנות מעימות שבו הוא צודק. "סליחה, אתה גר בבניין הזה?", שאל האיש. "לא", ענה לואי, מתענג על העמקת הדרמה. "אז מה אתה עושה פה?", חקר האיש. ולואי השיב, "אני רק צריך לנוח קצת, אני עובר תקופה קשה". האיש בתגובה הסביר לו שזה שטח פרטי. "אני לא באמת מאמין בזה", החזיר לו לואי, כשהוא יודע שאין כפתור דליק מזה. האיש ניסה עוד קצת איומים, ואז צעד בשאננות לדורמן ומשך אותו לחצר כדי שיטפל בפולש. הדורמן נתן מבט בלואי ואמר, "אבל האיש הזה גר כאן".

חיוך מסופק התפשט על פניו של לואי, שנמס מאושר. הוא, שבמשך שנים קרטע כלכלית, מכיר מקרוב את צביטת התסכול של מי שחי בניו יורק עם כל השפע המנצנץ שלה, אבל כל מה שיש לו לעשות זה להתבונן בזה מרחוק. כמו משה בהר נבו. ולכן עכשיו, כשהוא נכנס למועדון הסגור של העיר, הוא לא מתאפק מלדחוף מרפק בצלעות של חברי המועדון הוותיקים.
להזכיר להם את מה שהם אוהבים לשכוח. להזכיר להם את מה שראש העיר החדש של ניו יורק, ביל דה בלסיו, כינה בקמפיין שלו "בין שתי ערים". ולא, הוא לא התכוון ללונדון ולפריז, כמו בספר של דיקנס, אלא לניו יורק עילית ולניו יורק תחתית. שתי ערים נפרדות, יקומים מקבילים, המתקיימים על אותו קילומטרז' מבלי להיפגש. באותה שכונה, אפילו באותו הבלוק, ולפעמים באותו בניין עצמו. דלת מול דלת. בן המלך והעני.

שני דברים בשבועות האחרונים החזירו את נושא הפערים הכלכליים בניו יורק למרכז הבמה. כראש עיר שנבחר על פלטפורמת צמצום הפערים הכלכליים, והבטיח מפורשות להתמודד עם שאלת הדיור בר ההשגה, דה בלסיו מייצר ציפייה מתוחה, בעיקר בשוק הנדל"ן.

כולם מריחים את הרפורמה בפתח, כאשר השמועה היא שראש העיר מתכוון לשנות את החוק שהנהיג קודמו בתפקיד. בניגוד למייקל בלומברג, שהציע הטבות מס גדולות ליזמים שיקצו שיעור מסוים מיחידות הדיור בפרויקט שלהם לדיור בר השגה, דה בלסיו לא בונה על חדוות ההתנדבות של היזמים, ומתכוון לחייב אותם בחוק להפריש שיעור מסוים של דיור מוזל בכל פרויקט חדש; יוזמה, שאפילו חבריו בשמאל לא בטוחים במאה אחוזים שהיא הדרך.

אם לא די במתח הקיים, החליט הניו יורק טיימס לזרות עוד קצת מלח על הפצע המודלק גם ככה. לפני שלושה שבועות פרסם מוסף הנדל"ן של העיתון כתבה שתיארה תופעה שהולכת ותופסת תאוצה בשנים האחרונות; תופעה שמוכרת היטב למי שמעורבים בשוק הנדל"ן, אבל שעד עכשיו התקיימה באזור הדמדומים של התודעה המקומית.

מדובר בעוד ועוד בתי דירות להשכרה, שהבעלים שלהן החליטו לשדרג אותן בעזרת מגוון פינוקים שהעיר יודעת להציע. לא רק לובי חדש עם דורמן מעונב, או מעלית מהירה יותר, אלא גם חדר כושר אולי אפילו ספא, חדר משחקים לילדים מצויד היטב (פתרון מעולה בעיר עם דירות קטנות יחסית ועם מזג אוויר מעורער רגשית); והטרנד החם - הפיכת הגג ללאונג' ספון עץ, איפה שהדיירים בני המזל של הבניין יוכלו להעביר את לילות הקיץ החמים, בחברת השכנים מהקומה מעל, בלוויית קוקטייל עונתי עם נענע וקו השמיים של מנהטן.

נשמע נחמד, לא? התשובה היא: תלוי למי. כי בכמעט כל הבניינים להשכרה משובצות דירות עם שכר דירה תחת פיקוח. אלה לא דירות פאר ולא דירות של עוני, אלא לרוב דירות עם דיירים ותיקים מאוד, שנהנים מתשלום שכר דירה שהוא ממש בדיחה בהשוואה לשווי השוק. לדוגמה: דירה עם שני חדרי שינה, שבממוצע העירוני תושכר ב-4,500 דולרים לחודש או יותר, יכולה ליהנות משכר דירה נינוח של 1,000 דולרים בלבד. לפעמים פחות.

עד לאחרונה, מי שזכה להיות בקליקה הסודית של דיירי הדירות המוזלות, נחשב לבר מזל שרק אפשר לקנא בו. אבל על רקע הטרנד המתעצם של שיפוץ בנייני דירות ישנים והוספת שירותים מפנקים להיצע המקורי, משהו בתמונה מתקלקל. מבני מזל ששיחקו אותה, הפכו הדיירים הוותיקים למי שאינם זכאים ליהנות ממה שהבניין שהם גרים בו מציע. במילים אחרות: כל הצ'ופרים שהמשקיעים הוסיפו לבניין פתוחים רק בפני השוכרים המשלמים מחיר מלא.

דוגמה עצובה לכך הוא בניין הווינדרמיר, בפינת ווסט אנד ורחוב 92, באפר ווסט סייד. בשנות ה-70 אכלס הבניין אמנים, כותבים ושחקנים מקומיים, שרבים מהם היו זכאים לדירות מוזלות, שגם אחרי ארבעים שנים מגרדות את ה-1,000 דולרים לחודש. אמנם הבניין התפורר והלך, אבל במנהטן לא עוזבים דירה של 1,000 דולרים לחודש, גם אם אין בה מטבח משופצר או שטיחים אוריינטליים בלובי. בינתיים נרכש הבניין על-ידי חברת נדל"ן בשם Stellar, שהשקיעה בו כ-10 מיליון דולרים.

עכשיו, אחרי האקסטרים מייקאובר שעשו עליו, משווקים אותו כך: "השיא של חיי פאר עירוניים. פנינה היסטורית עירונית שעברה ליטוש מסוגנן ומעוצב. עם מגוון שירותים מפנקים שהופכים אותה למועדון פרטי בשירות מלא עם נוחות של מלון חמישה כוכבים. התוצאה? מרחב מוגן משלכם שהוא בו זמנית מפנק וממלא באנרגיה... ככה חיים במנהטן. חיים בגדול". המחיר לדירת שני חדרי שינה בווינדרמיר הוא 7,775 דולרים לחודש. או כמו שאומר המוטו החדש של הבניין: "החיים יקרים בהרבה כשאתה גר איפה שאתה אמור".

הדיירים הוותיקים מבינים שהמטרה של כל התוספות הנוצצות לבניין היא למשוך לקוחות מרופדים בכסף, אבל הם מתקשים להתרגל לתנאים החדשים שלפיהם הם הפכו לדיירים סוג ב' בביתם. לחייך לשלום לשכנה שיורדת לבריכה, מתוך ידיעה שלהם אין כניסה אליה. ללכת לחדר כושר בשדרות ברודוויי, אף שבמרתף הבניין שלהם מותקנות מכונות ריצה חדשניות. והצורם ביותר: לדעת שמרגע שיושלם שיפוץ הגג, הוא יהיה מחוץ לתחום עבורם.

מבחינה חוקית, נראה שבעלי הבניין מכוסים, מסביר עו"ד ג'סטין בראש, המתמחה בתחום הנדל"ן הניו יורקי. "החוק קובע שאי-אפשר לקחת לדייר שירותים שכבר היו לו", הוא מפרט. "לדוגמה, אם הדירה כללה מכונת כביסה ומייבש, על הבעלים אסור לקחת אותן. אבל אם הבעלים מוסיף שירות יוקרתי שלא היה קודם, הוא אינו מחויב לפתוח אותו בפני הדיירים בשכר דירה מפוקח".

זה עלול להשתנות, אם תתקבל הצעת החוק של לינדה רוזנטל, נציגה באסיפה של מדינת ניו יורק. רוזנטל טוענת שאיסור השימוש בשירותים המפנקים הוא דרכם של הבעלים להטריד את הדיירים בשכר דירה מפוקח. "הטרדה", יש לומר, היא מושג משפטי המציין את כל אותן דרכים שבהן בעלי בניינים מכבידים ומקשים על הדיירים, מתוך תקווה שיתפנו מהבניין לטובת דייר במחיר מלא. "לדוגמה, כשהם לא צובעים את הדירה בזמן, או לא מתקנים כיור שנשבר", מחדד בראש.
האם הימנעות ממותרות גם היא הטרדה? חובת ההוכחה על הנציגה רוזנטל.

ש', יזם מצליח בעיר, יודע שמאוד קל לצייר אותו ואת חבריו למקצוע כתאווי בצע נטולי נשמה. "אני נשמע כמו איזה רשע מסרט מצויר?", הוא שואל לקראת סוף השיחה שלנו. "קצת", אני מודה בחיוך. אבל חשוב לו להבהיר שהמצב מורכב ממה שנדמה. בשביל זה הוא מוכן לשתף בניסיון הפרטי שלו, עם בניין דירות מעופש שהוא עצמו רכש בשכונה המתחדשת טרייבקה, ובו עשרים דירות ענקיות (מאתיים מטרים רבועים כל אחת), שמחציתן במעמד שכר דירה מפוקח.

הוא השקיע בשיפוץ הבניין כ-20 מיליון דולרים. הוא שיפר את המעליות העתיקות, נפטר מהעובש שפשה בקירות, הדביר את עדרי העכברושים, החליף את הגג הדולף, וגם עיטר את ראש הבניין בפנטהאוז. "המניע להשקעה היה הכוונה שלנו למכור דירות במחירים גבוהים", הוא חושף. תוצאת הלוואי של ההשקעה הייתה עלייה חדה במסים על הנכס, שבניו יורק מוטלים תמיד על המשכיר ולא על השוכר. "המסים שלנו עלו באופן דרמטי, והעיר לא נותנת ניכוי ממס במקרה של דיירים עם שכר דירה מפוקח".

התוצאה הייתה מוזרה: על דירה של מאתיים מטרים רבועים, שהוא שילם עליה 2,000 דולרים מס בחודש, הוא קיבל 1,000 דולרים לחודש שכר דירה. "העיר ביקשה ממני מס שהוא גבוה ממה שקיבלתי מהדייר, וזה עוד לפני ששילמתי לדורמן או תיקנתי בעיה אחת בבניין", הוא מוחה. "זה קשור לקצר בעירייה. האגף שמחליט מהו גובה שכר הדירה המפוקח לא מדבר עם מי שקובע את גובה המס".

- מה הייתה מדיניות השימוש של הדיירים בשכר דירה מפוקח בשירותים החדשים שהבניין הציע?

"אנחנו קבענו שכל מי שמשלם מיליונים, מקבל בתמורה דירה עם כל התוספות. אבל דיירים קודמים, שמשלמים לי שכר דירה שאפילו לא מכסה את המסים שאני משלם על הנכס, הם יוכלו להשתמש בשירותים תמורת תשלום. בדקנו כמה עולים חדרי כושר באזור וביקשנו אותו דבר, אבל אף דייר לא רצה".

ש' לוקח נשימה עמוקה ופורס את משנתו: "אנחנו חיים בחברה קפיטליסטית. אם את רוצה לראות סרט, לאכול במסעדה או לצאת לחופשה, את צריכה לשלם עבור זה. אבל בעיר הזו, בין דלת אמות של מגורים פרטיים, העירייה חושבת שאפשר לאנוס בעלים לתת שירותים ללא תשלום. אני מאפשר לדייר כזה לחסוך כסף, אני גם מסבסד אותו, ועכשיו אני אמור לתת לו להשתמש חינם בחדר כושר?"

- אבל הדיירים האלה, שחיים בבניין כבר שלושים שנים, לא ביקשו חדר כושר. ועכשיו זה בפרצוף שלהם. הם צריכים לפגוש יומיום את הפער המעמדי הזה, שבעבר יכלו להתעלם ממנו.

"נכון, אבל נגיד שאני עני ואני רוצה לגור במנהטן, ומולי פתחו מסעדת סושי יוקרתית. 100 דולר למנה, ואני לא יכול להרשות את זה לעצמי. אז מה אני אעשה? אבקש לסגור אותה? זה גם בפרצוף שלי. או נגיד שבבניין מולי פתחו חדר כושר. האם אני יכול להיכנס ולהגיד, 'אני מפה ממול. תנו לי להיכנס חינם'? בתוך שנייה יזמינו שוטרים".

- אז מה היית מצפה מהדיירים האלה לעשות?

"להגיד תודה על שהם יכולים לחיות בדירה כזו ובזול. הרעיון של שכר דירה מפוקח הוא מקסים, כמו שהמרכסיזם הוא רעיון מקסים. הבעיה היא היישום. בני אדם הם מטבעם שאפתניים. כל אחד מאיתנו מסתכל על מי שמעליו. כל אחד רוצה חינוך טוב יותר, בית יפה יותר. גם אם את תגורי בשכונה שתעבור שיקום זה יעורר אצלך תיאבון למשהו טוב יותר. אף פעם לא תצליחי לפתור את הבעיה הזו של קנאת שכנים".

- אם אתה מסכים שהרעיון בבסיסו הוא טוב, אז איך היית עושה זאת אחרת? איך היית מוודא שאנשים ממעמדות שונים יוכלו לגור בעיר?

"אני לא יודע. אני לא מחוקק. מה שאני כן יודע זה שבניו יורק יש המון דירות שבאופן מלאכותי נקבע שהן יושכרו בשכר דירה נמוך מגובה השוק. הדירות בפיקוח הן מחוץ למשחק הנדל"ני, כי הן לא עוברות מיד ליד. קפואות. וזה דוחף את מחירי הדירות האחרות למעלה. אם כל הפיקוח הזה היה מתבטל, זה היה מציף את השוק בהמון דירות, ומביא לירידת מחירים שכולם היו נהנים ממנה. רעיון הגיוון הוא יפה. עיר צריכה שיגורו בה אנשים מרקעים כלכליים שונים. השאלה אינה אם האידיאולוגיה נכונה, אלא אם זו הדרך. מנקודת מבט של בעלים אני חושב שהביצוע פגום".

יזמים רבים מסתובבים בני יורק בתחושה של כפיות טובה: הם מזיעים כדי להקים בעיר בניינים לתפארת, ובתמורה לא מפסיקים להיכנס להם לכיס, לגבות מהם מסים גבוהים, לדרוש מהם לבנות גם דירות זולות, ובסוף היום בוחנים אותם בזכוכית מגדלת ומעקמים את האף על כך שהדירות המוזלות שבנו פונות לתחנת האוטובוסים ולא לנוף של נהר ההדסון. כניסתו של דה בלסיו למשחק רק החריפה את התחושה. אם הוא יחולל את הרפורמה שהבטיח, מאיימים כמה מהם, הם יארזו את עצמם ואת הכסף שלהם וילכו לבנות במקום אחר. נחמד יותר.

לזה עונים בצד השני: בבקשה. נראה אתכם. לכו תחפשו עיר שווה כמו ניו יורק ותיבנו בה בתנאים שלכם. הרי עם כל הכבוד ליזמים, ניו יורק היא לא רק בטון ומלט. ואם התנאים בניו יורק כל-כך מכבידים ולא הוגנים, אז איך ניתן להבין את הנתונים הבאים?

"הביקוש להשקעה בבנייני דירות בניו יורק, כולל בניינים עם דירות בשכר דירה מפוקח, ממשיך להיות גבוה מההיצע, וכתוצאה מכך אף ראינו עלייה חדה במחירי הנכסים", אומר שמעון שקורי, נשיא אריאל נכסים, חברת תיווך המתמחה בייעוץ ובמכירת בנייני דירות מגורים בעיר עם רקורד מכירות הקרוב ל-600 מיליון דולרים רק ב-2013. "מהמחקר שהחברה שלנו ביצעה על שוק בנייני הדירות להשקעה בניו יורק, עולה שברבעון הראשון של 2014 מספר העסקות של רכישת בנייני דירות להשקעה ברחבי העיר עלה ב-51%, וסכום העסקות הכולל עלה ב-167%, בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת".

אפרת כהן-בר, אדריכלית ועובדת בעמותת במקום - מתכננים למען זכויות בתכנון - מתמקדת לרוב בקונפליקטים ישראליים שהם שונים למדי. אבל אחרי שנת שבתון משפחתית בניו יורק, היא מצאה נקודת חפיפה: הקושי של בעלי המאה לנהל דיאלוג פתוח ואמיתי עם מי שמשתמשים בנכסים.

"נכון, הדיירים בניו יורק הם לא הבעלים, אבל יש להם איזושהי זכות של נוכחות. הם קיימים שם", מזכירה כהן-בר. "אז נכון שהבעלים לא חייב לתת להם להיכנס לחדר כושר בחינם. אבל לגג? פה ההליך הופך לבעייתי. בעל המאה עושה מה שהוא רוצה, ולא סופר אותם בכלל. זה לא משנה אם הדיירים עשירים או עניים; כשמישהו משפץ בניין, ראוי לעשות זאת תוך היוועצות עם מי שגר במקום. הסיבה שזה לא נעשה כך מעידה על המטרה הסמויה של היזמים - לגרום לדיירים בדירות בשכר דירה מפוקח לארוז וללכת".

- אם שכר הדירה שהם משלמים נמוך מגובה המסים המוטלים עליו, אפשר להבין אותו, לא?

"אם אדם קנה בניין שיש בו גם דירות בשכר דירה מפוקח, זה מן הסתם שוקלל בתמחור העסקה. היזם מוזמן לעשות את השיקולים הכלכליים שלו. גם יזם שקנה מגרש ויודע שיצטרך להקצות 20% לדיור בר השגה, מבין שאלה כללי המשחק. ועדיין, גם אחרי כל זה, הרווחים של יזמות נדל"ן בערים כמו ניו יורק ותל אביב הם עצומים".

זו אינה הפעם ראשונה שבה ניו יורק נאלצת להתמודד עם העיוותים הקשים לעיכול של החיים בעיר מרובדת מעמדית. בקיץ שעבר סערו הרוחות כשהתגלה ששני פרויקטים חדשים תרגמו את הרצון הטוב של העירייה לאות קלון מעמדי. היזמים כמובן לקחו בשמחה את ההטבות שראש העיר דאז בלומברג הציע להם (במקרה שלהם אלה היו זכויות בנייה גבוהות בהרבה מהמקובל), ובתמורה הציעו כרבע מיחידות הדיור במחיר מוזל, אלא שהם עשו זאת כך שלדיירי הדירות הזולות לא תהיה גישה כלל לבונוסים הנדל"ניים של הבניין.

בפרויקט המכונה מגדלי סילבר (ברחוב 42 והשדרה ה-11) זה בא לידי ביטוי באופן הבוטה ביותר, כשלדירות הזולות הוקצתה כניסה נפרדת. "דלת עניים", כינו אותה בעיתונות המקומית. "נפרדים ולא שווים", ביקשו הכותרות להדהד את זיכרון הסגרגציה הגזעית: כניסה אחת על מצע שיש בוהק וסידור פרחים מתחלף, וכניסה שנייה המשדרת לוקסוס כמו במלתחה של ימק"א, תיארו העיתונים.

הקוץ באליה הוא ברור: שתי היוזמות - דירות בשכר דירה מפוקח ודיור בר השגה - מתאמצות להפוך את ניו יורק לעיר נגישה גם למעמד הבינוני ומטה, אלא שתחת מכבש הקפיטליזם הן הופכות לקריקטורה. הכוונות הטובות מציפות את הקושי הגדול בקיום עיר תוססת ומרובדת, שמצד אחד משתדלת לא למעוך את מי שאין לו, ובאותו זמן לכבד את זכויות הקניין של מי שיש לו.

השאלה שעדיין אין עליה פתרון היא איך אפשר לתרגם את האוטופיה של לאה גולדברג ("ובמגדל גרים עד היום, שכנים טובים חיי שלום") למציאות, כשבדירה A10 גר מנכ"ל קרן גידור משגשגת בשכר דירה של 15 אלף דולרים לחודש, אבל מולו שוכן זוג מורים בפנסיה המשלמים 1,200 דולרים לחודש? איך ניתן לשמור על מרקם עירוני מגוון מבלי שהפערים הכלכליים האלה יגרמו לניו יורק לבעבע מחמיצות?

"עיר היא לא מקום רק לעשירים", מסכמת האדריכלית כהן-בר. "עיר היא מקום תוסס ודינמי, שיש בו יותר אפשרויות פרנסה. עיר זקוקה לעובדים בכל הרמות. היא זקוקה לסבלים, ולמלצרים, ולמורים, ולפיזיותרפיסטים. מורה בניו יורק מרוויח בערך 60 אלף דולר בשנה. באיזו דירה יגור זוג מורים? העיר צריכה אנשים כאלה. העיר היא מערכת משולבת המאפשרת מפגש בין העשיר, העני, מעמד הביניים והצרכים של כל אחד מהם. העיר צריכה את התסיסה הזו.

"האינטרס הוא של כולם. אם העשיר רוצה לראות גלריות בבושוויק האופנתית, הוא צריך להבין את מקומם של האמנים בעיר. אם הוא רוצה מורים לילדים שלו, הוא צריך לתת גם להם מקום. כוחות השוק לא דואגים לערבוב הזה מעצמם. את ההנחה בשכר דירה נורא קל לזהות, אבל מי שעשיר נהנה מסבסוד בדרכים עקיפות, כמו התספורות, או היכולת לקחת הלוואות מהבנק בתנאים שבני המעמד הנמוך היו רק חולמים עליהם. העשיר נהנה מפריבילגיות שקופות".

- מה תגידי למי שטוען שהשיטה לא עובדת? שאלה לא העניים שגרים כיום בדירות המפוקחות.

"המערכת צריכה להתחדש. זה ברור ששכר דירה של 600 דולר לחודש הוא עדות לכך שמשהו לא עובד כמו שצריך. חשוב להקפיד על גמישות בחוק. היזמים אמנם לרוב אוהבים לשמור קלפים קרוב לחזה, אבל מה שיוצא מדיאלוג פתוח בינם ובין העירייה והשכונות יכול להיות יותר טוב".

בניגוד לישראל, ניו יורק היא עיר של דירות להשכרה. והכוונה אינה לדירות בבעלות פרטית שמושכרות לדיירים מזדמנים, אלא לבנייני דירות המנוהלים כעסק, המציעים דירות להשכרה, לרוב לטווח ארוך. מדוח שהוצא ב-2011 על-ידי עיריית ניו יורק, עולה כי בעיר יש כשני מיליון דירות להשכרה, כמחצית מהן, זאת אומרת כמיליון דירות, מחזיקות במעמד משפטי מיוחד המכונה "שכר דירה בפיקוח" (rent regulated). כן, כן. מתחת למעטה המנצנץ של בירת המערב הקפיטליסטי, ניו יורק מדגמנת במקביל מודל מפתיע של אחריות חברתית. לפחות לכאורה.

את הדירות עם שכר הדירה המפוקח צריך לחלק לשתי קבוצות עיקריות. האחת מכונה "שכר דירה מיוצב" (rent stabilized), והשנייה - "שכר דירה בשליטה" (rent control). שתי התוכניות נולדו על רקע סיום מלחמות, כשהשוק הוצף בשוכרים, היצע הדירות היה מוגבל, והמדינה ביקשה לסייע לחיילים המשוחררים.

דירות תחת קונטרול, שהן נדירות מאוד, חייבות לענות על הקריטריונים הבאים: הן נבנו לפני 1947, והשוכרים (או היורשים החוקיים שלהם) גרים בהן לפחות מ-1971. אם דירה כזו מתפנה, היא הופכת לדירה בשכר דירה מיוצב, או שהיא חוזרת לשוק במחיר מלא (תלוי בגודל הבניין).

בניגוד לדירות בקונטרול, שבהן שכר הדירה הוא מגוחך ממש (לדוגמה דירה באפר ווסט סייד - עם שלושה חדרי שינה וחצי, סלון, חדר אוכל ומטבח - מושכרת ב-1,000 דולרים לחודש), הדירות המוגדרות כמיוצבות מוצעות לשכירות במחירים קצת יותר גבוהים. מדובר בדירות שנבנו בין 1947 ל-1971, והוגדרו ככאלה. כדי להיות זכאי להיכנס לדירה כזו אי-אז, הדייר היה צריך להוכיח שהוא רחוק מלהיות בעל הון. יש בניינים בניו יורק שמחצית מהדירות בהם שייכות לקטגוריה החוקית הזו.

אבל לא כל דירה מפוקחת נשארת כזו לנצח. תחילה, שכר הדירה עולה בכל שנה או שנתיים באחוזים בודדים, שנקבעים על-ידי חבר נאמנים המייצג את בעלי האינטרסים השונים בעיר. דירה שהבעלים שלה עוזבים אותה, אם תשופץ בהשקעה מסוימת, תוכל לצאת מסל הדירות המפוקחות ולחזור לשוק.

דרך נוספת ומסובכת לגרוע דירה ממעמד הפיקוח היא בעזרת שני תנאים הבאים להעיד על מצבם הכלכלי של השוכרים: הראשון - אם במשך שנתיים רצופות השוכרים הרוויחו יותר מ-200 אלף דולרים בשנה, והשני - אם שכר הדירה שלהם טיפס במשך השנים וחצה את רף ה-2,500 דולרים לחודש. צירוף של שני התנאים יאפשר לבעלים לנתק את הדירה ממעמדה הישן.

המצב הזה מביא את השוכרים ואת הבעלים למתח תמידי. השוכרים, שנכנסו לדירות האלה אחרי שהוכיחו את זכאותם, עושים כל מאמץ להשאיר את הדירות בחזקתם. האינטרס של הבעלים הוא מן הסתם הפוך. קורה, אם כן, לא פעם, ששוכרים ירמזו לבוסים שלהם שהם יסתדרו בלי בונוס, העיקר כדי לא לחצות את רף ה-200 אלף דולרים בשנה.

מן הצד השני, הבעלים יושבים קפוצים במארב, מחכים להזדמנות הראשונה שבה יוכלו לשלוף את הדירה מידי השוכרים הוותיקים ולהקפיץ את מחירה לגובה השוק. מיותר לציין שזהו מתכון בטוח לקטטות משפטיות ולהאשמות הדדיות, עוד לפני שהבעלים החליטו לבנות בבניין חדר צעצועים שהכניסה אליו אסורה לכל השוכרים של הדירות המפוקחות.